台湾 construtora: fenômeno! Após reserva e assinatura, desistiu "apenas devolvendo o sinal" e vendeu a terceiros. Tribunal condena a pagar 28,22 milhões de dólares taiwaneses.

Uma mulher de Taiwan, de sobrenome Tseng, concordou em comprar um imóvel por 18,1 milhões de NTD da Jingcheng Construction, pagando um sinal de 100 mil NTD e assinando uma reserva. No entanto, a construtora mais tarde se recusou a cumprir o acordo, oferecendo-se apenas para devolver 120 mil NTD. Após mais de três anos de litígio, a construtora acabou vendendo a mesma unidade por 46,22 milhões de NTD. O Tribunal Distrital de Qiaotou de Taiwan decidiu que a culpa era imputável à construtora, condenando-a a pagar a perda de lucro mais o sinal, totalizando 28,22 milhões de NTD.

(Recapitulação: Série de colapsos de edifícios inacabados! Construtoras em Chiayi fogem com 24 milhões de NTD de entrada; quais são as falhas no sistema de pré-venda de Taiwan?) (Contexto adicional: Volume de transações imobiliárias no primeiro trimestre de Taiwan atinge o terceiro nível mais baixo da história! Corretores dizem "os preços das casas não vão disparar mais")

Índice do Artigo

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• Condições na nota de reserva da construtora
• O tribunal calculou a "diferença de lucro perdido"
• Lucro extra de 28 milhões de NTD devolvido na íntegra

Resumo

• A Sra. Tseng concordou em comprar um imóvel por 18,1 milhões de NTD, pagou 100 mil NTD de sinal, mas a construtora recusou o acordo.
• Durante o litígio, a construtora vendeu a mesma unidade, com o preço subindo para 46,22 milhões de NTD.
• O tribunal condenou a Jingcheng Construction a pagar a perda de lucro, mais o sinal, totalizando 28,22 milhões de NTD.

Quando a diferença de preço de uma casa chega a mais de 28 milhões de NTD, a construtora escolhe vender conforme o contrato ou recusar? A Jingcheng Construction optou pela última opção.

De acordo com a Sentença Cível nº 159 do ano 112 do Tribunal Distrital de Qiaotou de Taiwan, a história começa com uma "reserva" (nota de reserva). A Sra. Tseng escolheu uma unidade nova da Jingcheng Construction, ambas as partes concordaram com um preço total de 18,1 milhões de NTD (incluindo vaga de estacionamento). A senhora pagou primeiro um sinal de 100 mil NTD, assinou a reserva e se preparou para entrar no processo formal de assinatura do contrato.

Inesperadamente, a construtora voltou atrás. A Jingcheng Construction, provavelmente achando que tinha vendido muito barato, recusou-se a cumprir o contrato principal, oferecendo-se apenas para devolver o sinal de 100 mil NTD mais 20 mil NTD. A Sra. Tseng não concordou e levou o caso diretamente ao tribunal, um processo que durou mais de três anos.

Condições na nota de reserva da construtora

No tribunal, a Jingcheng Construction argumentou que a nota de reserva original tinha escrito claramente: "Este preço está sujeito à aprovação da empresa, caso contrário, o valor pago será devolvido sem juros" e "Este preço está sujeito à aprovação da empresa para ser vendido; se não aprovado, o valor original será devolvido sem juros, e o contrato será rescindido incondicionalmente". A construtora afirmou que detinha o direito final de decisão sobre a venda, tendo assim justificativa para recusar.

Legalmente, uma "reserva" é um contrato que estabelece a intenção de celebrar um contrato de compra e venda formal no futuro, sendo diferente do "contrato principal" (contrato formal de compra e venda). Em termos simples, assinar uma reserva não significa que a construtora tenha total margem para voltar atrás; a quebra da reserva que impede a celebração do contrato principal também acarreta responsabilidades.

O tribunal não se concentrou nas letras miúdas da nota de reserva, mas sim no mérito. Uma vez que a Jingcheng Construction aceitou o sinal e assinou a reserva, ficou obrigada a prosseguir com a assinatura do contrato principal. A construtora vendeu a casa a terceiros, tornando impossível o cumprimento do contrato, o que é um fato imputável à construtora.

Tanto a primeira quanto a segunda instância decidiram a favor da Sra. Tseng, mas a construtora recorreu novamente. No entanto, como o processo ainda não havia terminado, a construtora vendeu a casa a um preço mais alto, fornecendo ela própria a prova de que "realmente vendeu muito barato inicialmente".

O tribunal calculou a "diferença de lucro perdido"

A perda da Sra. Tseng não era o sinal de 100 mil NTD, mas sim o "lucro perdido". Isto é, a indenização por danos no direito civil, que não considera apenas a perda real, mas também o lucro que deixou de ser obtido.

A defesa da Sra. Tseng usou diretamente o preço pelo qual a construtora vendeu o mesmo imóvel como prova do valor de mercado. Durante o litígio, a Jingcheng Construction vendeu a mesma unidade, incluindo a vaga de estacionamento, por 44,52 milhões de NTD mais 1,7 milhão de NTD, totalizando 46,22 milhões de NTD a outra pessoa. Subtraindo o preço originalmente acordado de 18,1 milhões de NTD, a diferença foi de 28,12 milhões de NTD, que se tornou o lucro perdido pela senhora.

Muitas pessoas pensam que, se a construtora voltar atrás, o máximo que terá de fazer é devolver o dobro do sinal. No entanto, o tribunal calculou diretamente o lucro perdido, um valor quase 30 vezes maior que o sinal.

Somando o sinal original de 100 mil NTD, a Jingcheng Construction teve de pagar à Sra. Tseng um total de 28,22 milhões de NTD, mais juros anuais de 5% a partir de 17 de julho de 2024 até a data do pagamento integral, e as custas judiciais também foram suportadas integralmente pela construtora. (A Sra. Tseng pode solicitar execução provisória mediante caução de 9,41 milhões de NTD; a Jingcheng Construction teria de prestar a caução total de 28,22 milhões de NTD para evitar a execução provisória.)

Lucro extra de 28 milhões de NTD devolvido na íntegra

O plano inicial da Jingcheng Construction era apenas devolver mais 20 mil NTD. Para poupar esses 20 mil NTD, a construtora apostou no litígio, resultando numa sentença que a obriga a pagar 28,12 milhões de NTD de lucro perdido, mais o sinal de 100 mil NTD. Quase todo o lucro obtido com a venda a terceiros foi devolvido, além de arcar com os custos do processo de mais de três anos.

Este é um caso civil imobiliário muito especial. Se a construtora não tivesse vendido o imóvel durante o litígio, o resultado poderia ter sido diferente.

Perguntas frequentes

Se a construtora se recusar a vender após a assinatura do contrato, é legal devolver apenas o sinal?

Não necessariamente. O tribunal entendeu que a construtora tinha a obrigação de celebrar o contrato principal; se o incumprimento for imputável à construtora, a senhora pode pedir o lucro perdido, não apenas a devolução do sinal. Neste caso, a construtora foi condenada a pagar 28,22 milhões de NTD.

O que é "lucro perdido"?

Lucro perdido é um tipo de indemnização por danos no direito civil, referindo-se ao lucro que se poderia obter mas não se obteve. O tribunal usou o preço de revenda de 46,22 milhões de NTD como valor de mercado, subtraindo os 18,1 milhões de NTD acordados, calculando 28,12 milhões de NTD.