Чередование старого и нового режима, переход недвижимости к «фундаменту стабильности народного хозяйства», вступление в период решительных преобразований丨 Годовой форум мнений 2026

Спрашивая AI · Почему политика в сфере недвижимости в рамках "Пятилетнего плана" сместилась к высококачественному развитию?

Наш репортаж (chinatimes.net.cn) журналист Ли Бэйбэй, Шанхай

За последний год политика в сфере недвижимости и рыночные минимумы постепенно прояснились, достигнуты промежуточные успехи в обеспечении сдачи жилья, создание жилья высокого качества стало общим пониманием отрасли. 2026 год, как стартовый год "Пятилетнего плана", ускоряет трансформацию и модернизацию внутренней экономической структуры, сектор недвижимости входит в важный период глубоких корректировок и трансформаций.

2 апреля на ежегодном форуме взглядов 2026 года эксперты и практики единодушно отметили, что путь трансформации и преодоления вызовов сопряжён с возможностями. От политики "оптимизации предложения" до корпоративных инициатив по "инновациям качества", от создания "хорошего жилья" до городского обновления, цифровой трансформации и легких активов — сектор постепенно избавляется от традиционной зависимости от масштаба, возвращается к социальной функции и конкуренции по качеству.

Исторический узловой момент смены старых и новых моделей

В связи с ключевым вопросом трансформации отрасли, эксперты, ученые и представители компаний высказывают свои мнения, интерпретируя направления политики и развития.

Президент Ассоциации недвижимости провинции Гуандун Ван Шао отметил, что по сравнению с "14-м пятилетием", основные политики в сфере недвижимости в рамках "15-го пятилетия" сместились с "увеличения предложения и стабильного развития" на "оптимизацию предложения, высококачественное развитие и новые модели развития", что свидетельствует о переходе от масштабного расширения к повышению качества, от "инструмента экономического стимулирования" к "фундаменту стабильности благосостояния населения".

На новом этапе развития сектор недвижимости также сталкивается с требованиями к высококачественному развитию, его суть — в достижении "стабильности роста, сбалансированности развития, экологической устойчивости и социальной справедливости" в многомерной гармонии, при этом необходимо балансировать между краткосрочной стабильностью и долгосрочным здоровым развитием.

Ван Шао подчеркнул, что конечная цель хорошего жилья — возвращение к социальной функции, обеспечение каждого подходящим жильем: "Делая городское пространство лучше для обслуживания развития всех слоев населения, это полностью соответствует конечной цели модернизации городов для народа." Компании-застройщики должны одновременно превращать ценность "хорошего жилья" и "хорошего сервиса" в движущую силу экономического роста, стимулировать потребление и активизировать эффективные инвестиции; создавать пространства и сценарии высокого качества жизни и производства, постоянно раскрывать долгосрочную ценность "хорошего жилья", системно продвигать строительство "хорошего жилья, хороших жилых комплексов, хороших сообществ, хороших районов", способствуя возвращению недвижимости к социальной функции и становясь важным инструментом поддержки высокого качества развития.

Генеральный секретарь и председатель правления компании CITIC Urban Development and Operation Yang Jin прямо заявил, что в настоящее время сектор недвижимости находится на историческом перепутье между сменой старых и новых моделей, выбор между сохранением денежного потока или прибыли — это дилемма, с которой сталкиваются компании.

Yang Jin считает, что текущие вызовы отрасли — по сути, неизбежный результат трансформации макроэкономики и этапов развития городов. Модель масштабного роста, ранее применявшаяся в недвижимости, потеряла эффективность, отрасль сместила фокус на улучшение прироста и активизацию существующих активов. В то же время, такие области, как городское обновление, реконструкция городских кварталов, строительство социального жилья и создание хорошего жилья, поддерживаемые государственными политиками, являются ключевыми направлениями, которые не только ведутся государством, но и станут основными полями для будущей ценностной конкуренции в секторе.

Исходя из этого, CITIC City Development сформировала стратегию "развития + управления", опираясь на преимущества "финансового + промышленного" сотрудничества группы CITIC, сосредоточившись на ключевых направлениях, таких как снижение рисков и городское обновление. Также активно внедряет стратегию "исследования новых моделей, создания новых продуктов, применения новых технологий, построения новой экосистемы" — путь развития с уникальной трансформационной спецификой.

Пути инновационного развития компаний

На ключевом этапе перехода отрасли от количественного к качественному росту, соответствие трендам развития и инновационные подходы — главные задачи застройщиков. Многие крупные компании сосредоточены на повышении качества, исследуют новые модели развития, соответствующие новым циклам, и продвигают эпоху конкуренции по качеству.

Директор Института городских исследований China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Meng Wei сообщил, что компания продвигает проект "Хорошее жилье 2.0", сосредоточившись на интеграции технологий и инновациях, создала лабораторию "Хорошего жилья" в головном офисе в Шэньчжэне, занимается выявлением новых проблем, исследованием новых технологий и подтверждением восприятия клиентов.

