Недавно китайский Центральный банк объявил о снижении на 25 базисных пунктов (BP) с 21 октября 2024 года, что означает снижение на 60 BP в этом году и открытие новой волны снижения процентных ставок. В этой волне снижения процентных ставок возврат на инвестиции в коммерческую недвижимость для жилых целей может улучшиться.

Данный документ в основном будет анализировать отраслевую ситуацию, политику выпуска, политику центра и региона, сравнение внутренних и внешних инвестиционных доходов и т. д.

Текущее положение в отрасли
В Гуанчжоу, Шэньчжэне, Пекине, Чэнду и других городах инвесторы, как правило, могут покупать квартиры с высоким соотношением арендной платы к продаже, а их рентабельность инвестиций обычно составляет 5%-6% (включая расходы на недвижимость и другие расходы). Эта цифра намного выше, чем соотношение арендной платы к продаже, составляющее около 1,5% для обычных домов. Итак, каковы будут последствия волны снижения процентных ставок в Китае?

Фактическая доходность может быть найдена путем вычета коэффициента арендной платы из 5-летней Процентной ставки1.8% банка Китая, что даст премию за риск:
Преимущество риска = коэффициент аренды - 5-летняя процентная ставка Центрального банка = 5% - 1.8% = 3.2%

политика выпуска
Снижение процентных ставок в Китае и политика снижения RRR – это, по сути, издержки со стороны финансирования Падение. В целом, рентабельность инвестиций инвестиционного продукта складывается из безрисковой процентной ставки плюс премия за риск. В случае безрисковой Процентная ставкаПадение, Рентабельность инвестиций (отношение арендной платы к продаже) также теоретически должна снижаться. Однако в связи с тем, что состав арендной платы сложнее существенно изменить,
Можно предположить:
Предположим, что в будущем стоимость финансирования снизится до нуля, и если Китай войдет в эру нулевых или даже отрицательных процентных ставок, и если премия за риск все еще составляет 3,2%, это означает, что доходность инвестиций в коммерческую недвижимость только 3,2%. В таком случае, арендная плата должна снизиться почти на 36% по сравнению с текущим уровнем, что практически невозможно. Это указывает на то, что несмотря на значительное снижение стоимости финансирования, рентабельность аренды и продажи жилой коммерческой недвижимости может испытывать незначительное воздействие. Напротив, отсутствие других инвестиционных активов с высоким соотношением цены и качества в рыночной среде может привести к повышению цен на жилую коммерческую недвижимость.

Политика Центрального и местного правительства
В настоящее время центральные и местные органы власти поддерживают двухуровневую систему жилища. С завершением основного этапа урбанизации в Китае роль местных правительств постепенно смещается с создания новых объектов инфраструктуры на активизацию существующих имущественных объектов. В крупных городах первого уровня доля обеспечительного жилья в рамках двухуровневой системы жилища в 2025 году в рамках плана составит примерно 50% от общего числа новых жилых помещений.
Эти жилищные объекты не являются результатом нового строительства, а являются предметом вторичной аренды после реновации правительством приобретенного имущества. Например, «Guangzhou Anju Group», созданный в Гуанчжоу. Операционные расходы этих предприятий непосредственно влияют на то, будут ли затронуты арендные платежи при покупке квартир для сдачи в аренду.
Согласно операционной ситуации многих долгосрочных арендных квартир на рынке, "стоимость сдачи квартиры" является равновесной линией для продолжительной прибыли арендных квартир при 50%. Это означает, что даже если правительство проводит программу гарантированного жилья, цены на аренду будут немного выше или на уровне текущих рыночных цен.

Проблемы старения домов
Если судить о будущем по нынешнему соотношению арендной платы к продаже, то на самом деле существует определенная иррациональность, особенно проблема старения домов. Сколько должна быть включена в стоимость ремонта дома при арендной плате при разумных обстоятельствах? Что касается Японии, то плата за ремонт и плата за управление, как правило, не превышают 5%-10% от арендной платы.

В заключение, в предстоящую эпоху низких процентных ставок, учитывая широкое распространение отсутствия высокодоходных продуктов на внутреннем рынке, долгосрочная аренда коммерческой недвижимости может стать хорошим бизнесом.
‍#中国央行 #降息