Глава по итогам решения «Qing’an 3.0» — одобрили 5 новых условий для исключения из определённых групп, Кэ Вэньчжэ заявил: «Дурак» — проблема в ценах на жильё

Административный юань сегодня утвердил план «Qing An 3.0»: добавлены 5 новых условий, включая отсечение по доходам, возрастные ограничения при оформлении кредита, лимит общей стоимости жилья и дополнительные льготы для семей, которые заключили брак и/или рожают; в рамках программы на 9 лет заложено около 42,255 млрд юаней.
(Предыстория: «Qing An 2.0 скоро»: госбанки предлагают 3 варианта — субсидии по ставкам и льготный период или снижение)
(Дополнение по контексту: «Qing An» смягчили на сумму 1000 млрд юаней — цены на жильё в Тайване продолжают расти? Эксперты предупреждают покупателей-новичков остерегаться «сладкой ловушки»)

Содержание

Переключить

• 5 главных новых условий — сразу
• Как «нарисовали» новые пороги через отсечение по доходам и возрасту
• Волна возражений: от «проблема — в цене» к «ограничению семьи»
• Как оценивает рынок: разумно, но трудно повторить ажиотаж

Сегодня (16-го) Административный юань на заседании утвердил план «Qing An 3.0», который, опираясь на «Qing An 2.0», добавляет 5 пунктов ограничений по правомочности — с возраста при подаче заявки и общей стоимости жилья, получаемого в кредит, и до установленных потолков.

Министерство финансов оценивает, что в будущем на эту политику за 9 лет будет направлено около 42,255 млрд юаней, из которых правительственные субсидии составят 27,271 млрд юаней. Но едва менее полудня прошло после утверждения, как оппозиционные партии и эксперты по рынку недвижимости уже одновременно поставили под сомнение: правительство одновременно говорит об «отсечении по доходам» и вводит возраст и ценовые лимиты — действительно ли это вернёт «Qing An» к первоначальной цели «помогать покупателям-новичкам с само проживанием купить жильё по средствам» или в очередной раз субсидии будут «догонять» рост цен на жильё?

С момента запуска в 2023 году «Qing An» неоднократно обвиняли в том, что он стал толчком к росту цен на жильё; сейчас действующая программа истекает в конце июля, а «Qing An 3.0» рассматривают как продолжающую версию. Ответ, который Административный юань выдал на этот раз, — сузить круг получателей субсидий: вместо «всех покупателей-новичков» — «более точечные группы».

5 главных новых условий — сразу

По сравнению с «Qing An 2.0», «Qing An 3.0» добавляет 5 новых условий:

• Возраст и срок: срок кредитования по-прежнему сохраняется максимум 40 лет, но при подаче заявки заёмщик должен быть младше 50 лет, а сумма «возраст на момент подачи заявки плюс срок одобренного кредитования» не должна превышать 80; то есть чем старше, тем короче максимально доступный срок.
• Отсечение по доходам: общий годовой доход заёмщика (лично) не должен превышать 2 млн юаней; при превышении он не сможет получить льготные условия «Qing An».
• Лимит по общей стоимости жилья: в Тайбэе — не более 35 млн юаней; в Новом Тайбэе и уезде Синьчжу — не более 25 млн юаней; в остальных уездах/городах — потолок 20 млн юаней.
• Доплаты для семей, которые заключили брак и/или рожают: в течение 2 лет после вступления в брак максимальный лимит семейного ипотечного кредита можно поднять до 12 млн юаней; семьи, имеющие несовершеннолетних детей, — до 15 млн юаней.
• Субсидия по процентам сохраняется, но с уменьшающимся эффектом: все новые и текущие заёмщики «Qing An» могут получить полную субсидию по процентам в течение 3 лет; текущая льгота даёт ставку 1,775% (банк снижает на пол-пункта, а правительство добавляет субсидию в 1,5 пунка); начиная со следующего дня после 3 лет субсидия уменьшается ежегодно на пол-пункта, а по окончании срока субсидии ставка по кредиту возвращается к исходной.

Что касается всех 7 условий «Qing An 2.0», они полностью сохраняются: совершеннолетний, и у самого заёмщика, а также у супругов и несовершеннолетних детей нет собственного жилья; нужно жить в нём и подписать обязательство о самопроживании; максимальный лимит кредита — 10 млн юаней; максимальная доля финансирования — 8/10; льготный период — максимум 5 лет; срок кредита — максимум 40 лет; и действует правило «раз в жизни» — оформить льготный кредит можно только один раз.

Иными словами, «Qing An 3.0» не трогает ключевые льготы по лимитам, доле финансирования и льготному периоду — он «перерисовывает» границы того, кто именно имеет право на льготу.

Как «нарисовали» новые пороги через отсечение по доходам и возрасту

По оценкам Министерства финансов, «Qing An 3.0» будет действовать с 1 августа 2026 года по 31 июля 2035 года — за 9 лет общий бюджет около 42,255 млрд юаней. Из них на часть субсидий правительства приходится около 27,271 млрд юаней, а финансирование продолжит обеспечивать Жилищный фонд при Министерстве внутренних дел.

Если посмотреть на расчётные сценарии: для обычного заёмщика с кредитом 10 млн юаней суммарная выгода за 6 лет составит 225 тыс. юаней; для семьи после бракосочетания при кредите 12 млн юаней — 270 тыс. юаней за 6 лет; для семьи с детьми при кредите 15 млн юаней выгода за 6 лет может достигать 337,5 тыс. юаней. Субсидия заметно смещена в сторону групп «женитьба, рождение ребёнка, самопроживание».

