房地产以后都是阴跌吗？从 交易的角度去分析

大家好，欢迎收看宇智波超短的房地产分析，在币圈的平台上看到房地产分析，是不是好像也挺奇怪？但是我觉得也很有意思，交易平台就是让大家畅所欲言，对于金融的看法。

好，房子对我们中国人来说是一种不得不提及的资产，人们总是希望在年轻的时候能有一套属于自己的房子，以完成结婚、生子、教育，养老，甚至金融和社交属性。

首先在中国，除了早期在低价位全款和房贷买房的人，大部分的人他都是借了高额的贷款，其实大家可能不知道的是在我小的时候，2015年的时候身边很多人买房，他是很保守的，买东西都是全款，宁愿跟家里亲戚借钱，借的钱基本上也保证在3~5年内还清，真正30%首付的人，其实是从15年之后，大概是是80后到85后，他们是在80年代经济上行时期，对中国的经济充满信心，相信自己的未来工作会带来增量，所以他们敢拿出30年未来的积蓄去买房，而他们的下一代大概是95后经历了房地产的下跌，其实是不太愿意买房

先介绍一下房贷主要群体现状
从交易的角度来看，80后的人，他们是追多被套牢的人，其实买房跟这个交易有异曲同工之妙，房价的涨跌相当于资金费率，会不断蚕食你的本金，房价的利率本身也是一种杠杆，按照3.4%，本金加利息一共要还三倍，相当于开了3.3倍的杠杆，很多人把房子当做资产，但是这个资产在严重的掉价，从21年到现在几乎是腰斩，也就是说三成的首付跌得不剩一半，本金严重缩水！！

首先我们要了解套牢盘的组成部分以及他们的强平价

1. 最大基数：普通工薪白领（占60%+）
互联网、制造业工程师、国企事业单位职员、教育/医疗、普通公司职员。

- 收入：家庭月收入普遍8k–15k为主，单人月薪破2万属于这部分里的上游，不是常态；三四线家庭月收入很多只有5k–9k，首付大量依靠父母支持。
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- 买房动机：婚房、学区刚需，只买一套自住，杠杆保守，月供控制在收入30%-40%。
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- 特征：现金流稳定，最怕失业，只要不丢工作，哪怕房价跌，也会硬扛月供，是坏账最低的群体。

2. 第二梯队：个体户、小生意人（20%左右，坏账高发组）
餐饮、建材、商贸、加工厂、工程小包工头
- 收入特点：账面好的时候月入轻松2万+甚至更高，但收入极不稳定，旱涝不均，没有固定工资；行情好的时候敢加杠杆买二套、三套投资。
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- 风险点：生意下行、回款断裂直接击穿现金流，是按揭逾期、法拍房里占比最高的一类人

3. 第三梯队：企业中高管、大厂资深岗（10%以内）
大厂、金融、地产中层，家庭月入稳定2万以上，很多3–5万。

- 特点：2018–2021改善置换主力，买大户型、核心地段；收入上限高，但中年裁员风险突出。
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- 杠杆一般不会拉满，抗风险强，很少主动断供。

4. 剩下一小部分：纯投资客（多套）
当年炒房的，很多叠加经营贷、抵押贷，杠杆拉到很高，是套牢最深、亏损最大的群体。

好，房价为什么下跌？其实跟做空的原理是一样的，并不是因为看空的人多，而是因为不买，叠加缓量不集中的卖，房价的重心不断的下移原因也是如此。那么阴跌的结局是什么？00后会不会因为房产再有机会?,中国房价还有未来吗？房价什么时候真的见底？想解决这些问题必须全面的分析当今的形势!!!
我觉得房地产未来是有的，但是必须等套牢盘全部解放之后，也就是迎来一个放量的暴跌,也就是套牢盘穿仓,！！

大家可能搞不懂，房贷怎么会穿仓呢？这不是只有币圈才有吗？

先对齐定义：房产语境里的穿仓 = 房子卖掉之后，回款不够结清剩余贷款，也就是资不抵债、负资产，处置之后还要补差额，和币圈合约穿仓逻辑相通。
按风险从高到低排序，都是80/85后这批购房者里最容易穿仓的群体：

1. 2020–2021高点上车、叠加经营贷/抵押贷的小生意人（风险第一）

- 特征：做工程、建材、商贸、餐饮小包；行情好的时候流水好看，把经营资金+房贷两层杠杆叠在一起，买二套、三套投资房；很多首付都是拆借、信用贷凑的。
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- 穿仓逻辑：
生意回款下滑，现金流断裂，被迫卖房；高点买入，房价跌25%-40%，二手房折价后售价＜剩余房贷。
重点：他们不止一套负债，经营贷是无抵押追索，房子拍卖不够还债，银行会继续起诉追偿差额，不光房子没了，还背上欠款，属于真正意义的穿仓。
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- 他们也是法拍房里占比最高的一类。

