Chengdu Rail e a Quarta Cidade: a linha oculta TOD por trás dos cinco terrenos de 4.344 milhões de yuans

Em 24 de junho, 5 lotes combinados de aproximadamente 195 mu na área central do TOD de Linjiaba, Chengdu, foram alienados ao preço base, com um valor de transação de 4,344 mil milhões de yuan, e o vencedor foi a Chengdu Jinjiang Jinlinba Construction Development Co., Ltd. (consórcio entre o Grupo de Transporte Ferroviário de Chengdu e a Construção Unificada de Jinjiang).

Estes 5 lotes estão localizados na área de Panjiagou, distrito de Jinjiang, envolvendo especificamente os lotes 4, 5, 10, 18 e 19, dos quais os lotes 5, 10 e 15 são terrenos residenciais urbanos, os lotes 4 e 18 são terrenos de serviços comerciais, com uma área líquida total de cerca de 130.300 metros quadrados, aproximadamente 195,39 mu.

O aviso de alienação anteriormente publicado mostrou que estes 5 lotes foram leiloados através de um método de fornecimento combinado, não aceitando inscrições de pessoas singulares, e os candidatos interessados devem inscrever-se simultaneamente para todos os lotes e depositar as garantias de concurso para cada lote individualmente.

De acordo com cálculos, as garantias de concurso para estes 5 lotes totalizam 826 milhões de yuan. Ao mesmo tempo, o aviso também indicou que o candidato interessado ou a entidade controladora real do candidato deve possuir capacidade de construção e operação de linhas de transporte ferroviário.

Desde a capacidade financeira até à capacidade de construção e operação, a definição de requisitos de entrada reduziu significativamente o leque de participantes, excluindo a maioria das empresas imobiliárias. E como entidade central no planeamento, construção e operação do transporte ferroviário urbano de Chengdu, o Grupo de Transporte Ferroviário Urbano de Chengdu acabou por aparecer no mercado de terrenos e conseguiu adquirir os lotes.

Este resultado não é surpreendente. Nos últimos anos, o raio de negócios do Grupo de Transporte Ferroviário de Chengdu tem-se expandido continuamente, e com esta aquisição no mercado público, a sua linha de crescimento oculta veio à tona.

Antigos parceiros unem-se novamente

Informações do Qichacha mostram que a Chengdu Jinjiang Jinlinba Construction Development Co., Ltd. foi fundada em 30 de abril de 2024, subordinada ao Grupo de Transporte Ferroviário de Chengdu, detida respetivamente em 51% e 49% pela Chengdu Rail City Investment Group Co., Ltd. (abreviado como "Chengdu Rail City Investment") e pela Chengdu Jinjiang District Unified Construction Co., Ltd. (abreviado como "Jinjiang Tongjian"), sendo a primeira uma subsidiária integral do Grupo de Transporte Ferroviário de Chengdu.

Combinando as condições de alienação e os resultados do concurso, os 5 lotes alienados em pacote parecem ter sido "feitos à medida" para o Grupo de Transporte Ferroviário de Chengdu. Além dos requisitos de concurso relativamente rigorosos, os lotes também impõem exigências significativas em termos de requisitos de construção e obrigações do vencedor.

Entre eles, exige-se que as áreas comerciais e residenciais sejam construídas e colocadas em operação simultaneamente, bem como a construção de espaços verdes públicos, etc. Por exemplo, o lote 4 exige que o vencedor detenha integralmente pelo menos 70% da área comercial bruta construída, com um investimento total não inferior a 700 milhões de yuan, e deve atrair e cultivar empresas de alto nível com funções de sede nacional ou regional.

O lote 5 especifica que deve ser construído um projeto comercial de múltiplos setores, como retalho, restauração e entretenimento, com uma área bruta construída não inferior a 20.000 metros quadrados (altura do edifício não superior a 24 metros), devendo introduzir pelo menos 2 lojas nacionais pioneiras e 5 marcas pioneiras do Sudoeste ou Chengdu dentro de 3 anos após a conclusão e aceitação; o vencedor deve deter integralmente 100% de toda a área comercial bruta construída e contratar uma empresa de gestão de serviços comerciais com experiência na operação de grandes complexos comerciais para operar o projeto como um todo.

No geral, estas condições prévias vão muito além do âmbito do desenvolvimento tradicional de terrenos, impondo requisitos de capacidade composta extremamente específicos às empresas concorrentes. A concorrência entre as empresas já não é simplesmente "quem oferece mais ganha", mas exige uma capacidade madura de planeamento integrado e desenvolvimento unificado de TOD, e os 2 lotes comerciais também impõem exigências à capacidade de atração e operação das empresas concorrentes, garantindo que o transporte ferroviário futuro, o comércio, a habitação e as infraestruturas públicas relacionadas possam ser entregues e colocados em funcionamento de forma unificada e funcionalmente articulados com precisão.

De onde vem a confiança que sustenta a intervenção do Grupo de Transporte Ferroviário de Chengdu?

