Explorer la tokenisation des actifs physiques : étude de marché sur l’immobilier RWA

Introduction

Le concept de tokenisation des actifs réels (RWA) n’est pas une nouveauté sur le marché des cryptomonnaies, des initiatives similaires de tokenisation d’actifs et d’émission de jetons de sécurité (STO) étaient déjà apparues en 2018. Cependant, en raison d’un cadre réglementaire immature et d’un manque d’avantages significatifs des rendements potentiels, ces premières tentatives n’ont pas réussi à évoluer vers un segment de marché mature.

En 2022, avec la hausse continue des taux d’intérêt aux États-Unis, le rendement des obligations du gouvernement américain a considérablement dépassé le taux d’intérêt des prêts en stablecoins sur le marché des cryptomonnaies. Par conséquent, la tokenisation des obligations du gouvernement américain en RWA est devenue de plus en plus attrayante pour l’industrie de la cryptographie. En conséquence, certains projets DeFi bien connus ainsi que des institutions financières traditionnelles et même certains gouvernements ont commencé à explorer les RWA.

Au cours des deux dernières années, plusieurs projets RWA immobiliers ont émergé sur le marché. Ils visent à élargir le marché des investissements immobiliers par divers moyens, à diversifier les produits d’investissement immobilier et à réduire le seuil d’entrée pour les investisseurs immobiliers. Cette étude réalise une analyse de cas de tels projets afin d’analyser les avantages et les inconvénients de la conception des RWA immobiliers ainsi que leur marché potentiel. Étant donné que ces projets ciblent principalement les actifs et les investisseurs immobiliers en Amérique du Nord, les politiques, réglementations et conditions de marché pertinentes discutées concerneront principalement le marché immobilier nord-américain.

Méthodes de tokenisation du marché immobilier

Le marché immobilier est un vaste domaine rempli d’opportunités d’investissement. Selon une étude de mars 2023, la valeur du marché immobilier coté en Amérique du Nord atteint 13 000 milliards de dollars. La valeur du marché immobilier coté mondial est de 26 600 milliards de dollars.

L’objectif principal de la tokenisation du marché immobilier est d’atteindre un ou plusieurs des objectifs suivants : créer des produits d’investissement immobilier plus diversifiés et flexibles, attirer un plus large éventail d’investisseurs, augmenter la liquidité et la valeur des actifs immobiliers. Ces produits se présentent principalement sous trois formes :

1. décentralisation de la propriété immobilière pour le financement.

Produit d’indice du marché immobilier dans une zone spécifique 2).

3. tokenisation immobilière comme garantie.

De plus, la tokenisation et l’intégration de la blockchain renforcent la transparence et la gouvernance démocratique des actifs immobiliers.

Si vous êtes familier avec les sociétés d’investissement immobilier (REIT), c’est-à-dire des entreprises qui possèdent, exploitent ou financent des biens immobiliers générateurs de revenus, vous constaterez que les REIT et les RWA immobiliers présentent des similitudes dans la fourniture de certaines opportunités d’investissement immobilier, réduisant efficacement le seuil d’investissement et augmentant la liquidité des actifs immobiliers. Cependant, les REIT traditionnels ne proposent généralement pas d’opportunités de gestion ou de propriété aux investisseurs, maintenant un modèle d’exploitation centralisé. Néanmoins, leur examen rigoureux des actifs et leur structure d’investissement sous un cadre réglementaire strict fournissent une solide feuille de route pour les projets RWA immobiliers.

Au cours des deux dernières années d’exploitation des projets RWA dans l’immobilier, nous avons acquis une meilleure compréhension de ses avantages et inconvénients.

En général, les projets RWA immobiliers possèdent les attributs mentionnés ci-dessus. Après avoir étudié des cas spécifiques en profondeur, j’ai constaté qu’en raison des différences dans la gestion et les méthodes de produits, chaque projet rencontre des situations différentes dans son fonctionnement réel.

Étude de cas

Dans ce chapitre, j’ai choisi d’analyser trois projets immobiliers RWA. Chaque projet utilise une méthode différente pour tokeniser le marché immobilier et est le plus populaire dans son domaine. Il convient de noter que ce sont encore des projets précoces, dont les produits n’ont pas encore été validés et testés sur le marché de manière prolongée et extensive.

‣RealT

RealT a été lancé en 2019, et est l’un des premiers projets RWA immobiliers sur le marché, se consacrant à l’investissement dans l’immobilier résidentiel américain principalement sur Ethereum et la blockchain Gnosis (, offrant ).

