Недвижимость в будущем будет только медленно дешеветь? Анализ с точки зрения трейдинга

Всем привет! Вы смотрите анализ рынка недвижимости от «Утиха Сверхкороткого». Видеть анализ недвижимости на платформе крипторынка — это, наверное, кажется странным? Но я считаю, что это очень интересно: торговая платформа позволяет каждому свободно высказывать своё мнение о финансах.

Итак, для нас, китайцев, жильё — это актив, о котором невозможно не говорить. Люди всегда надеются обзавестись собственным жильём в молодости — чтобы создать семью, завести детей, обеспечить им образование, позаботиться о старости, а также получить финансовые и социальные преимущества.

Прежде всего, в Китае большинство людей, за исключением тех, кто ещё в ранние годы покупал жильё по низким ценам за наличные или в ипотеку, брали крупные кредиты. Возможно, вы не знаете, но когда я был маленьким, в 2015 году, многие знакомые покупали жильё очень осторожно: всё покупали за наличные, а если денег не хватало — занимали у родственников. Такие займы обычно старались вернуть за 3~5 лет. Люди, которые вносили лишь 30% первоначального взноса, появились в основном после 2015 года. Это были примерно люди, родившиеся в 80-х — до 1985 года. Они застали период экономического подъёма в 80-х, верили в экономику Китая и рассчитывали, что в будущем их доход будет расти. Поэтому они решились потратить на жильё свои будущие сбережения за 30 лет. А их дети — примерно поколение 95-х годов рождения — столкнулись с падением рынка недвижимости и, по сути, не очень хотят покупать жильё.

Для начала расскажу о положении основных групп ипотечных заёмщиков.

С точки зрения трейдинга, люди, родившиеся в 80-х, — это те, кто активнее всего покупал на росте и теперь застрял в позиции. Покупка жилья во многом похожа на трейдинг: рост и падение цен на жильё подобны ставке финансирования и постоянно съедают ваш капитал. Проценты по ипотеке сами по себе тоже создают кредитное плечо: при ставке 3.4% общая сумма выплат по основному долгу и процентам составляет втрое больше первоначальной суммы — как будто вы открыли позицию с плечом 3.3x. Многие считают жильё активом, но этот актив резко дешевеет: с 2021 года и по сей день цены почти упали вдвое. Иными словами, после падения стоимости жилья на 30% от первоначального взноса осталось меньше половины, а капитал сильно обесценился!

Прежде всего, нужно понять, из кого состоит группа застрявших в убыточных позициях и где находятся их цены принудительной ликвидации.

1. Самая многочисленная группа: обычные офисные работники со стабильной зарплатой (60%+)

Инженеры в интернет-компаниях и на производстве, сотрудники госпредприятий и государственных учреждений, работники сферы образования и медицины, рядовые сотрудники компаний.

- Доход: у большинства семей совокупный доход составляет 8k–15k в месяц. Зарплата одного человека выше 2万 в месяц — это верхний сегмент этой группы, а не норма. Во многих семьях в городах третьего и четвёртого уровней доход составляет всего 5k–9k в месяц, и первоначальный взнос в значительной степени оплачивают родители.

- Причины покупки жилья: квартира для свадьбы, необходимость жить рядом с хорошей школой. Обычно покупают только одну квартиру для собственного проживания, берут умеренный кредит и стараются удерживать ежемесячный платёж на уровне 30%-40% дохода.

- Особенности: стабильный денежный поток, сильнее всего боятся потерять работу. Пока работа есть, они будут изо всех сил платить по ипотеке, даже если цены на жильё падают. Это группа с наименьшей долей просрочек и невозвратов.

2. Вторая группа: индивидуальные предприниматели и владельцы небольшого бизнеса (около 20%, группа с высоким уровнем просрочек)

Рестораны, стройматериалы, торговля, небольшие производственные предприятия, мелкие подрядчики в строительстве.

- Особенности дохода: в хорошие времена доход может легко превышать 2万 в месяц и даже быть выше, но он крайне нестабилен: то густо, то пусто, постоянной зарплаты нет. Когда дела идут хорошо, они решаются взять кредит и купить вторую или третью квартиру для инвестиций.

- Риски: спад в бизнесе и задержки платежей мгновенно обрывают денежный поток. Такие заёмщики чаще всего допускают просрочки по ипотеке и составляют наибольшую долю среди владельцев жилья, продаваемого с торгов.

