La criptomoneda acaba de ingresar en el mercado hipotecario

El director de la FHFA, William Pulte, ordenó a Fannie Mae y Freddie Mac aceptar tenencias de criptomonedas como activos al evaluar solicitudes de hipotecas. Bitcoin y Ether ahora cuentan para obtener un préstamo hipotecario. Esto no es un piloto de nicho. Este es el mercado hipotecario de EE. UU. de 12 billones de dólares abriéndose a los activos digitales.

🔹 Lo que realmente sucedió
La directiva de la Agencia Federal de Financiamiento de Viviendas requiere que Fannie y Freddie propongan un plan para evaluar los activos criptográficos como reservas sin obligar a los prestatarios a convertir a dólares primero. La orden entra en vigor de inmediato.

Solo califican las criptomonedas mantenidas en exchanges centralizados regulados en EE. UU. Se excluyen las billeteras frías de autogestión. Los activos en staking y las posiciones bloqueadas en DeFi tampoco son elegibles bajo los sistemas automatizados de evaluación actuales. Los activos deben superar los umbrales de cumplimiento AML verificados mediante integraciones API con los exchanges.

🔹 La realidad del recorte por volatilidad
Los prestatarios que tengan 100,000 dólares en Bitcoin en un exchange que califique pueden contar entre 40,000 y 50,000 dólares para los requisitos de reserva. Un prestatario que necesite 80,000 dólares en reservas debe tener entre 160,000 y 200,000 dólares en criptomonedas. El recorte del 50% al 60% refleja el riesgo de volatilidad en el modelo de evaluación.

Las matemáticas para un prestatario típico: comprar una casa de 500,000 dólares con un préstamo convencional respaldado por GSE requiere aproximadamente entre 15,000 y 45,000 dólares en reservas. Con un recorte del 50%, cumplir con un requisito de reserva de 45,000 dólares requiere tener 90,000 dólares en BTC o ETH en un exchange regulado.

Antes de esta directiva, esos poseedores de criptomonedas tenían dos opciones: vender la posición y activar un evento fiscal, o descalificar el activo por completo. Ahora, la posición puede respaldar una solicitud de hipoteca mientras permanecen invertidos.

🔹 El producto ya existe
Better Home & Finance y Coinbase se asociaron para lanzar el primer producto hipotecario respaldado por criptomonedas de Fannie Mae. La estructura funciona a través de dos préstamos. Una hipoteca convencional respaldada por Fannie de 15 o 30 años cubre la propiedad. Un segundo préstamo separado, garantizado por las tenencias de criptomonedas en Coinbase, cubre el pago inicial.

Los prestatarios mantienen exposición a sus activos digitales. La criptomoneda comprometida está bloqueada y no puede ser negociada durante el período. Las caídas en la garantía subyacente no cambian automáticamente los términos de la hipoteca siempre que los pagos permanezcan al día. La financiación combinada es aproximadamente 1.5 puntos porcentuales más alta que una hipoteca estándar de Fannie Mae, reflejando la prima de riesgo adicional.

Otros prestamistas están avanzando rápidamente. Newrez, propiedad de Rithm Capital con 53 mil millones de dólares en activos bajo gestión, lanzó un programa de hipotecas respaldadas por criptomonedas usando Bitcoin, Ether y stablecoins. Rate y Newfi también introdujeron productos que tratan las criptomonedas como activos de reserva sin liquidación forzada.

🔹 La lucha política está en marcha
Los senadores Durbin, Warren y Merkley enviaron una carta agresiva a la FHFA exigiendo que se revoque la decisión. Advirtieron que Bitcoin ha caído casi un 40% desde sus picos recientes, y que "los contribuyentes asumirían cualquier pérdida resultante de incumplimientos en hipotecas respaldadas por criptomonedas de riesgo".

La carta hizo referencia explícita a la crisis de vivienda de 2008, trazando un paralelo directo con los "estándares de préstamo relajados" que casi quebraron a las GSE y costaron a los contribuyentes 189 mil millones de dólares. La senadora Cynthia Lummis contrarrestó presentando la Ley de Hipotecas del Siglo XXI para codificar la política en ley y prohibir la liquidación forzada de criptomonedas.

La lucha no es teórica. Los demócratas en el Comité de Banca exigen respuestas antes del 30 de mayo. El resultado determinará si las hipotecas respaldadas por criptomonedas escalan o son bloqueadas.

🔹 Por qué esto cambia las reglas del juego
Fannie y Freddie garantizan aproximadamente la mitad del mercado hipotecario de EE. UU. de 12 billones de dólares. Sus estándares de evaluación se convierten en el estándar de la industria. Cuando aceptan una clase de activo, todos los prestamistas siguen.

Los poseedores de criptomonedas enfrentaban anteriormente una elección imposible: vender su Bitcoin para calificar para una hipoteca y activar impuestos sobre ganancias de capital, o quedar excluidos de la propiedad de vivienda. El nuevo marco resuelve esto para un grupo significativo. Datos del sector muestran que el 45% de los inversores de la Generación Z y millennials poseen criptomonedas, creando una demanda clara de soluciones hipotecarias que reconozcan los activos digitales como parte de un perfil financiero.

El mercado de ventas de viviendas existentes se encuentra cerca de mínimos de 30 años. Ampliar la base de compradores elegibles tiene implicaciones económicas reales más allá de las criptomonedas.

Resumen
Fannie Mae y Freddie Mac ahora aceptan criptomonedas como garantía hipotecaria. Una posición de Bitcoin de 100,000 dólares cuenta aproximadamente como 40,000 a 50,000 dólares para reservas. Coinbase y Better lanzaron el primer producto respaldado por Fannie. Los prestamistas están entrando en masa. Warren y los demócratas del Senado luchan por bloquearlo. El mercado hipotecario de 12 billones de dólares acaba de abrir la puerta a los activos digitales. La criptomoneda ya no es solo una inversión. Es una clave para la propiedad de vivienda.

Amigos, ¿utilizarían sus tenencias de Bitcoin o Ether para calificar para una hipoteca, o la recorte de volatilidad del 50% es demasiado alto?

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