RealT acquiert des biens immobiliers résidentiels et tokenise les entités détenant des contrats de propriété conformément à la réglementation américaine. La gestion, l’entretien et la collecte des loyers de ces propriétés sont confiés à des tiers gestionnaires. Après déduction des frais, les loyers générés par des propriétés spécifiques sont répartis entre leurs détenteurs de jetons. Bien que RealT supervise le processus de tokenisation, ils sont légalement séparés des sociétés détenant des actifs immobiliers. Selon leur site web, en cas de défaut de la société, les propriétaires de jetons conservent le droit de nommer une autre société pour gérer la société détenant les contrats de propriété. Il est à noter qu’ils n’exigent pas de manière contraignante d’investir conjointement dans les propriétés qu’ils mettent sur le marché. Les détenteurs de jetons de la propriété peuvent recevoir chaque mois une part des revenus locatifs de la propriété, hors réserve de maintenance d’environ 2,5 % et frais de gestion, qui sont généralement d’environ 10 % de la valeur.

Prenons comme exemple cette propriété à Montgomery, la valeur totale des jetons immobiliers est de 323,020 dollars, le prix de chaque jeton est de 52,10 dollars, et 6,200 jetons ont été émis. La propriété génère un revenu locatif de 2,600 dollars par mois. Après déduction des frais d’exploitation et de gestion totalisant 622 dollars, le bénéfice net mensuel est de 1,978 dollars, soit un revenu annuel de 23,736 dollars. Ainsi, chaque jeton reçoit une distribution de 3,83 dollars, avec un taux de rendement annualisé de 7,35 %.

Pour cette propriété, RealT propose 100 % de tokenisation, ce qui signifie que RealT n’a pas besoin d’investir conjointement avec les clients, maintenant ainsi un modèle opérationnel presque sans risque. L’organisme de gestion perçoit 8 % des loyers et des frais d’entretien restants, tandis que la plateforme d’investissement ne prélève que 2 % pour la tokenisation de la propriété, le choix de l’organisme de gestion et la supervision. Grâce à cette méthode, l’équipe de RealT peut économiser beaucoup de temps de gestion et se concentrer sur la recherche de propriétés qualifiées et leur tokenisation sur le marché.

Cependant, bien que la propriété fractionnée favorise le partage des risques entre les investisseurs, elle apporte également des défis. Des problèmes surviennent lorsque les intérêts financiers des investisseurs sont trop faibles pour que le coût de gestion de l’entreprise devienne viable. Le rapport de Lawrence Swinkels explique le conflit d’intérêts entre les détenteurs de jetons immobiliers et RealT. RealT choisit une agence de gestion pour gérer ses propriétés; si RealT détient une part importante de la propriété, elle peut réduire les coûts d’agence; par conséquent, une gestion inefficace peut avoir des conséquences négatives pour eux. Cependant, si la part de RealT est trop importante, cela peut avoir un impact négatif sur la liquidité des jetons, et les petits actionnaires peuvent également devenir des profiteurs. Ces propriétaires peuvent s’attendre à ce que les grands actionnaires supervisent si l’agence de gestion engagée est financièrement viable. D’autre part, si la part de RealT est très faible, RealT peut manquer de motivation pour sélectionner adéquatement l’agence de gestion ou participer au processus de supervision, et de nombreux investisseurs peuvent également avoir du mal à superviser efficacement l’agence de gestion.

J’ai vérifié les dix derniers jetons épuisés sur le marché RealT et utilisé le navigateur blockchain correspondant pour trouver le nombre de propriétaires de chaque propriété.

Comme le montre le graphique, RealT divise les propriétés en un nombre différent de jetons, chaque jeton ayant un prix d’environ 50 dollars. La plupart des propriétés sont situées à Détroit, avec environ 500 détenteurs de jetons, et deux propriétés ont plus de 1 000 détenteurs. Maintenant, en combinant cela avec le nombre de jetons détenus par chaque détenteur, on peut comprendre l’éventail des investissements des investisseurs de RealT.

Environ 90 % des investisseurs RealT investissent moins de 500 dollars, environ 9 % investissent entre 500 et 2 000 dollars, et 1 % investissent plus que ce montant. Cela montre que RealT a réussi, dans une certaine mesure, à créer un marché d’investissement immobilier destiné aux petits investisseurs, augmentant ainsi la liquidité du marché immobilier.

Selon les données de transaction du portefeuille RealT ( et de l’adresse du portefeuille Gnosis : 0xE7D97868265078bd5022Bc2622C94dFc1Ef1D402), RealT a payé environ 6 millions de dollars de loyer total. Les frais de plateforme varient en fonction des frais d’entretien, des assurances et des taxes, et représentent environ 2,5 % à 3 % du loyer, ce qui correspond à un revenu de plateforme d’environ 150 000 à 180 000 dollars au cours des deux dernières années. Cependant, étant donné que RealT ne force pas la participation à l’investissement immobilier, et que s’il choisit d’investir, il n’y a pas de limites ou de directives spécifiques concernant le niveau de participation, les revenus que RealT tire des revenus locatifs n’ont toujours pas été divulgués.

