Кто обладает самой сильной «способностью зарабатывать», у кого самый большой наличный капитал! Раскрытие денежных потоков девелоперских компаний, выходящих на биржу в 2025 году | Финансовые отчеты и обзоры

Вопрос AI · Какие управленческие стратегии скрываются за коэффициентом чистых наличных средств?

“

Эти цифры подтверждают, что все еще есть компании, способные в условиях неблагоприятной ситуации развивать здоровую «кроветворную» функцию.

Журналист по недвижимости Китая Ли Ей | Репортаж из Пекина

Денежный поток всегда был «жизненно важной линией» для компаний.

В финансовом отчете за 2025 год, какие девелоперы сохранили финансовую безопасность благодаря достаточным резервам и смогли противостоять рыночным волнам? Какие компании вышли за рамки кризиса, сохранив стабильную прибыльность и «кроветворные» способности? Какие девелоперы столкнулись с падением прибыли и напряжением в денежном потоке, сталкиваясь с беспрецедентными вызовами выживания?

Журналисты по недвижимости Китая проанализировали 78 публичных отчетов компаний за 2025 год, подготовили рейтинги по чистой прибыли, остаткам денежных средств и их эквивалентов, чистому денежному потоку от операционной деятельности, коэффициенту чистых наличных средств и другим показателям, чтобы объективно раскрыть реальное состояние бизнеса, логику циркуляции денежных потоков и проблемные точки прибыльности, предоставляя отраслевой анализ.

━━━━

Почти 60% девелоперов показали рост операционного денежного потока

В целом, нехватка денежных средств остается общей проблемой для девелоперов.

Согласно рейтингу остатков денежных средств и их эквивалентов, по состоянию на конец 2025 года, совокупный остаток денежных средств 78 ведущих публичных компаний составил около 10 419,34 млрд юаней, что на 14,8% меньше по сравнению с 12 229,39 млрд юаней в 2024 году. В топ-10 вошли Poly Developments, China Resources Land, China Overseas Development, China Merchants Shekou, Jianfa Holdings, Vanke A, Greentown China, Yuexiu Properties, Binjiang Group и China Jinmao, с остатками соответственно 1197 млрд, 1154 млрд, 1034 млрд, 849,6 млрд, 824,5 млрд, 615,2 млрд, 591,6 млрд, 325,2 млрд, 305 млрд и 284 млрд юаней.

Многие из вошедших в рейтинг компаний ранее подчеркивали важность наличных потоков.

Генеральный директор и исполнительный директор China Overseas Development Ян Цзяньгуо заявил: «За последние 20 лет доля наличных средств в наших активах постоянно держалась выше 10%».

«Greentown China всегда ставит безопасность операций и финансов под особый контроль, придерживаясь минимальных уровней денежного потока», — признал председатель правления компании Лю Чэньюнь на ежегодной пресс-конференции за 2025 год.

Стоит отметить, что у 56 компаний на конец 2025 года остатки денежных средств и их эквивалентов снизились, что превышает 70% от общего числа в рейтинге. Пять компаний — *ST Zhongdi, Tibet Urban Investment, *ST Nanzhi, Jin Investment City Development, Zhongliang Holdings — снизили остатки более чем на 70%. Только 22 компании увеличили свои остатки, а у двух — *ST Rongkong Shirongzhao — рост превысил 100%.

Основой выживания девелопера является положительный денежный поток от продаж. Денежные средства, полученные от собственной деятельности, считаются его «кроветворной» силой. Поскольку показатель денежного потока сложнее регулировать, чем чистая прибыль, для оценки реальной прибыльности компании важнее показатель чистого денежного потока от операционной деятельности.

Крупнейшие компании, такие как China Resources Land, Longfor Group, China Fortune Land Development, China Overseas Development, Poly Developments, Yuexiu Properties, OCT A, Jianfa Holdings, China Merchants Shekou и Shoukai Holdings, заняли первые 10 позиций по чистому денежному потоку за 2025 год, с показателями 387,9 млрд, 218,8 млрд, 198,9 млрд, 167,3 млрд, 151,9 млрд, 139,4 млрд, 125 млрд, 115,9 млрд, 96,93 млрд и 78,82 млрд юаней соответственно.

