¿El programa de "préstamo de oro en la población" de Vin? ¿Por qué ahora?

Vinhomes cambiar oro por casa no debería ser visto como un programa de marketing aislado.
Vin ya resolvió el problema de "dinero en la población todavía mucho" mediante una estructura de movilización de liquidez nueva, aprovechando que Vinhomes también está en su ciclo de capital más grande en años.
Según el mecanismo anunciado, los clientes pueden convertir oro (a precio igual) para comprar bienes raíces de Vinhomes; después de 5 años, pueden seguir manteniendo la casa o recibir una cantidad equivalente al 110% del oro convertido.
La condición adicional es que el cliente debe poseer oro antes del 25/04/2026, con un mínimo de oro convertido que alcance el 80% del valor de la vivienda.
El monto total de inversión de grandes proyectos como Vin Olympic, Green Paradise Cần Giờ, Hạ Long Xanh, Royal Island Vũ Yên, Hải Vân Bay, Global Gate, Ocean Park 2... puede llegar a unos 2,7 millones de billones de dong, equivalente a un ciclo de gran urbe que atraviesa desde el norte hasta el sur.
Si se estima la desembolso según la curva S del mercado inmobiliario urbano, el período 2026-2030 podría requerir aproximadamente 2,48-2,82 millones de billones de dong, es decir, unos $99-113 mil millones.
- 2026 será la fase de inicio simultáneo, con una necesidad de desembolso de unos 400.000-460.000 mil millones de dong.
- 2027 aumentará a 520.000-590.000 mil millones de dong.
- 2028 será el pico de presión, con unos 600.000-680.000 mil millones de dong.
- Luego, 2029-2030 se mantendrán en niveles muy altos, respectivamente unos 530.000-600.000 mil millones y 430.000-490.000 mil millones de dong.
Claramente, con esta escala, los bancos no pueden ser el único canal de financiamiento. Vinhomes tendrá que usar múltiples canales simultáneamente: ventas anticipadas, colaboración con bancos, bonos, ventas al por mayor, transferencia parcial de proyectos, compromisos de recompra, y ahora añadir la estructura de anclaje con oro.
Muchos suponen que Vin está preparando un gran golpe de "short" en oro en los próximos 5 años. En realidad, no importa si el oro sube o baja. Lo que Vin apunta es a la psicología actual: la gente confía más en el oro que en efectivo y bienes raíces. Cuanto mayor sea la confianza en el oro, más difícil será convencer a la gente de sacar oro de la caja fuerte. Vin ofrece una solución muy lógica: recibir el equivalente al 110% del valor en 5 años si ya no quieren mantener la casa.
Los datos financieros muestran que Vinhomes no es débil:
- En 2025, Vinhomes registró ingresos netos consolidados de 154.102 mil millones de dong, y beneficio neto de 42.111 mil millones de dong.
- Las ventas firmadas alcanzaron 205.252 mil millones de dong, un aumento del 98% interanual; la cartera pendiente aún no reconocida alcanzó 186.426 mil millones de dong, también un 98% más que a finales de 2024.
- El total de activos al cierre del año fue de 786.376 mil millones de dong, el patrimonio neto de 247.906 mil millones de dong, y efectivo y equivalentes cerca de 49.949 mil millones de dong.
- En el Q1/2026, aún más grande: ingresos netos de 65.114 mil millones de dong, un aumento del 315% interanual; beneficio neto de 25.625 mil millones de dong, un aumento del 866% interanual; total de activos subió a 869.975 mil millones de dong.
-> Solo en un trimestre, el total de activos aumentó en más de 83.000 mil millones de dong. Todos los indicadores financieros son muy positivos.
Entonces, ¿por qué Vin debe acelerar la captación de capital? La empresa solo amplía los préstamos cuando confía mucho en el próximo ciclo.
El total de deuda de Vinhomes hasta el Q1/2026 está en torno a 162.000 mil millones de dong, con un costo promedio de deuda de aproximadamente 10,38%, plazo promedio de 2,5 años, más del 70% de la deuda con tasa fija y un ratio de cobertura de intereses TTM de aproximadamente 10,8 veces.
Esto significa que el riesgo de pago a corto plazo casi no existe, ya que las ganancias y la capacidad de cubrir intereses siguen siendo buenas.
El riesgo radica en la discrepancia en los plazos, ya que la deuda promedio de 2,5 años contrasta con la vida útil de los mega proyectos que puede extenderse de 10 a 15 años. Por lo tanto, el problema de Vinhomes en el período 2026-2030 no solo es cuántas unidades puede vender, sino también cómo llenar el vacío entre la inversión y la recaudación.
La estructura de "préstamo con oro" es la clave lógica para este problema. Permite a Vin atraer a un grupo de clientes con grandes patrimonios pero que aún temen el costo de oportunidad de vender oro. Para los asiáticos, especialmente las personas mayores, el oro sigue siendo el rey. Vender oro para comprar una casa es una barrera psicológica muy grande, aunque tengan suficiente patrimonio para vivir en mansiones.
Sin embargo, el 110% del oro en 5 años no es un regalo gratuito. El costo real de esta estructura depende del precio del oro. Si asumimos que el precio del oro aumenta en promedio un 11% anual en 5 años, el valor del oro aumentará aproximadamente un 68,5%.
Entonces, la obligación de reembolso equivalente a 1,1 unidades de oro será aproximadamente el 185,35% del valor inicial -> Convertido en costo de capital, este nivel equivale a aproximadamente un 13,1% anual. En comparación con el costo promedio de deuda del 10,38% de Vinhomes en el Q1/2026, la estructura de oro no necesariamente es más barata que la deuda. Solo será más barata si los clientes mantienen la casa o si el precio del oro sube poco.
Si el oro sube más que los bienes raíces, los clientes tendrán incentivos para ejercer su derecho a volver a oro, y entonces Vinhomes tendrá que soportar un costo de capital anclado a la volatilidad del activo.
El riesgo inmediato es que aún no está claro qué tan atractivo será este modelo para los inversores. Quizá solo Vin se atreva a jugar así, ya que las empresas medianas sin respaldo financiero y de marca como Vinhomes, si los precios inmobiliarios no suben al ritmo del oro (incluso +10%), podrían verse en dificultades pronto debido a costos de capital de doble dígito.