青安 3.0 aprovado》introduz 5 novos critérios anti-renda alta, Ko Wen-jegrita: “Bastardo”, a questão é o preço das casas

O Conselho Executivo do Yuan decidiu hoje (16) o plano Qing’an 3.0, acrescentando cinco novas condições, incluindo exclusão por rendimento, limite de idade para contrair empréstimos, limite do preço total da habitação e bónus para casamento e filhos. Ao longo de 9 anos, serão alocados cerca de 42,255 mil milhões de yuan.
（Antecedentes: O Novo Qing’an 2.0 está a chegar: bancos de capitais públicos lançam três propostas, subsídio da taxa de juro e período de carência ou redução）
（Informação adicional: O Novo Qing’an flexibiliza 100 mil milhões de yuan; os preços das casas em Taiwan continuam a subir? Especialistas alertam os compradores de primeira habitação para terem cuidado com a “armadilha doce”）

Índice do artigo

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• As 5 novas condições numa só vista
• Como desenhar o novo limiar da exclusão por rendimento e idade
• O clamor da oposição: de “o problema é o preço das casas” a “limitar o formar família”
• O que o mercado acha: razoável, mas difícil de reproduzir a procura

O Conselho Executivo do Yuan aprovou hoje (16) o “plano Qing’an 3.0”, que, com base no Qing’an 2.0, acrescenta cinco novas restrições de elegibilidade: desde a idade para pedir empréstimo até o preço total da habitação que a própria pessoa pode obter, tudo é desenhado com um novo teto máximo.

O Ministério das Finanças estima que esta política investirá, nos próximos 9 anos, cerca de 42,255 mil milhões de yuan, dos quais a parcela de subsídios do governo representa 27,271 mil milhões de yuan. Contudo, menos de meio dia após a aprovação do plano, a oposição e académicos do mercado imobiliário já levantaram simultaneamente dúvidas: o governo, ao mesmo tempo que anuncia a “exclusão por rendimento”, e que impõe idade e limites de preço, será que realmente vai devolver ao Qing’an o objetivo inicial de “ajudar quem compra a primeira casa a conseguir pagar e habitar”, ou é mais uma vez um caso em que os subsídios do governo seguem atrás dos preços das casas?

Desde que o Qing’an foi lançado em 2023, tem sido apontado como um impulsionador do aumento dos preços das casas; agora que o prazo do programa atual expira no final de julho, o Qing’an 3.0 é visto como a versão que o sucede. A resposta entregue pelo Conselho Executivo do Yuan desta vez é restringir o grupo beneficiário — de “todos os compradores de primeira habitação para auto-habitação” para “um grupo mais preciso”.

Ver, numa só vista, as 5 novas condições

Comparado com o Qing’an 2.0, o Qing’an 3.0 acrescenta cinco condições:

• Idade e prazo: o prazo do empréstimo mantém-se o máximo de 40 anos. No entanto, no momento do pedido de empréstimo, o mutuário deve ter menos de 50 anos e “a soma da idade no pedido de empréstimo com o prazo aprovado” não pode exceder 80; na prática, quanto maior a idade, menor o prazo que pode ser emprestado.
• Exclusão por rendimento: o rendimento anual bruto total do próprio mutuário não pode exceder 2 milhões de yuan; se ultrapassar, fica excluído das condições preferenciais do Qing’an.
• Limite do preço total da habitação: em Taipé, não pode ultrapassar 35 milhões de yuan; em Novo Taipei e no condado de Hsinchu, não pode ultrapassar 25 milhões de yuan; nos restantes condados e cidades, o limite máximo é de 20 milhões de yuan.
• Bónus para famílias com casamento e filhos: para famílias recém-casadas no prazo de 2 anos, o montante do empréstimo familiar máximo pode ser aumentado até 12 milhões de yuan; para famílias com filhos menores, pode chegar a 15 milhões de yuan.
• Continuação do subsídio de juros, mas com redução: todos os novos e existentes mutuários do Qing’an podem beneficiar do subsídio integral durante 3 anos. A taxa de juros após o benefício atual é 1,775% (os bancos reduzem meio ponto percentual e o governo subsidia mais 1,5 pontos percentuais); a partir do segundo ano após o 3.º ano, o subsídio diminui meio ponto percentual por ano; quando o período do subsídio termina, a taxa do empréstimo volta à taxa original.

