A conta da casa, como é que se deve calcular?

Recentemente, o país, no plano “Expandir o Consumo para o 15.º e 5.º quinquénios”, incluiu o consumo habitacional na categoria “consumo de bens duradouros de grande escala”, juntamente com carros e eletrodomésticos. Muita gente ficou ansiosa e escreveu-me no meu painel, pedindo que eu analisasse que orientação esse sinal tem. Na verdade, se acompanhas os meus artigos a longo prazo, vais perceber que o facto de o Estado atribuir ou não essa classificação não altera a essência da habitação. Desde 2022, todos os meus artigos têm sido para dizer às pessoas para não comprarem casa; os artigos antigos estão aí, não há como fingir. Agora já é 2026, e continua igual. Porquê? Porque, se quiseres calcular bem esta “conta”, verificas que, desde que não haja uma subida explosiva e desde que não aumentes o alavancamento, a casa acaba por ser apenas um bem de consumo — ou seja, só quando jogas tudo num risco enorme e ainda assim ganhas é que podes dizer que não estás “a consumir”; caso contrário, não esperes ganhar dinheiro com isso.

Vamos calcular uma conta simples. Tens 10 milhões, compras uma casa a pronto. Assumimos uma depreciação anual de 1% (a subestimar). Depois de 20 anos, quando venderes, ainda sobram 8 milhões, certo? Esse é o cálculo mais normal. E se for realojamento, a casa velha vira nova? Primeiro, não é certo que haja realojamento; além disso, realojar também não significa ganhar. Em muitos casos pagas por pessoa para alargar a habitação, trocar mais área e mais unidades. O teu pressuposto é que a casa esteja a subir continuamente de forma explosiva — mas isso não cria uma relação de causa e efeito mútuo?

Por isso, o teu custo de habitação mais básico é de 100 mil por ano. Se o teu rendimento anual é de 100 mil, então, na prática, estás sempre a viver com défice. Só que a perda e deterioração da casa só é “liquidada” quando tu a vendes; não dá a sensação imediata que a renda dá. Mas isso não impede que estejas sempre com défice, ou seja, com uma descida de estrato.

Alguém pode dizer: “Se eu não comprar, não vou ter de alugar?” Então poupas renda, por que não se fala disso? Vamos, vamos calcular a renda. Com a mesma casa, vamos supor uma renda anual de 300 mil, ok? Ao fim de 20 anos, vais pagar 6 milhões de renda. Parece muito. Mas, mesmo morando mais 10 anos, quase dá para comprar a casa. Só que não te esqueças: aqueles 10 milhões que compras em casa não têm retorno por si mesmos. Esses 10 milhões, eu ganho 3% ao ano. Então a casa pode ser “ocupada de graça”, em vez de ter uma depreciação de 100 mil por ano. E nem é só isso: e as taxas de condomínio? Para uma casa de 10 milhões, 20 mil a 30 mil por ano de condomínio não é exagero, mesmo sendo um condomínio comum, não muito bom. E a decoração? Na prática fica como “dinheiro perdido”, certo? Quando venderes, o prémio que consegues não é suficiente para colocar toda essa decoração de volta no preço da casa. Então o teu custo de habitação pode ultrapassar facilmente 150 mil por ano.

Já se eu alugar, mesmo pagando 300 mil de renda por ano, é “viver de graça”. Tu moras nesta mesma casa, eu moro numa casa idêntica. Dá para calcular a diferença? Portanto, mesmo que a casa suba 2% por ano, tu pareces estar a ganhar, mas na verdade ainda não ganhas: no máximo, consegues não perder. Porque quando venderes, ainda há muitos custos de transação que serão descontados.

A não ser que seja o quê? Eu disse: a não ser que uses um alavancamento mais alto. Por exemplo, comprar com 30% de entrada, ou até 20% (alavancagem de 5x). Aí a subida é amplificada, e só então consegues ganhar dinheiro. Mas uma alavancagem de 5x não é mais arriscada do que os riscos de o povo sul-coreano pedir dinheiro emprestado para comprar algo como a Hynix? O desfecho do povo sul-coreano também já vimos. Ganhar dinheiro na habitação não significa que tu és “brilhante”; significa apenas que tiveste sorte e escapaste por pouco. Isso não é uma vitória de investimento.