De acordo com informações públicas, esta não é a primeira cooperação entre o Grupo de Transporte Ferroviário de Chengdu e a Jinjiang Tongjian. Em 2020, as duas partes uniram-se para criar o primeiro projeto TOD do distrito de Jinjiang, o "TOD da Universidade Normal de Sichuan".

Dos 16 projetos no primeiro mapa TOD publicado por Chengdu em 2020, o TOD da Universidade Normal de Sichuan era um dos dois projetos TOD na zona central da cidade. O projeto está localizado no distrito de Jinjiang, em Chengdu, na intersecção das estações da Universidade Normal de Sichuan das linhas 7, 13 e 20 do metropolitano, ocupando cerca de 205 mu, dividido em duas parcelas, sul e norte, para desenvolvimento, com produtos de todos os setores, incluindo habitação de alto padrão, escritórios e complexos comerciais, onde o comércio detido pelo próprio está localizado na área central a cerca de 100 metros da estação de metropolitano.

Do TOD da Universidade Normal de Sichuan ao atual TOD de Linjiaba, qual é o papel do Grupo de Transporte Ferroviário de Chengdu no projeto?

No passado, Chengdu era considerada uma cidade inadequada para a construção de metropolitano devido às suas condições geológicas, mas agora tornou-se a quarta cidade do país em transporte ferroviário urbano, com uma rede de 758 quilómetros em operação. As dificuldades técnicas e as barreiras superadas por trás desta inversão são evidentes por si mesmas.

Com a melhoria gradual da rede ferroviária, a questão de como desenvolver eficientemente os nós ao longo das linhas e maximizar o valor dos recursos foi oficialmente colocada na agenda, tornando-se um novo desafio para o desenvolvimento urbano.

Neste aspeto, o Metro de Hong Kong, com o seu modelo maduro de "ferrovia + propriedade", acumulou experiência líder e implementou-a com sucesso em cidades do interior, como Shenzhen e Pequim, tornando-se naturalmente uma referência importante para Chengdu.

Mas, numa perspetiva mais profunda, 2016 foi um período de aceleração da expansão externa do MTR. Em dezembro do mesmo ano, a MTR Corporation assinou uma carta de intenções de cooperação estratégica com a China Railway Corporation, buscando conjuntamente oportunidades de cooperação nos mercados doméstico e global. De acordo com o acordo, ambas as partes concordaram em estabelecer uma parceria estratégica para promover a cooperação e o intercâmbio em múltiplas áreas e níveis, concentrando-se na construção, operação e desenvolvimento integrado de propriedades de projetos ferroviários de alta velocidade nacionais e internacionais, bem como na formação de profissionais ferroviários.

Aos olhos do exterior, isto também significou que o negócio do MTR na China continental entrou numa nova fase. Nessa altura, a China continental estava a entrar na segunda metade da urbanização, com uma necessidade mais urgente de melhorar a qualidade da operação do transporte ferroviário do que antes, e as necessidades de desenvolvimento de ambas as partes coincidiram.

Raio de negócios em constante expansão

De acordo com informações públicas, Chengdu estabeleceu o Grupo de Transporte Ferroviário de Chengdu em 2004, responsável pelo planeamento, construção e operação do transporte ferroviário urbano de Chengdu, e posteriormente também responsável pelo desenvolvimento integrado de TOD e pela exploração de recursos ao longo das linhas ferroviárias.

Ao longo de mais de uma década de desenvolvimento, a rede de transporte ferroviário de Chengdu atingiu uma escala básica, mas como resolver a exploração dos recursos ao longo das linhas tornou-se um novo desafio para o Grupo de Transporte Ferroviário de Chengdu.

Foi precisamente em 2016 que Hong Kong e Chengdu chegaram a um consenso de cooperação nas áreas de transporte ferroviário, entre outras. Em agosto de 2017, o Governo Provincial de Sichuan liderou uma delegação a Hong Kong, avançando ainda mais as ideias de cooperação para a realidade. Durante a visita, o Grupo de Transporte Ferroviário de Chengdu e a MTR Corporation assinaram um acordo de intenção de cooperação estratégica abrangente.

As notícias da época mostravam que "a MTR Corporation tem uma vasta experiência em gestão e operação ferroviária e desenvolvimento integrado, e Sichuan tem uma enorme procura por desenvolvimento de transporte ferroviário, com forte capacidade de fabrico e design, e a união de forças é promissora."

É de notar que, enquanto estabelecia intenções de cooperação com o exterior, Chengdu também fez uma implantação sistemática do desenvolvimento de TOD a nível de design de topo. Em novembro de 2017, foram oficialmente emitidas as "Opiniões de Implementação do Governo Popular de Chengdu sobre o Desenvolvimento Integrado das Estações de Transporte Ferroviário". . .