Quanto às sete condições originais do Qing’an 2.0, todas são mantidas: ser adulto e não ter habitação própria para o próprio e para o cônjuge, nem para filhos menores; ter de residir na habitação e assinar uma declaração de auto-habitação; limite máximo de montante do empréstimo de 10 milhões de yuan; taxa máxima de financiamento de 80%; período de carência máximo de 5 anos; prazo máximo do empréstimo de 40 anos; e limite de “apenas uma vez na vida” para contrair empréstimo apenas uma vez.

Em outras palavras, o Qing’an 3.0 não mexe em incentivos nucleares como o limite de montante, a percentagem e o período de carência; em vez disso, volta a traçar a linha sobre “quem cumpre os requisitos”.

Como desenhar o novo limiar da exclusão por rendimento e idade

Segundo estimativas do Ministério das Finanças, o Qing’an 3.0, a partir de 1 de agosto de 2026 até 31 de julho de 2035, durante os 9 anos, terá um custo total de cerca de 42,255 mil milhões de yuan; desse total, a parcela de subsídios do governo é de cerca de 27,271 mil milhões de yuan, a ser assegurada pelo Fundo de Habitação do Ministério do Interior.

Num cenário de simulação, um beneficiário com um empréstimo de 10 milhões de yuan pode receber um benefício total de 225.000 yuan em 6 anos; uma família recém-casada, calculada com empréstimo de 12 milhões de yuan, recebe benefício de 270.000 yuan em 6 anos; uma família com filhos, caso faça um empréstimo de 15 milhões de yuan, o benefício em 6 anos pode chegar a 337.500 yuan. O subsídio inclina claramente a favor de grupos como “casar, ter filhos e auto-habitar”.

Ao espalhar as cinco novas condições, na verdade são três setas ao mesmo tempo direcionadas à questão de “quem pode receber os benefícios do Qing’an”.

• A primeira seta é a exclusão por rendimento: os assalariados com salário anual acima de 2 milhões de yuan são excluídos
• A segunda seta é a limitação de idade: a soma da idade no pedido de empréstimo com o prazo aprovado não pode exceder 80, pressionando quem pretende pedir perto dos 50 anos — o prazo que consegue obter será comprimido, e a pressão do pagamento mensal também aumenta
• A terceira seta é o limite do preço total da habitação: em Taipé 35 milhões de yuan, em Novo Taipei e no condado de Hsinchu 25 milhões de yuan, e nos restantes condados e cidades 20 milhões de yuan — eliminando diretamente parte das moradias de zonas nobres da elegibilidade aos benefícios

Clamor de oposição: de “o problema é o preço das casas” a “limitar o formar família”

Logo após a aprovação do plano, as vozes críticas apareceram primeiro. O ex-presidente do Partido Popular de Taiwan (TPP), Ko Wen-je, afirmou diretamente “parvoíce, o problema é o preço das casas”, defendendo que o que deveria ser resolvido é o preço em si, e não continuar a ajustar artigos nas condições de empréstimo; o Ministério das Finanças respondeu que irá supervisionar para que os bancos façam um bom controlo da concessão de empréstimos.

O presidente do TPP, Huang Kuo-chang, também levantou dúvidas com base em números, apontando que, após a implementação do novo Qing’an, os preços das casas continuam a subir: a variação de preços do 3.º trimestre de 2023 ao 4.º trimestre de 2025 foi de 18%. Nas entrelinhas, isso sugere que os montantes de empréstimo subsidiados pelo governo, de certa forma, ajudaram a impulsionar esta subida.

