Тайваньский застройщик удивил! После предварительного подписания контракта передумал, вернул только задаток, но перепродал другому. Суд обязал выплатить 28,22 миллиона юаней.

Тайваньская женщина по фамилии Цзэн договорилась о покупке квартиры у строительной компании Цзинчэн за 18,1 миллиона новых тайваньских долларов, внесла задаток в 100 тыс. и подписала предварительный договор, но застройщик передумал и предложил вернуть только 120 тыс., пытаясь уладить дело. Судебные тяжбы длились более трёх лет, и в итоге застройщик перепродал эту же квартиру за 46,22 миллиона. Суд Цяотоу города Гаосюн признал вину застройщика и обязал его выплатить упущенную выгоду плюс задаток – всего 28,22 миллиона новых тайваньских долларов.

(Предыстория: Череда недостроев! Застройщик из Цзяи сбежал, 24 миллиона первоначального взноса пропали. Какие недостатки в тайваньской системе продажи новостроек?)
(Дополнительный контекст: Объём сделок на рынке недвижимости Тайваня в первом квартале стал третьим самым низким в истории! Риелторы прямо заявляют: «Цены больше не взлетят»)

Содержание

Переключить

• Условия в предварительном заказе застройщика
• Суд рассчитал «потерянную разницу в цене»
• Заработанные 28 миллионов пришлось вернуть полностью

Краткое содержание

• Женщина Цзэн договорилась о покупке квартиры за 18,1 миллиона, внесла задаток 100 тыс., застройщик отказался.
• Во время суда застройщик перепродал ту же квартиру по цене, взлетевшей до 46,22 миллиона.
• Суд обязал Цзинчэн выплатить упущенную выгоду плюс задаток – всего 28,22 миллиона.

Когда разница в цене одной квартиры достигает более 28 миллионов, выберет ли застройщик исполнение договора или отказ? Цзинчэн выбрал второе.

Согласно гражданскому решению № 159 по тяжбе 112 года (по тайваньскому летосчислению) суда Цяотоу, история началась с «предварительного заказа». Женщина Цзэн присмотрела новую квартиру от Цзинчэн, стороны согласовали общую цену 18,1 миллиона (с машино-местом), женщина внесла задаток 100 тыс., подписала предзаказ и готовилась к заключению основного договора.

Неожиданно застройщик передумал. Видимо, Цзинчэн посчитала, что продала слишком дёшево, и отказалась исполнять основной договор, предложив вернуть лишь 100 тыс. задатка плюс 20 тыс. «за беспокойство». Женщина Цзэн не согласилась и подала в суд – тяжба затянулась более чем на три года.

Условия в предварительном заказе застройщика

В суде Цзинчэн утверждала, что в предзаказе чёрным по белому было написано: «Данная цена подлежит одобрению компании, иначе внесённые средства возвращаются без процентов»; «Данная цена требует согласия компании на продажу; при отказе сумма возвращается без процентов, договор расторгается без условий». Застройщик настаивал, что у компании есть окончательное право решать, и отказ был правомерен.

Юридически предварительный договор – это соглашение о намерении заключить в будущем основной договор купли-продажи, это не одно и то же. Простыми словами, подписание предзаказа не даёт застройщику полную свободу отказаться; нарушение предзаказа, из-за которого не заключается основной договор, влечёт ответственность.

Суд смотрел не на мелкий шрифт в предзаказе, а на суть. Раз Цзинчэн приняла задаток и подписала предзаказ, то она обязана была заключить основной договор; а то, что застройщик сам перепродал квартиру, сделав исполнение договора невозможным, – это вина застройщика.

Суды первой и второй инстанций вынесли решение в пользу женщины, но застройщик снова подал апелляцию. Однако, пока шёл процесс, застройщик продал квартиру по более высокой цене, тем самым сам представил доказательство того, что «изначально продал слишком дёшево».

Суд рассчитал «потерянную разницу в цене»

Ущерб женщины Цзэн – не 100 тыс. задатка, а «упущенная выгода». Это компенсация убытков по гражданскому кодексу: учитывается не только прямой ущерб, но и неполученная прибыль.

Сторона женщины прямо использовала цену, по которой застройщик сам продал эту квартиру во время суда, как доказательство рыночной стоимости. Цзинчэн перепродала ту же квартиру с машино-местом за 44,52 миллиона плюс 1,7 миллиона, всего за 46,22 миллиона. Вычтя первоначально оговоренные 18,1 миллиона, разница составила 28,12 миллиона – именно эту сумму суд признал упущенной выгодой женщины.

Обычно люди думают, что максимум, что грозит застройщику при отказе – вернуть двойной задаток, но суд напрямую насчитал упущенную выгоду, которая почти в 30 раз превысила задаток.

Плюс первоначальный задаток 100 тыс., Цзинчэн должна выплатить женщине Цзэн в общей сложности 28,22 миллиона новых тайваньских долларов, а также с 17 июля 2024 года до дня полного погашения начислять проценты из расчёта 5% годовых. Судебные издержки полностью ложатся на застройщика. (Женщина Цзэн может потребовать предварительного исполнения, внеся обеспечение в 9,41 миллиона; Цзинчэн, чтобы избежать предварительного исполнения, должна внести полную сумму 28,22 миллиона в качестве обеспечения.)

Заработанные 28 миллионов пришлось вернуть полностью

Цзинчэн рассчитывала отделаться лишь возвратом дополнительных 20 тыс. Ради экономии этих 20 тыс. застройщик пошёл на судебный риск, и в итоге получил решение о выплате 28,12 миллиона упущенной выгоды плюс 100 тыс. задатка. Заработанная от перепродажи разница почти полностью ушла на компенсацию, а сверху ещё и судебные издержки за три с лишним года.

Это очень необычный гражданский спор по недвижимости. Если бы застройщик не продал ту же квартиру во время процесса, итог мог бы быть иным.

Часто задаваемые вопросы

Законно ли застройщику отказываться от продажи после подписания предварительного договора и возвращать только задаток?

Не всегда. Суд установил, что застройщик обязан заключить основной договор; если из-за его вины договор не исполнен, женщина может требовать упущенную выгоду, а не только возврат задатка. В данном случае застройщику присудили выплатить 28,22 миллиона.

Что такое «упущенная выгода»?

Упущенная выгода – это вид возмещения убытков по гражданскому кодексу, подразумевающий неполученный доход, который мог бы быть получен. Суд принял цену перепродажи 46,22 миллиона за рыночную, вычел первоначальные 18,1 миллиона и получил 28,12 миллиона.