D’un point de vue structurel, RealT a établi Real Token Inc. dans l’État du Delaware comme entité centrale de la société. Cette entité ne possède aucun actif immobilier ; elle agit uniquement en tant qu’entité opérationnelle du projet RealT. De plus, RealT a créé Real Token LLC dans l’État du Delaware en tant que société mère d’une série d’entreprises immobilières. Comme Real Token Inc., Real Token LLC ne possède aucun actif immobilier ; son principal objectif est de simplifier les procédures juridiques, permettant aux utilisateurs de participer à l’investissement dans toutes les propriétés en signant un contrat avec une entreprise. Enfin, RealT établit une série de LLC correspondantes pour chaque propriété dans laquelle elle investit. En tant que filiale de Real Token LLC, chaque LLC série possède une propriété spécifique et un jeton correspondant. Cette structure vise à garantir qu’aucun problème financier ou juridique d’une propriété n’affecte les autres propriétés ou les opérations de la société mère sous RealT.

‣Parcl

Le protocole Parcl est une plateforme d’investissement DeFi qui permet aux utilisateurs de trader les fluctuations de prix du marché immobilier mondial. Parcl est utilisé pour obtenir une exposition perpétuelle à des actifs synthétiques, en utilisant une architecture AMM. Parcl introduit le feed de prix Parcl Labs, qui crée des indices pour l’immobilier dans des régions spécifiques en fonction de l’historique des ventes. La durée de l’historique des ventes peut varier en fonction de la fréquence des transactions immobilières. Une fois l’indice créé, les investisseurs ont la possibilité de spéculer sur la valeur des propriétés, pouvant prendre des positions longues et courtes sur les prix de l’immobilier.

Cette méthode permet à Parcl d’éviter des problèmes juridiques, car l’exploitation de la plateforme n’implique pas de biens immobiliers réels. Certains pourraient remettre en question si c’est vraiment un projet RWA immobilier, car il ne correspond pas aux normes mentionnées ci-dessus. Cependant, c’est un projet RWA relativement populaire, ayant reçu des investissements de la part de certaines institutions d’investissement renommées dans le secteur. L’inclure dans la discussion est raisonnable, car cela peut démontrer les possibilités de diversification des RWA immobiliers.

Le testnet de Parcl a été lancé sur Solana en mai 2022, avec une TVL de 16 millions de dollars. Plus d’un an après son lancement, Parcl semble n’avoir attiré que peu d’attention, avec un volume quotidien de transactions de moins de 10 000 dollars et moins de 50 utilisateurs actifs par jour.

Les produits de Parcl sont simplifiés et développés rapidement. Le feed de prix de Parcl Labs et le marché des indices sont bien conçus et faciles à utiliser.

Sur le plan opérationnel, l’équipe de Parcl a activement lancé des programmes d’acquisition d’utilisateurs tels que Parcl Point et Real Estate Royale. Malgré ces avantages et le soutien de nombreuses institutions d’investissement renommées, Parcl maintient une image de marché relativement discrète, avec une petite base d’utilisateurs et un volume de transactions limité. Peut-être que le marché n’est pas encore prêt pour des produits d’index immobilier.

‣Reinno

Des grandes entreprises de cryptomonnaie comme Ripple et MakerDAO explorent également la possibilité de permettre aux utilisateurs de tokeniser des biens immobiliers en tant que garantie de prêt. Ripple a annoncé en juillet que son équipe de monnaie numérique de banque centrale travaille dans ce sens. MakerDAO collabore avec RobinLand pour soutenir les prêts garantis par des biens immobiliers. RealT propose une option d’utilisation de biens immobiliers tokenisés comme garantie de prêt, mais ce service est limité aux jetons qu’ils émettent. En substance, ce service ressemble davantage à un produit de prêt de jetons, sans augmenter considérablement la liquidité des capitaux des propriétaires immobiliers.

Reinno est un projet abandonné lancé en 2020 et arrêté en 2022. Bien qu’il n’ait pas laissé beaucoup de traces sur le marché, il a introduit deux produits liés aux RWA dans l’immobilier qui méritent d’être mentionnés.

Le premier produit est un service de prêt basé sur la tokenisation immobilière. Lorsque les propriétaires immobiliers ont besoin de financement, ils peuvent soumettre les documents immobiliers à Reinno. Une fois approuvé, Reinno créera une société à but spécifique ( dans le Delaware pour la transaction, également connue sous le nom de SPV, qui est une filiale créée par la société mère pour isoler les risques financiers. Son statut juridique en tant qu’entreprise indépendante garantit que ses obligations sont protégées même en cas de faillite de la société mère. Par conséquent, les sociétés à but spécifique sont parfois appelées entités d’isolement de faillite. Aux États-Unis, le SPV est généralement équivalent à une LLC ). Ensuite, Reinno créera des contrats intelligents pour les jetons immobiliers.