Especialista em tendências do mercado imobiliário, Li Tong-rong, criticou: embora o Qing’an 3.0 seja mais rigoroso do que o 2.0, o espírito geral já se transformou de “programa para formar família com tranquilidade” para “programa de limitar o formar família”, ainda sem regressar verdadeiramente à essência da política de “ajudar a comprar a primeira casa para auto-habitação”.

Ele avançou ainda com sete concepções erradas e seis recomendações, questionando que, ao impor sucessivamente limites com base em idade, rendimento e preço total, o governo possa acabar por prejudicar famílias que realmente têm necessidade de auto-habitação, mas que acabam por ficar nos limiares de exclusão.

Outro risco facilmente ignorado é a discrepância que surge quando se observam em conjunto o limite do preço total de habitação e a norma de exclusão por rendimento em Taipé. Tomando o limite de 35 milhões de yuan para o preço total em Taipé com financiamento de 80%, o montante do empréstimo fica frequentemente muito perto de 10 milhões de yuan. Se o rendimento anual do mutuário estiver apenas ligeiramente perto de 2 milhões de yuan, a carga mensal de capital e juros continua a ser bastante pesada. Uma vez que o subsídio diminua, pode surgir o risco de “ficar em incumprimento”: conseguir pagar a entrada, mas não conseguir suportar o empréstimo da casa.

As famílias recém-casadas e com filhos podem obter montantes mais elevados de 12 milhões de yuan e até 15 milhões de yuan, mas quanto mais alto o montante, mais capital e juros ficam associados ao encargo.

O que o mercado acha: razoável, mas difícil de voltar a gerar entusiasmo

Em comparação com as críticas afiadas da oposição e de académicos, a avaliação dos profissionais do setor imobiliário na linha da frente é relativamente mais moderada. Um gestor de projetos do departamento de pesquisa imobiliária da Well Link Real Estate, Tseng Jing-de, afirmou que a direção de ajustamento do Qing’an 3.0 é razoável, mas não vai estimular o mercado imobiliário, tornando difícil voltar a provocar uma nova vaga de entusiasmo, como quando o novo Qing’an acabou de entrar em vigor em 2023; e também há especialistas em mercado imobiliário que afirmam diretamente que o Qing’an 3.0 “dificilmente conseguirá reproduzir o efeito de estimular o entusiasmo”.

O setor imobiliário, em geral, considera que desta vez o subsídio regressa de forma mais precisa à procura rígida, deixando os recursos para quem realmente pretende auto-habitar e formar família.

Visto num contexto mais amplo, a lógica de conceção da política do novo Qing’an já vem a mudar ao longo do tempo. Quando foi lançado em 2023, o núcleo da política era “resolver o problema de não conseguir comprar casa”, com relaxamento total dos limites de montante, da percentagem de financiamento e do período de carência; a partir do 2.0 e do 3.0, o foco mudou para “concentrar em quem mais precisa de ajuda”, orientando os recursos para o grupo de auto-habitantes por meio da exclusão por rendimento, limitação de idade e bónus para casamento e filhos.

Além disso, nos últimos dois anos, a autoridade monetária tem continuado a atuar com controlos de crédito seletivos e restrições ao nível de crédito hipotecário nos bancos, o que já fez a procura abrandar. Por isso, o Qing’an 3.0 é mais um ajuste dos subsídios no quadro existente de arrefecimento do que um novo “acender” de uma vaga de procura por compra de habitação.

Para os compradores de primeira habitação e as famílias recém-casadas e com filhos que planeiam candidatar-se, após a implementação do Qing’an 3.0, o trabalho que realmente devem fazer não é apressar-se a calcular “quanto dinheiro conseguem contrair”, mas antes confirmar se ficam dentro dos três limites de rendimento, idade e preço total, e depois avaliar a pressão de pagamento a longo prazo, já que as taxas de juro baixas só duram 3 anos, enquanto o empréstimo à habitação é um compromisso de 30 ou 40 anos, com frequência.