E ainda, se a casa não subir, ou até cair, calcula o teu custo de habitação: na realidade, é muito mais do que 150 mil ou 200 mil por ano. Pode ser que o teu rendimento anual seja de 500 mil e ainda assim não baste para preencher as perdas da casa. Só que essa perda e essa descida de estrato não têm uma perceção “em tempo real” e sensorial.

Agora sabes por que a casa é um bem duradouro de grande escala? Não é porque o Estado o rotulou assim; é porque ela sempre foi. Ganhar dinheiro com a casa é quando a casa está em tendência de subida explosiva contínua e toda a gente entra com alavancagem. Isso é que tipo de vitória? É a sobrevivência em “depois do desastre” de um jogo de azar. Se a casa só sobe um pouco, ela não tem função de preservar valor.

Ainda há quem diga: “Ok, eu compro uma casa e arrendo.” Se a renda cobrir o empréstimo da casa, não é como se o inquilino estivesse a pagar o meu empréstimo? E décadas depois, eu fico com uma casa, de forma gratuita?

Vamos, calculamos também. Tomemos o exemplo real de um condomínio de uma zona específica, com dados reais. Eu já vi essa habitação. O preço é cerca de mais de 20 milhões por unidade. A renda dá para alugar por mais de 600 mil por ano, então digamos 600 e pouco. As taxas de condomínio são cerca de 70 mil por ano. Suponhamos que usas 8 milhões de capital próprio para a entrada. Pagas 600 mil por ano. Parece que o inquilino está a pagar o empréstimo, mas afinal quanto é a tua perda por ano?

Primeiro, 70 mil de condomínio. Depois, cerca de 300 mil de depreciação ao ano. E ainda: os 8 milhões de entrada, se aplicados a 25 mil por ano em investimentos financeiros. Aí entra o que faz com que pareça que o inquilino está a pagar. E também tens a decoração: calculo 3 milhões, e aproximadamente terás de “acrescentar” mais algumas dezenas de milhares por ano. Viste? Tu compras uma casa para arrendar: à primeira vista, o inquilino paga o empréstimo. Mas mesmo recebendo renda, todos os anos ainda tens de deitar fora cerca de 800 mil. E se o inquilino não estiver sempre 100% ocupado, e só tiver metade do tempo sem inquilino? Então, por ano, a perda passa de mais de 1 milhão.

Isto ainda pressupõe que o preço da habitação se mantém estável, sem cair. Se houver uma queda contínua, prepara-te para vender tudo. A entrada de 8 milhões não aguenta muitos pontos percentuais de queda.

Até aqui, a conta relacionada com habitação já está basicamente feita. Hoje eu fiz esta conta não para dizer para não comprares casa, mas para responder às perguntas que esses amigos deixaram no painel. Eles acham que “como o Estado classificou a casa” é a questão. Na verdade não é isso. “O que é, é.” Não é a classificação do Estado que muda a natureza. Tu tens de ver com clareza: que estrato és, quanto dinheiro tens, que tipo de casa estás a consumir — não andar às cegas.

Alguém disse: “À medida que há mais moeda em papel, a casa vai subir ligeiramente a longo prazo, então comprar com empréstimo certamente compensa; no futuro ainda vai ser cada vez menos que tens de pagar.” Se queres dizer isso, mais valia pedires dinheiro emprestado para investir em algum índice de ações com alavancagem e ires pagando aos poucos todos os meses. Daqui a décadas, seja o dinheiro inflacionado ou não, não sabes quanto mais alta seria a rentabilidade do que a da casa. Mesmo no período mais louco do mercado imobiliário chinês, ninguém subiu tanto quanto esses índices. Já que tu usaste a entrada para colocar alavancagem na casa, então tens de comparar com a rentabilidade num cenário em que também há alavancagem para a outra parte. E índices não são coisas que “não se podem alavancar”; até podes nem precisares de fazer alavancagem ativa, há no mercado ativos com esse tipo de exposição diretamente comprável.

No fim, eu não pedi para ninguém ir alavancar em lado nenhum. Só pedi que as pessoas ficassem mais lúcidas: o custo de habitar numa casa é muito alto. E, entre o povo chinês, há muita gente que vive em casas onde não deveria estar, mas como não saber calcular as contas, acaba por descer de estrato sem se aperceber. Esse é o ponto.

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