3. Третья группа: руководители среднего и высшего звена, опытные специалисты крупных компаний (менее 10%)

Руководители среднего звена в крупных компаниях, финансовом секторе и сфере недвижимости. Доход семьи стабильно превышает 2万 в месяц, у многих он составляет 3–5万.

- Особенности: в 2018–2021 годах это была основная группа покупателей, которые улучшали жилищные условия и меняли жильё. Они покупали квартиры большей площади в престижных районах. Потенциал дохода высок, но заметен риск увольнения в среднем возрасте.

- Обычно они не берут максимально возможный кредит, устойчивы к рискам и редко добровольно прекращают выплаты по ипотеке.

4. Небольшая оставшаяся группа: чистые инвесторы с несколькими объектами

Многие из тех, кто спекулировал на жилье, дополнительно брали кредиты для бизнеса и займы под залог недвижимости. Они использовали очень большое кредитное плечо и оказались в самых убыточных позициях с наибольшими потерями.

Итак, почему цены на жильё падают? В сущности, это похоже на принцип работы короткой позиции: дело не в том, что много людей настроены по-медвежьи, а в том, что люди не покупают. Одновременно продавцы выставляют жильё на продажу небольшими объёмами и не сконцентрированно, из-за чего ценовой уровень постоянно смещается вниз. Что станет итогом медленного падения? Получит ли поколение 00-х новый шанс благодаря недвижимости? Есть ли будущее у китайского рынка жилья? Когда цены на жильё действительно достигнут дна? Чтобы ответить на эти вопросы, нужно всесторонне проанализировать нынешнюю ситуацию!!!

Я считаю, что у рынка недвижимости есть будущее, но только после того, как все застрявшие в убыточных позициях выйдут из них. То есть должен произойти масштабный обвал на высоких объёмах, а позиции застрявших должны быть ликвидированы с убытком, превышающим их залог!!

Возможно, многим непонятно, как ипотека может привести к потере средств сверх залога. Разве такое бывает только в криптоиндустрии?

Сначала определимся с термином: в контексте недвижимости «потеря средств сверх залога» — это ситуация, когда выручки от продажи жилья не хватает, чтобы погасить остаток кредита. Иными словами, долг превышает стоимость активов, возникает отрицательный капитал, а после продажи жилья всё равно приходится доплачивать разницу. Логика та же, что и при ликвидации криптовалютного контракта с убытком сверх залога.

Если расположить группы по уровню риска от высокого к низкому, то самые уязвимые к такому исходу — это всё те же покупатели жилья из поколения 80-х и до 1985 года:

1. Владельцы небольшого бизнеса, купившие жильё на пике 2020–2021 годов и дополнительно взявшие кредиты для бизнеса или под залог недвижимости (самый высокий риск)

- Особенности: мелкие подрядчики в строительстве, торговле стройматериалами, сфере торговли и ресторанном бизнесе. Когда дела шли хорошо, обороты выглядели впечатляюще, и они совмещали средства для бизнеса с ипотекой, используя сразу два уровня кредитного плеча, чтобы купить вторую и третью инвестиционную квартиру. Многие собирали первоначальный взнос за счёт займов и потребительских кредитов.

- Как возникает ситуация с убытком сверх залога:
Денежные поступления от бизнеса падают, денежный поток обрывается, и владельцу приходится продавать жильё. Покупка была совершена на пике, цены упали на 25%-40%, а после уценки стоимость вторичного жилья оказывается ниже остатка ипотечного долга.
Главное: у них не один долг. Кредит для бизнеса — это необеспеченный кредит с правом взыскания с заёмщика. Если выручки от аукционной продажи жилья не хватит для погашения долга, банк продолжит судиться и взыскивать остаток. Человек теряет не только жильё, но и остаётся с долгом — это и есть убыток сверх залога в буквальном смысле.
- Такие люди также составляют наибольшую долю среди владельцев жилья, продаваемого с торгов.

2. Высокозакредитованные чистые инвесторы с несколькими объектами в новых районах на окраинах, туристических комплексах и городах третьего и четвёртого уровней

- Особенности: в основном люди, родившиеся после 1985 года. В своё время они поверили в урбанизацию и преимущества хороших школ. После того как использовали право на покупку первой квартиры, они всё равно решились на покупку второй, несмотря на высокий первоначальный взнос. Многие сначала покупали за наличные, а затем брали кредит под залог жилья. Они не живут в этих квартирах и не получают достаточно арендного дохода для покрытия ежемесячных платежей.

