Когда-то под шумок расхватывали «спальные районы вокруг Пекина», но даже скидка 85% никому не нужна: кто убил рынок загородного жилья?

Если честно, падение цен на жильё в пригородах китайских городов в этот цикл всё ещё превзошло мои ожидания.
В мае этого года у ворот жилого комплекса в Яньцзай, района Чаоян-Байши, на красных вывесках агентств были указаны цены: 102 кв. м, трёхкомнатная, окна выходят на север и юг, с ремонтом «под ключ» и готовое к заселению — на продажу за 5,98 млн юаней, цена за кв. м — 5 862 юаня. А 9 лет назад за эту же планировку нужно было заплатить 4,18 млн юаней. Это не шутка, а повседневность Яньцзая в 2026 году. (В 2026 году средняя цена вторичного жилья в Яньцзай держится около 8 000 юаней/кв. м, а в комплексах вроде Фучэн Шаншачэн и Шуйсе Хуачэн цены, взяв старт с 40 000 юаней/кв. м, упали до менее чем 10 000 юаней/кв. м, снижение — более 75%.)
Но настоящим «королём падения» стал не Яньцзай. Юнцин — место, которое когда-то раздували до статуса «входных ворот к Южному Пекину»: в 2017 году благодаря трём концепциям — пекинскому аэропорту Дасинь, линии R1 метро и интеграции Пекин—Тяньцзинь—Хэбэй — цены взлетели с нескольких тысяч до 23 000 юаней/кв. м. А теперь? 3 500 юаней/кв. м. (Квартира площадью 100 кв. м тогда стоила 2,3 млн юаней, сегодня её рыночная стоимость — лишь 350 тыс. юаней. Не то что первоначальный взнос «сгорел», даже общая цена объекта не покрывает банковский кредит; количество аукционных распродаж по юрсубъектам в регионе ежегодно резко растёт.)
Если вернуть время в 2017 год, то тогда, во время старта продаж Yanjiay Si’erdul Tiencheng, цену назначили по 40 000 юаней за кв. м — и в тот же день почти всё было раскуплено. На каждом шагу — забитые агентскими офисами улицы, инвестиционные покупатели брали квартиры за наличные так, будто это капуста. Тогда все пересказывали одну и ту же историю: «через полчаса до Гоцзянь (GuoMao)», «метро вот-вот запустят», «кольцо Яньцзай — это задний двор Пекина».
Проблема не только в «кольце вокруг Пекина». За пределами Шанхайского внешнего кольца: в 2024 году, за исключением Пудуна, в общей сложности 8 пригородных зон выставили на рынок 186 проектов и 34 968 квартир — это 58,44% всего по городу. А что в итоге? Лишь 6 проектов сработали по программе начисления баллов, остальные 180 новых объектов полностью ушли в затяжную схему «продажи продолжаются».
(Большой Хунцяо и Линьган больше не идут, спрос на новостройки в дальних пригородных городках полностью вялый; по некоторым ЖК продажи за полгода — менее 5%, а у Цзядинь Хуатин застройка Чуньшэн Янгуаня за 3 года распродалась лишь на 1/3.)
И вот в мае этого года цены на вторичку в мегаполисах наоборот растут: Шанхай и Шэньчжэнь прибавили по 0,6%. На одной и той же земле — лед и пламень в разных районах. В центре люди уже начали охоту за жильём, в пригородах же даже смотреть объекты никто не приходит. $SOL
{spot}(SOLUSDT)