Através do desenvolvimento integrado de TOD para criar canais de financiamento sustentáveis, reabastecendo a construção e operação do transporte ferroviário, é um modelo de sucesso praticado em cidades como Tóquio e Hong Kong, e Chengdu também pretende seguir este caminho para entrar numa fase importante de desenvolvimento urbano liderado pelo transporte ferroviário.

Em março do ano seguinte, a antecessora da Chengdu Rail City Investment Group Co., Ltd. — Chengdu Rail Real Estate Group Co., Ltd. — concluiu o registo comercial. Dois meses depois, o Grupo de Transporte Ferroviário de Chengdu e a MTR Corporation assinaram ainda um memorando de cooperação em projetos TOD, discutindo a viabilidade do desenvolvimento integrado de propriedades sobre as linhas ferroviárias em Chengdu, promovendo conjuntamente o desenvolvimento de projetos TOD.

Esta série de ações intensas marcou a incorporação oficial do desenvolvimento de TOD na missão central do Grupo de Transporte Ferroviário de Chengdu. Em novembro, as "Regras de Implementação Detalhadas para o Desenvolvimento Integrado das Estações de Transporte Ferroviário de Chengdu" foram formalmente emitidas, determinando 105 estações de desenvolvimento integrado de TOD e 75 bases de veículos de desenvolvimento integrado com o Grupo de Transporte Ferroviário de Chengdu como entidade implementadora, fornecendo uma forte garantia para este projeto sistemático.

Em 1 de março de 2019, o primeiro projeto piloto de TOD de Chengdu, o TOD de Luxiao, iniciou oficialmente a construção. Até junho deste ano, Chengdu lançou 24 projetos TOD, todos com a participação do Grupo de Transporte Ferroviário de Chengdu, que se tornou uma força indispensável no processo de desenvolvimento de projetos TOD.

Nos últimos anos, o Grupo de Transporte Ferroviário de Chengdu estabeleceu sucessivamente parcerias com múltiplas plataformas externas, incluindo a Nikken Sekkei, a Vanke Property, a China Resources Mixc Life, etc., abrangendo várias áreas como design de projetos TOD, serviços de propriedade e operação comercial.

Mais recentemente, em abril deste ano, o Grupo de Transporte Ferroviário de Chengdu e o Grupo Yincheng (Intime) formalizaram uma cooperação para criar um bairro comercial no projeto TOD de Longtan Temple, em Chengdu, com o conceito central de "vida rápida e tempo lazer".

Segundo informações, o TOD de Longtan Temple é o primeiro TOD de dois pontos em Chengdu, com as estações Guilin e Guilong Road da linha 8 do metropolitano como núcleo, planeando e construindo sete cenários compostos que incluem habitação, comércio, educação, etc., integrando eficientemente recursos como parques e áreas comerciais na zona de meia hora de vida do transporte ferroviário, promovendo o desenvolvimento articulado da região.

O bairro comercial temático desenvolvido em conjunto por ambas as partes está localizado na estação Guilong Road e é o complemento comercial central do TOD de Longtan Temple. O projeto tem um volume total de cerca de 48.000 metros quadrados, formando um bairro comercial aberto de três níveis composto por quatro grupos comerciais.

De facto, a introdução de operadores externos profissionais é o principal modelo de desenvolvimento comercial de TOD do Grupo de Transporte Ferroviário de Chengdu. Ao mesmo tempo que detém as propriedades, a operação comercial é entregue a entidades de mercado com experiência madura, como Yincheng, China Resources Mixc Life e Longfor. Isto evita as lacunas de experiência do próprio grupo na operação comercial, ao mesmo tempo que aproveita o poder da marca e a capacidade de operação refinada das empresas líderes para garantir a libertação do valor dos complementos comerciais de TOD.

Mas, ao mesmo tempo, o Grupo de Transporte Ferroviário de Chengdu também está a fazer mudanças.

Em 30 de maio de 2024, o Grupo de Transporte Ferroviário de Chengdu realizou o lançamento da marca de habitação de arrendamento acessível de TOD "Yujian", marcando o início oficial da operação do primeiro projeto de habitação de arrendamento acessível de TOD em Chengdu.

O nome completo do projeto é "Rail City·Yujian Shuangfengqiao Loja 1", fornecendo 1431 unidades (quartos), sendo parte integrante do projeto TOD de Shuangfengqiao. Em 2021, este projeto foi lançado simultaneamente com outros 9 projetos de habitação de arrendamento acessível, como o TOD de Machangba, TOD de Xingfuqiao, TOD de Sancha, TOD de Zitonggong, TOD de Shuangliu Oeste e TOD de Zhonghuan, acumulando um total de 10.000 unidades de habitação.

E desde o planeamento, construção e operação iniciais do transporte ferroviário urbano, passando pelo desenvolvimento integrado de TOD e exploração de recursos ao longo das linhas ferroviárias, até à gestão de operações urbanas em áreas de negócio mais específicas, o raio de negócios do Grupo de Transporte Ferroviário de Chengdu está gradualmente a expandir-se.