- Как возникает ситуация с убытком сверх залога: ликвидность района исчезает, желающих купить почти нет. Объявление может висеть полгода или год без продажи, и единственный способ избавиться от жилья — сильно снизить цену. Падение цен в таких районах легко съедает первоначальный взнос.
Например: квартира стоит 100万, первоначальный взнос — 20万, цена падает на 30万. После продажи и погашения кредита ничего не остаётся, а человек ещё и продолжает быть должен.
- Проблема: арендная плата крайне низкая и никак не покрывает ипотечный платёж. Разницу приходится покрывать исключительно за счёт новых денег.

3. Семьи, улучшившие жилищные условия на пике рынка (продали одну квартиру и купили другую, увеличив кредитное плечо)

- Особенности: типичный пример — люди, родившиеся после 1985 года, которые улучшали жилищные условия и в 2020–2021 годах продали старую квартиру, добавили кредитные средства и купили более просторное жильё. Вся прибыль от роста стоимости старой квартиры ушла на покупку нового жилья, почти без денежного запаса. Ежемесячные платежи превышают 45% дохода семьи.

- Как возникает ситуация с убытком сверх залога:
Стоимость старой небольшой квартиры уже была реализована на пике, а новая покупка оказалась прямо на вершине рынка. Если один из супругов теряет работу, платить по кредиту становится невозможно и приходится продавать жильё. После падения цен остаточной стоимости новой квартиры уже не хватает для погашения оставшегося кредита.
Эта группа не так заметна: это не спекулянты, а семьи, покупавшие жильё для собственного проживания и улучшения условий. Они считали, что просто совершают надёжную замену жилья, но не ожидали, что стоимость обеих квартир будет пересмотрена вниз.

4. Семьи с одним источником дохода и высокооплачиваемые руководители среднего звена в крупных компаниях, сфере недвижимости или финансовом секторе, зависящие от высокой зарплаты одного человека

- Особенности: только муж или жена получает высокую зарплату — на пике доход составляет 2w-4w в месяц. Доход семьи сильно зависит от одного человека. Уверенность в высокой зарплате позволила взять на себя крупный ежемесячный платёж. Сбережений у семьи мало, а ожидания по доходу основаны на том, что отрасль продолжит расти.

- Как возникает ситуация с убытком сверх залога: после увольнения в среднем возрасте или сокращения отрасли доход резко падает. Потеряв высокооплачиваемую работу, найти такую же зарплату быстро очень трудно. Через несколько месяцев выплат приходится продавать жильё, а уценка купленного на пике объекта съедает первоначальный взнос и приводит к отрицательному капиталу.

В отличие от них, семьи с двумя работающими супругами имеют более высокий минимальный уровень совокупного дохода, поэтому их денежный поток не так легко обрывается сразу.

5. Покупатели жилья, которым пришлось собрать первоначальный взнос за счёт потребительских кредитов и займов у родственников и друзей

- Особенности: люди покупают жильё для жизни и свадьбы, но сами зарабатывают немного. Чтобы обзавестись собственным жильём, им приходится с трудом собирать первоначальный взнос, поэтому почти никакого финансового запаса нет. Бюджет и без того сильно ограничен.

- Как возникает ситуация с убытком сверх залога: даже небольшое падение цен на жильё полностью съедает первоначальный взнос. Если к этому добавляются такие потрясения, как потеря работы или болезнь, при продаже жилья возникает убыток сверх залога.
Это не самая многочисленная группа, но у неё наименьший запас прочности: её может сломить любое потрясение.

«Потеря средств сверх залога» в сфере недвижимости — это по своей сути не просто падение цен на жильё, а сочетание нескольких факторов: нескольких уровней кредитного плеча, уязвимого денежного потока с единственным источником дохода, отсутствия финансового запаса и вынужденного закрытия позиции на падающем рынке — то есть продажи жилья. Наибольшему риску подвержены владельцы малого бизнеса с дополнительными кредитами для бизнеса, за ними идут семьи, улучшившие жилищные условия на пике рынка, и инвесторы с несколькими объектами в отдалённых районах.

Итак, к чему рынок недвижимости шёл все эти годы?