2. 远郊新区、文旅盘、三四线，高杠杆纯投资客

- 特征：85后居多，当年听城镇化、学区利好，首套名额用完之后二套高首付比例依然硬上，很多全款再抵押；不自住、不靠租金覆盖月供。
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- 穿仓逻辑：板块流动性枯竭，接盘人极少，挂牌半年一年卖不掉，想出手只能大幅降价；板块跌幅很容易击穿首付。
举例：100万房子，首付20万，跌30万，卖掉的钱还完贷款一分不剩还倒欠。
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- 痛点：租金极低，完全没法对冲月供，全靠新增资金填。

3. 高位置换的改善家庭（卖一买一，换房杠杆）

- 特征：典型85后改善，2020-2021“卖老房+加杠杆”换大户型；把老房子增值部分全部砸进新房，几乎没有现金缓冲垫，月供占家庭收入45%以上。
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- 穿仓逻辑：
原来的小房子已经高位兑现，新房直接站在山顶；一旦夫妻一方失业，无力持续供贷，被迫处置。房价下跌后，新房残值覆盖不了剩余贷款。
这一类很隐蔽：他们不是炒房客，是自住改善，本来以为是稳妥置换，没有想到双向杀估值。

4. 单收入家庭、高薪中层（大厂/地产/金融），单点依赖高薪

- 特征：丈夫/妻子单人高薪，峰值月入2w-4w，家庭收入高度绑定一个人，靠着高薪信心拉高月供；家庭存款储备很少，收入预期建立在行业持续景气上。
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- 穿仓逻辑：中年裁员、行业收缩之后收入断崖式下跌。高薪岗位一旦消失，很难快速找到同等收入工作。扛几个月之后被迫卖房，高点买入的折价直接吞掉首付，进入负资产。

和普通双职工工薪区分：双职工两个人收入下限更高，不容易一下子断流。

5. 首付靠消费贷、亲友拆借的刚需

- 特征：刚需婚房，本身收入不高，为上车硬凑首付，本身安全垫几乎为0；本来就预算紧绷。
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- 穿仓逻辑：只要房价小幅下跌，首付直接跌没；遇到失业、生病这类冲击，处置即穿仓。
这类基数不算最大，但容错空间最低，一点风浪就击穿。

房产版“穿仓”，本质不是单纯房价下跌，是多重杠杆叠加 + 现金流单一脆弱 + 没有缓冲垫 + 被迫在下跌周期被动平仓（卖房）。风险最高的是叠加经营贷的小老板，其次是高位置换改善和远郊多套投资客。

那么房地产这么多年的结局是什么？

是放量暴跌，21-22是放量最后的冲顶。
23-26是高位无量阴跌，价格往往会朝着更好成交的方向走，这几年都是上涨无量，下跌有量，说明市场不认可目前的价位，只有下跌才能带来成交量。
尤其是23年以后下调保证金比例从30%，下调到20%，到现在15%，意味着杠杆率越来越高，穿仓越来越容易，一直到2030年，
这种负反馈循环才会结束，因为2026年全
款购房的比例越来越高超过半数
21-22年高位套牢的人已经跌穿本金进入资不抵债的状态，债务支出是刚性的，为了还债不得不卖房，这帮人在26-27年迎来解禁，这帮人恰恰是过去房地产成交量最大的一群人，你猜猜他们为了成交还债会如何砸盘?尤其是现在楼市的成交量稀少，订单谱很薄，市场深度有限的情况下，只需要轻轻一砸价格就下去了。零几年低价购房者无负债可以挺价，这帮有债务的人不知道可以挺多久。（一线城市会先跌，二线城市会补跌）

相信你看到这里，你应该也能总结出一点规律，其实也很简单，当你看到大量的法拍房和二手房流入市场，全款比例越来越高房地产才真的见底，这也是你我的机会，此时银行会出现大量的坏账，甚至资不抵债的情况越来越多，如果有中小银行的倒闭，那么恐慌情绪会极度的放大，所以我这两年极度不看好银行股，我不会贪他的分红，我认为一旦房地产倒下那天，会利多黄金、利空原油，趋势只会往阻力最小的方向去跑，目前这个事情我觉得是早晚，所以大家可以持有越来越多的现金跟黄金，等待我们的明斯基时刻，00后也可以趁这几年多存点钱，我觉得真正的房价企稳应该在30年！！！！

这个问题我想多写一点，很多国人一辈子生活在骗局当中，尤其是年轻人，考上重点高中就好 考上大学就好了，工作结婚就好了！！
高考结束后拿到本科录取通知书感觉人生一片光明是带着极大的热情去走向社会的去尝试，结果成功的概率连10%都不到，
以为上了大学很开放自由，没想到整天都是死气沉沉，也没有想象中的校园恋爱！
以为毕业了就好了，
结果找了工作还不如捡破烂我们生活在这个年代

特定的经济周期，人生阶段，国际环境何尝不是在k线当中?历史就是过去走势 未来就是发展趋势比如说十几年前房地产就是上升趋势，跟随趋势就行了，现在是下跌趋势，就要做空，不能多
21年一批高点入场的到现在已经几乎腰斩了!
运用交易认知就能很好的去判断!还有很多方面的东西都可以用交易的思维去看

作为年轻人，我觉得比买房子、背房贷、打工、找工作更重要的 是摆脱三个认知枷锁
1.家庭观念的枷锁
2.教育体制长期影响的枷锁
3.社会观念的枷锁