O que a megafusão AvalonBay, Equity Residential significa para a indústria de apartamentos e rendas

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O condomínio Park Loggia da AvalonBay Communities Inc., no centro, reflete-se num edifício em Nova Iorque, EUA.

Mark Abramson | Bloomberg | Getty Images

A maior fusão de fundos de investimento imobiliário de sempre — a combinação da Equity Residential e AvalonBay, anunciada na quinta-feira — deixou investidores e analistas de queixo caído.

A fusão totalmente em ações terá uma capitalização de mercado de cerca de 52 mil milhões de dólares e um valor empresarial total de aproximadamente 69 mil milhões de dólares, de acordo com um comunicado. Criará uma das maiores empresas imobiliárias nos EUA, com mais de 180.000 apartamentos para arrendamento.

"Esta combinação cria uma nova e fundamentalmente mais forte empresa com capacidades diferenciadas que impulsionarão uma geração de fluxo de caixa estruturalmente superior, crescimento de lucros e dividendos, e valor para os acionistas", disse Benjamin Schall, CEO da AvalonBay.

Schall tornará-se CEO da nova empresa formada, e o CEO da Equity Residential, Mark Parrell, irá reformar-se quando a transação for concluída.

Allan Swaringen, presidente e CEO da JLL Income Property Trust, que gere cerca de 90 mil milhões de dólares em investimentos imobiliários globalmente para clientes institucionais e indivíduos de alto património, chamou à união de "inacreditável".

"Que eles se fundissem é realmente incrível", afirmou.

Swaringen observou que as ações de ambas as empresas estão a negociar abaixo dos seus valores líquidos de ativos, uma situação que as torna ambas propensas a serem compradas e privatizadas.

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"Acho que isto pode ser uma defesa contra a privatização. Ao juntarem-se, estão quase demasiado grandes para serem comprados", disse Swaringen.

Ele também notou o alto custo de construção de tecnologia, que os inquilinos residenciais agora exigem — desde arrendamento online até verificação de crédito e fornecimento de banda larga e Wi-Fi. A consolidação poderia reduzir esses custos.

"Strategicamente, a justificação é simples: escala, liquidez, eficiência do balanço e sinergias de overhead", disse David Auerbach, diretor de investimento da Hoya Capital Real Estate.

Auerbach afirmou que acha que este pode ser o primeiro de mais megacontratos no setor.

"Temos DEMASIADO muitos REITs de Apartamentos por aí, e é um setor pronto para consolidação", escreveu em comentários por email para a CNBC.

Auerbach observou que o negócio ocorre após um período desafiante para os proprietários de apartamentos, que têm lidado com um crescimento lento dos rendimentos devido ao boom de construção pós-Covid, que entregou uma onda massiva de nova oferta.

Nem Auerbach nem Swaringen disseram esperar ver qualquer efeito nos rendimentos. Embora a quota de mercado da empresa combinada possa estar a crescer em certos mercados, elas ainda terão de competir com o resto do setor. O mercado de apartamentos é altamente diversificado, de edifício em edifício, oferecendo aos consumidores muitas opções.

Podem surgir escrutínios regulatórios e políticos, dado o tamanho da operação e o atual ritmo de discussão sobre acessibilidade habitacional. Mas mesmo após a fusão, a empresa combinada terá uma pequena quota de mercado.

"Embora não sejam necessárias aprovações antitruste regulatórias, há a batalha de PR política, que achamos que a gestão articulou bem [that], a empresa combinada tem < 3% de quota de mercado e investe fortemente na expansão da habitação", escreveu Alexander Goldfarb, analista sénior da Piper Sandler. "No final, acreditamos que a empresa combinada precisa de melhorar o crescimento dos lucros além das sinergias pontuais para mostrar que mais é realmente mais rentável."