Также компания Greenland Life Technology Group исследует конкретные способы создания "хорошего жилья". Вице-президент группы, генеральный директор Greenland Architectural Technology Group Zhu Kuai отметил, что причина многих проблем у застройщиков — в использовании сборных и хаотичных методов разработки.

"В будущем конкуренция в недвижимости по сути будет основана на 'технологиях + гуманитарных ценностях' — интеллектуальное жилье, что является ключевым фактором, почему традиционные сборочные модели не могут адаптироваться и создавать хорошее жилье." — пояснил Zhu Kuai. Сейчас технологии "хорошего жилья" уже внедрены в нескольких проектах, и в будущем Greenland продолжит фокусироваться на технологиях и гуманитарных ценностях, чтобы больше людей могли жить в соответствии со стандартом "6633" Greenland.

В качестве одного из ведущих представителей сектора подрядного строительства, Gemdale также разработала уникальную модель создания "хорошего жилья". Заместитель генерального директора Gemdale Management Wang Xin рассказал, что компания создала полную цепочку управленческих услуг в сфере коммерческого подрядного строительства (не жилых объектов), охватывающую все этапы — от инвестиционных решений и планирования до разработки и эксплуатации.

В ответ на текущие условия отрасли, Gemdale Management внедрила двойную модель "подряд +", "подряд -". С одной стороны, в условиях жесткой конкуренции и разнообразных требований клиентов, компания использует свои возможности в управлении индустриальными парками, долгосрочной аренде, консультировании по финансированию, управлении недвижимостью и оздоровительными проектами, предоставляя услуги "подряд +" с добавленной стоимостью; с другой стороны, учитывая насыщенность рынка специалистов, платформы городских инвестиций и технологические компании легко нанимают профессионалов, а требования владельцев смещаются в сторону отдельных сегментов или услуг, компания создает модульные бизнес-модели для адаптации. Также Gemdale исследует модели легких активов и расширяет бизнес за счет консультационных услуг.

Общее направление отрасли — стабилизация и укрепление

Бэйхэу под брендом Behao Jia, благодаря платформенным преимуществам, обладает острым рыночным чутьем. Генеральный директор инновационного центра Behao Jia Wu Bin отметил, что в условиях кардинальных изменений в структуре рынка доля вторичного рынка в ведущих городах превышает 70%, и его ценовые тенденции лучше отражают реальную ситуацию. Также наблюдается обратная связь спроса и предложения: запасы вторичного жилья растут, с 2021 года сектор вошел в фазу "много предложений, мало покупателей", и покупатели стали более осторожными.

Wu Bin считает, что в таких условиях "конкуренция за продукт" сводится к точному удовлетворению потребностей конкретных клиентов. В рамках этого, модель C2M (Customer to Manufacturer — от потребителя к производителю), внедренная Behao Jia, основывается на принципе "все вокруг C". Благодаря развитию технологий, использованию больших данных и AI, а также точечному охвату клиентов, становится возможным точно выявлять потребности C, что позволяет проводить оценку земельных участков, позиционирование продуктов, дизайн и маркетинг. Эта способность уже успешно подтверждена в сотрудничестве с застройщиками, такими как China Merchants, Yuexiu, Binjiang и другими, в более чем десяти проектах.

Генеральный директор отдела недвижимости и строительства компании Kingdee China Yan Qiong проанализировала проблемы цифровой трансформации застройщиков и предложила перейти от "оптимизации отдельных продуктов" к "оптимизации архитектуры". Она отметила, что большинство застройщиков сталкиваются с трудностями в цифровой трансформации и применении AI, что связано с устоявшейся концепцией выбора "лучшего отдельного продукта". Поэтому при выборе цифровых платформ необходимо отказаться от идеи "лучшего продукта" и перейти к концепции "оптимальной архитектуры".

Конкретно, рекомендуется отдавать предпочтение комплексным платформам, объединяющим "платформу, данные, приложения и интеллектуальные системы", которые позволяют удовлетворять многомодальные запросы компании, поддерживают самостоятельную разработку внутренних интеллектуальных агентов, обеспечивают управление корпоративными данными и позволяют повторно использовать встроенные SaaS-приложения и AI-агенты, что значительно ускоряет внедрение AI-технологий, повышает эффективность работы и помогает преодолеть барьеры цифровой трансформации.

Помимо компаний, сосредоточенных на продуктовых обновлениях, заместитель президента Modern Capital Management Ltd. Di Nan уделяет внимание развитию сектора проблемных активов и текущему состоянию специалистов. Он считает, что в ранние годы проблемные активы и реструктуризация долгов были периферийными направлениями, но с изменением отрасли специалисты по проблемным активам вошли в ядро сектора недвижимости, многие инвесторы и операционные специалисты также перешли в эту сферу. По мнению Di Nan, в 2026 году впервые достигнуто согласие между застройщиками, кредиторами, покупателями и правительством, наступает окно для реальных реструктуризаций.

