Купил дом — не сдавать в аренду, это либо потребление, либо азартная игра

В комментариях к статье о соотношении аренды и продажи я заметил, что многие всё ещё не понимают, всё ещё смотрят на дома сквозь призму прошлого, поэтому я объясню подробнее.

Правильное использование дома всего два варианта, всего два, два! Один — потребление, то есть проживание, считать ежегодные издержки использования, как на машину, — чем больше износ, тем больше издержек, и покупать дом такой стоимости, чтобы при 1%–2% ежегодном износе было по карману его содержать;

Другой — инвестиции, то есть сдача в аренду. Если не сдавать, просто держать и ждать роста — это уже не инвестиции, а азартная игра, и довольно плохая, потому что ожидаемая ценность скорее отрицательна — дом со временем обязательно стареет, а акции, золото, биткоин и подобные, даже если они не приносят денежный поток, всё равно основаны на том, что кто-то купит их по более высокой цене, но хотя бы сам объект не обязательно стареет. Не скажешь, что через десятилетия, даже если цены на новые дома в том же районе выглядят без изменений или даже растут, старый дом можно продать только по сильно сниженной цене — он как испорченная рыба или фрукт, его трудно использовать как долгосрочный актив для защиты от инфляции.

Конечно, есть и такие мнения, что в центре города земля всегда мало, даже если дом стареет, земля в центре ограничена. Но это хорошо — за последние 20 лет бычий рынок, кроме редких «несовпадений спроса и предложения», когда можно назвать это инвестицией, всё остальное — просто азартная игра. Дом давно должен был снизиться в цене, он не должен был так расти, это полностью оторвано от реальной ситуации богатства и бедности в Китае, это искажённый и несовершенный рынок, накрученный государством, — искусственный бычий рынок. Но вы заранее «не должны» знать, что правительство не даст скорректировать цены и будет держать их на высоком уровне. Поэтому, исключая начальный этап урбанизации и возможность иметь силу, всё остальное — это, по сути, удача, как выигрыш в высокорискованных контрактах по биткоину, где в итоге выигрывают те, кто повезло. Сейчас ещё кто-то вспоминает 2016 год и говорит: «Не покупайте дома — не пожалеете», — и ссылается на опыт 2015–2016 годов. Это полностью ошибочно — они воспринимают маловероятную удачу как показатель своих инвестиционных способностей.

А что насчёт так называемых центральных районов? Почему дома там всё ещё продаются по высоким ценам, даже если они стареют? Не потому, что люди любят старые дома, а потому, что всё ещё можно выиграть в игре на снос и реконструкцию — после сноса дом становится новым, расширяют жилплощадь, и люди привыкли не снижать цену за старые дома (даже повышая цену на особо старые в центре), а также потому, что центр города просто не перемещается — это чистая удача. Но на самом деле, ожидание сноса — это азартная игра, а не инвестиция. После завершения масштабных строительных работ и сноса, старый дом становится бесполезным, независимо от района. За последние 20 лет большинство городов пережили миграцию и перераспределение центров, так называемый «ядро», — это всего лишь ставка на то, что в ближайшие 10–20 лет или до продажи оно не изменится.

Поэтому единственный способ назвать дом «разумной инвестицией» — это сдача в аренду, при условии, что доход от аренды превышает издержки на содержание и амортизацию. Если дом взят в кредит, то и проценты по кредиту тоже делятся на годовые издержки — всё это должно покрываться доходом и превышать безрисковую ставку, тогда это выгодная инвестиция. Иначе — неудачная.

Что касается рыночной стоимости дома после учета амортизации — будет ли она расти или падать — всё это зависит от удачи. Помимо вашего опыта и понимания текущего ценового цикла и общего экономического фона, есть ещё политика, развитие региона, миграция, инфраструктура, демография, промышленность — целый ряд факторов, которые вы не можете предсказать заранее, и их влияние не так велико, как кажется. Всё это не так зависит от вашего «взгляда».

Многие считают, что они делают «инвестицию» в недвижимость, но на самом деле — просто играют в азартную игру. Если вы вкладываете в недвижимость только небольшую часть своих активов для диверсификации рисков и повышения устойчивости портфеля — тогда это действительно инвестиция. Почти ни у богатых нет недвижимости, которая занимает большую часть их активов.

Как отличить инвестицию от азартной игры? В вашем портфеле должна быть хотя бы одна базовая логика, гарантирующая его постоянный рост, независимо от других переменных. Даже если все остальные факторы пойдут не так, как вы ожидаете, и удача будет на вашей стороне — это лишь удлинит срок получения прибыли, но не приведет к убыткам. Вот что называется инвестицией, иначе — это азартная игра.