К масштабному обвалу. В 21-22 годах на высоких объёмах рынок в последний раз достиг пика.
В 23-26 годах на высоком уровне началось медленное падение при низких объёмах. Цены обычно движутся туда, где проще заключать сделки. В эти годы объёмы покупок при росте были низкими, а при падении — высокими. Это означает, что рынок не принимает нынешний уровень цен: сделки появляются только после снижения цен.

Особенно важно, что после 2023 года минимальный первоначальный взнос снизили с 30% до 20%, а теперь — до 15%. Это означает, что кредитное плечо становится всё выше, а вероятность убытков сверх залога — всё больше. Этот цикл отрицательной обратной связи завершится только к 2030 году, потому что в 2026 году доля покупок жилья за наличные растёт и уже превышает половину.

Те, кто купил жильё на пике в 21-22 годах, уже потеряли свой первоначальный капитал и оказались в ситуации, когда стоимость активов меньше долга. Выплаты по долгу обязательны, поэтому им приходится продавать жильё, чтобы расплатиться. В 26-27 годах эти люди выйдут из периода ограничений на продажу. Именно они в прошлом были крупнейшей группой участников сделок на рынке недвижимости. Как думаете, насколько сильно они будут сбивать цены, пытаясь продать жильё и выплатить долги? Особенно сейчас, когда объём сделок на рынке жилья невелик, книга заявок тонкая, а глубина рынка ограничена: достаточно даже лёгкого давления со стороны продавцов, чтобы цены упали. Те, кто купил жильё дёшево в 2000-х, могут выдерживать цену, поскольку у них нет долгов. Сколько продержатся те, кто обременён долгами? (Сначала упадут цены в городах первого уровня, затем снижение наверстает упущенное в городах второго уровня.)

Думаю, к этому моменту вы уже можете подвести некоторый итог. Всё довольно просто: когда на рынок массово поступят квартиры, продаваемые с торгов, и вторичное жильё, а доля покупок за наличные станет всё выше, только тогда рынок недвижимости действительно достигнет дна. Это и будет нашим шансом. В этот момент у банков появится много проблемных долгов, а случаев, когда стоимость активов окажется ниже суммы обязательств, станет всё больше. Если обанкротится какой-нибудь небольшой или средний банк, паника резко усилится. Поэтому в последние два года я крайне негативно смотрю на акции банков. Я не собираюсь жадно держаться за их дивиденды. Считаю, что если рынок недвижимости рухнет, это будет позитивным фактором для золота и негативным для нефти. Тренд всегда движется в сторону наименьшего сопротивления. На мой взгляд, это рано или поздно произойдёт. Поэтому можно держать всё больше наличных и золота, ожидая нашего момента Мински. Поколение 00-х тоже может в ближайшие годы побольше откладывать. Считаю, что цены на жильё действительно стабилизируются только в 30-м году!!!!

Я хочу подробнее написать об этом вопросе. Многие китайцы всю жизнь живут в плену иллюзий, особенно молодёжь: «Поступлю в хорошую старшую школу — и всё наладится. Поступлю в университет — и всё наладится. Найду работу, женюсь — и всё наладится!!»

После окончания вступительных экзаменов в вузы и получения письма о зачислении в университет человек чувствует, что впереди светлое будущее, с огромным энтузиазмом выходит в большой мир и пытается добиться успеха. Но вероятность успеха — меньше 10%.

Кажется, что в университете будет много свободы и открытости, но на деле там царит уныние, да и студенческой любви, о которой мечталось, тоже нет!

Кажется, что после выпуска всё наладится,
но потом находишь работу, и она оказывается хуже, чем собирать мусор. Мы живём в такое время.

Разве конкретный экономический цикл, этап жизни и международная обстановка не похожи на график K-линии? История — это движение цены в прошлом, будущее — это направление развития. Например, десять с лишним лет назад рынок недвижимости находился в восходящем тренде — достаточно было следовать за ним. Сейчас тренд нисходящий, значит, нужно продавать, а не покупать.

Люди, купившие жильё на пике в 21-м году, к настоящему моменту потеряли почти половину его стоимости!
Если применять трейдинговое мышление, можно очень хорошо оценивать ситуацию! И на многие другие вещи тоже можно смотреть с точки зрения трейдинга.

Как молодой человек, я считаю, что важнее, чем покупать жильё, брать ипотеку, работать по найму и искать работу, — избавиться от трёх оков мышления:
1. Оков семейных представлений
2. Оков длительного воздействия системы образования
3. Оков общественных представлений