Если разложить 5 новых условий, по сути это три стрелы, направленные одновременно на вопрос «кто может получить выгоду по Qing An».

• Первая стрела — отсечение по доходам: отсекаются люди с зарплатой свыше 2 млн юаней
• Вторая стрела — ограничение по возрасту: сумма «возраст на момент подачи + срок одобренного кредита» не должна превышать 80; тем, кто подаёт заявку, приближаясь к 50 годам, срок, на который можно взять кредит, будет сжат, а давление по ежемесячным платежам вырастет
• Третья стрела — лимит по общей стоимости жилья: в Тайбэе 35 млн юаней, в Новом Тайбэе и уезде Синьчжу 25 млн юаней, в остальных уездах/городах 20 млн юаней — эти пороги напрямую выводят часть люксовых объектов в «жёлтой» зоне (центральные районы) за пределы льгот

Волна возражений: от «проблема — в цене» к «ограничению семьи»

Едва план был утверждён, критические голоса уже появились. Председатель Тайваньской народной партии (ранее) Кэ Вэньччжэ заявил: «Глупцы, проблема — в ценах», полагая, что действительно нужно решать саму проблему цен, а не продолжать «ковырять» условия по кредиту. Министерство финансов в ответ заявило, что будет контролировать банки, чтобы обеспечить правильный кредитный контроль.

Председатель Тайваньской народной партии Хуан Гоцан также поднял числовые вопросы: он отметил, что после запуска «нового Qing An» цены на жильё продолжают расти; в период с III квартала 2023 года по IV квартал 2025 года рост составил до 18%. Его мысль такова: в определённой степени кредитные лимиты, на которые идут субсидии правительства, усилили этот всплеск цен.

Эксперт по рыночным тенденциям Ли Тунжун критиковал: «Qing An 3.0» хотя и строже, чем «Qing An 2.0», но общий смысл уже превратился из «обеспечения спокойной семьи» в «проект ограничения семей». При этом программа всё ещё не вернулась по сути к политике «помощи при первом приобретении жилья для самопроживания».

Он также предложил семь основных заблуждений и шесть рекомендаций, ставя под вопрос то, что правительство, вводя ограничения по возрасту, доходам и общей стоимости, может в итоге задеть семьи с реальными потребностями в самопроживании, которые просто оказались на границе порогов.

Ещё один риск, который легко упустить из виду: разрыв, возникающий при одновременном рассмотрении лимита общей стоимости жилья в Тайбэе и стандарта отсечения по доходам. Если взять верхнюю границу 35 млн юаней в Тайбэе в сочетании с кредитованием на 80%, сумма кредита часто приближается к 10 млн юаней. Если годовой доход заёмщика как раз «впритык» около 2 млн юаней, то ежемесячная нагрузка по основному долгу и процентам всё равно будет очень высокой; как только эффект субсидий начнёт уменьшаться, появляется риск «купить только первоначальный взнос, но не тянуть ипотеку», то есть риск дефолта.

Семьи, которые заключили брак и/или воспитывают детей, могут получать более высокие лимиты — 12 млн юаней или даже 15 млн юаней, но чем выше лимит, тем больше и основной долг, и проценты, которые придётся нести.

Как оценивает рынок: разумно, но трудно повторить ажиотаж

По сравнению с резкой критикой оппозиции и учёных, оценки участников рынка недвижимости на местах более сдержанные. Специалист по проектам исследовательского подразделения E-Синь Жилищной корпорации (Yunyi Real Estate) Цэн Цзиньдэ отметил, что направление корректировок «Qing An 3.0» разумное, но оно не будет подстёгивать рынок жилья. Сложно снова создать такой же всплеск покупательского ажиотажа, как это было, когда в 2023 году «новый Qing An» только начал действовать; также некоторые эксперты прямо заявляют, что «Qing An 3.0» «трудно повторить эффект ажиотажа».

В целом отрасль считает, что субсидии теперь точнее возвращаются к спросу «со стороны жёсткой необходимости», направляя ресурсы тем, кому действительно нужно самопроживание и создание семьи.

Если смотреть шире, логика дизайна новой политики «Qing An» действительно всё время смещалась. Когда в 2023 году она только запускалась, ключевой акцент был на «решении проблемы ‘не могу купить жильё’»: лимиты, доля финансирования и льготный период были всесторонне расширены. К версии 2.0 и далее 3.0 фокус стал «на тех, кому помощь нужнее всего»: через отсечение по доходам, ограничения по возрасту и надбавки за брак и рождение ребёнка ресурсы направляются на семейства с потребностью в самопроживании.

Плюс к этому, в последние два года Банк центрального правительства продолжал применять выборочные кредитные ограничения и ограничивать уровень банковских ипотечных средств — рынок и так остывал. «Qing An 3.0» больше похоже на точечную настройку адресности субсидий в условиях уже сложившегося остывания, а не на повторное зажигание волны спроса на покупку жилья.

Для покупателей-новичков и молодых семей, которые планируют подать заявку, реальная задача после запуска «Qing An 3.0» — не спешить считать «сколько можно взять», а сначала проверить, не попадают ли они под ограничения по доходам, возрасту и общей стоимости, а затем оценить долгосрочную нагрузку по выплатам, которая будет расти после окончания периода субсидий. Ведь низкая ставка действует всего 3 года, а ипотека — это обязательство на 30–40 лет.