Из 78 компаний, выбранных для анализа, 44 показали рост чистого денежного потока за 2025 год. Среди них 32 компании — такие как Xinhuangpu, Fuxing Shares, Nanshan Holdings, *ST Rongkong, Shimao Group, China Wuyi, Kaisa, ST Sunshine City, Longfor Group, Wanjia Development — увеличили свой чистый денежный поток более чем на 100%.

В числе лидеров — Fuxing Shares, Nanshan Holdings, Shimao Group, China Wuyi, Kaisa, у которых чистый денежный поток превысил предыдущий год, перейдя из отрицательного в положительный.

34 компании показали снижение чистого денежного потока в 2025 году, что составляет 42% от общего числа. Однако 11 компаний, таких как Dalong Real Estate, Tianbao Infrastructure, Sanxiang Impression, Binjiang Group, *ST Jinke, Xiangjiang Holdings, Zhonghua Enterprise, Agile, Vanke A, Luxin, снизили свой показатель более чем на 100%.

Стоит отметить, что среди 78 компаний 21 имели отрицательный чистый денежный поток в 2025 году, из которых 11 — уже два года подряд. Согласно нормативам, у девелоперов не допускается иметь отрицательный чистый денежный поток от операционной деятельности более двух лет подряд за последние три года.

━━━━

Кто обладает более высоким качеством управления?

На фоне общего сокращения рынка, прибыльность девелоперов также оставляет желать лучшего.

Из 78 выбранных компаний 44 в 2025 году показали убытки по чистой прибыли, что составляет 56% от общего числа. Среди них — Jianfa Holdings, Sunac China, Gemdale, OCT A, R&F Properties, ST Sunshine City, Agile, *ST Huaxing, Greenland Holdings и Vanke A — с убытками свыше 100 млрд юаней. В частности, Vanke A потеряла 885,6 млрд юаней.

Топ-10 по чистой прибыли, принадлежащей материнской компании, включают Kaisa, *ST Jinke, China Resources Land, Yuzhou Group, Shimao Group, China Overseas Development, Country Garden, Binjiang Group, China Jinmao и China World Trade, с прибылью соответственно 52,55 млрд, 29,32 млрд, 25,42 млрд, 24,93 млрд, 14,47 млрд, 12,69 млрд, 3,261 млрд, 2,116 млрд, 1,253 млрд и 1,202 млрд юаней.

В этом рейтинге введен показатель «коэффициент чистых наличных средств» — отношение чистого денежного потока к чистой прибыли, что позволяет дополнительно оценить качество управления. Если показатель равен или превышает 1, это означает, что чистая прибыль формируется за счет основной деятельности и имеет высокую вероятность устойчивого роста. Чем ближе коэффициент к 1, тем выше доля прибыли, реализованной в наличных деньгах, и тем лучше качество прибыли.

Учитывая капиталоемкую природу недвижимости, доля затрат на приобретение земли в операционных денежных потоках выше, чем в других отраслях, что объясняет более низкий коэффициент чистых наличных средств. Однако слишком низкий показатель по сравнению с отраслью может указывать на определенные управленческие риски.

Помимо компаний с отрицательной чистой прибылью, в рейтинге есть 19 компаний, у которых коэффициент чистых наличных средств превышает 1, среди них Yuexiu Properties, Greentown China, Yubei Development, Yatong Shares, Xinhuangpu, Longfor Group, Guangyu Group, Poly Developments, Suning Global, *ST Rongkong, China Merchants Shekou, Chengtou Holdings, Hualian Holdings, Country Garden, Xincheng Holdings, Midea Real Estate, China Resources Land, China Overseas Development и China World Trade.

Yuexiu Properties стала лидером по коэффициенту чистых наличных средств — 253,18. В 2025 году чистая прибыль Yatong Shares, принадлежащей материнской компании, составила 55 млн юаней, а чистый денежный поток — 139,4 млрд юаней, что подтверждает наличие достаточных наличных для обеспечения прибыли; Greentown China и Yubei Development заняли второе и третье места с коэффициентами 79,15 и 74,84 соответственно; за ними следуют остальные компании в топ-10.

В этом сезоне отчетности, наполненном сложностями и стойкостью, цифры не только отражают боль отрасли, но и намекают на предрассветные признаки. Несмотря на сокращение общего денежного пула, около 60% девелоперов показали рост операционного денежного потока, 32 компании успешно перешли из отрицательного в положительный — эти цифры доказывают, что некоторые компании все еще способны в условиях неблагоприятных ветров развивать здоровую «кроветворную» функцию.