В то же время, по мере того как застройщики выходят из дна, появляются признаки "стабилизации и укрепления". Главный аналитик сектора недвижимости в Bank of China Securities и заместитель президента Xia Yifeng отметил, что рынок недвижимости демонстрирует постепенную стабилизацию в ключевых городах и более слабую динамику в некорректных регионах. Цены на вторичное жилье в четырех ведущих городах показывают разные особенности, но в целом стабилизируются: например, во втором квартале в Пекине цены на вторичное жилье выросли на 0,2% по сравнению с предыдущим периодом; в Шанхае после девяти месяцев снижения с мая 2025 года по январь текущего года цены стабилизировались и пошли вверх; в некорректных регионах ситуация чуть хуже.

Xia Yifeng подчеркнул, что поскольку цены на вторичное жилье уже долго снижаются, в некоторых районах их соотношение цена/качество начинает выделяться, что создает определенное давление на новые продажи, поэтому застройщики должны конкурировать не только за местоположение и окружение, но и за качество и продуктовые преимущества.

Поиск пути к росту отрасли

В рамках дискуссии на форуме заместитель директора исследовательского института DTZ Zhang Xiaoduan в качестве ведущего участника отметил, что, несмотря на появление локальных позитивных сигналов, общий настрой рынка остается в стадии медленного восстановления, и развитие отрасли — главный вопрос, вызывающий интерес специалистов.

Какие ключевые показатели важны для оценки рыночных трендов?

На этот вопрос директор компании Desiqin Long Guxin ответил, что для прогнозирования трендов необходимо учитывать множество индикаторов, но два из них — это число инвестирующих и начинающих бизнес, а также количество компаний, что является основным драйвером улучшения таких показателей, как арендная плата и объем сделок. Он добавил, что в городах первого и второго эшелона (20 крупнейших городах Китая) важным фактором является рождаемость технологических специалистов. По его мнению, развитие города должно больше сосредотачиваться на привлечении ресурсов для технологических инноваций и новых технологических кадров, что и является ключом к стабилизации рынка.

Генеральный директор компании Huafu Huihuang Guangzhou Guo Rui подтвердил позитивные изменения на рынке, приведя конкретные данные. Например, рынок элитной недвижимости в Гуанчжоу уже вошел в фазу "маленького весеннего подъема" с 2025 года. По его словам, пик этого подъема пришелся на последние две недели марта: "Количество посещений и сделок выросло на 80%, сумма сделок увеличилась в 1,5 раза (по сравнению с прошлым годом), более дорогие объекты показывают явный рост."

Гуо Ру объяснил, что основной причиной роста продаж является повышение качества продукта. Хорошее жилье в будущем будет стимулировать еще больше сделок, но его создание — не только вопрос улучшения продукта, а стратегический вопрос, связанный с повышением предложения, что стимулирует общий спрос и восстановление доверия на рынке.

Директор Института городских исследований China Merchants Shekou Meng Wei отметил, что в 2024–2025 годах хорошее жилье в основном находится в стадии политики и построения системных платформ; к началу 2026 года все застройщики уже активно реализуют проекты, переходя от маркетинга к управлению цепочками поставок. Например, в рамках проекта招商蛇口 в 2025 году было реализовано всего шесть демонстрационных проектов хорошего жилья, а к концу 2025 — началу 2026 года уже более 30 проектов перешли к полномасштабной реализации, что свидетельствует о переходе от пилотных образцов к полноценной реализации и систематическому строительству "хорошего жилья", чтобы лучше удовлетворять потребности людей.

Помимо строительства "хорошего жилья", генеральный директор IWG China Hu Mao обратил внимание на сообщество и инфраструктуру. Он считает, что "хорошее жилье" должно дополняться хорошими сообществами и инфраструктурой, чтобы создать привлекательную среду для жизни.

Hu Mao отметил, что улучшение жилых условий и повышение привлекательности сообществ — это не только благоустройство зелеными зонами и коммерческими объектами, но и создание офисных пространств, привлечение различных отраслей в сообщества: "Поскольку мы видим спрос на гибкий офис внутри сообществ, мы расширяем деятельность в этих нестандартных офисных зонах и сообществах, создавая центры гибкой работы. Это дополняет создание хороших сообществ и жилых условий, заполняя пробелы в индустриализации и устойчивом развитии."

Этот нестандартный подход подходит как для новых рынков, так и для городского обновления. Руководитель отдела оценки и профессиональных консультаций компании Cushman & Wakefield в Гуанчжоу Zhou Zhipeng считает, что модель бесконечного копирования городского обновления достигла своего предела, и будущие успешные проекты сосредоточатся на выявлении дифференцирующих арендных доходов. Основные направления — создание уникальных проектов на базе культурного наследия или внедрение постоянного контента для повышения конкурентоспособности без уникального местоположения.

Zhou Zhipeng подчеркнул, что дифференциация, индивидуальность и внедрение контента — это ключевые конкурентные преимущества проектов городского обновления: "Городское обновление сейчас находится в стадии смены эпох, традиционные модели застройки и развития уступают место более точным и аккуратным подходам."

Ответственный редактор: Zhang Bei Главный редактор: Zhang Yuning