Recentemente percebi que cada vez mais pessoas perguntam o que é um REIT, na verdade esta ferramenta de investimento já existe na Tailândia há algum tempo. Falando nisso, os REITs têm estado presentes na bolsa tailandesa desde 2018, mas muitas pessoas ainda têm uma compreensão um pouco vaga sobre eles.

De forma simples, um REIT é um fundo de investimento imobiliário, gerido por gestores profissionais que cuidam de um conjunto de ativos capazes de gerar fluxo de caixa. Seja um centro comercial, um edifício de escritórios, um hotel ou um centro de dados, esses ativos geram renda de aluguel ou outros lucros mensalmente, que são distribuídos periodicamente aos investidores. É por isso que os dividendos dos REITs tendem a ser relativamente estáveis — afinal, são sustentados por rendimentos reais de aluguel.

Para falar dos benefícios do REIT, primeiro, a liquidez é boa, podendo comprar e vender a qualquer momento na SET. Em segundo lugar, é possível participar do mercado imobiliário com um capital relativamente baixo, sem precisar comprar um prédio inteiro. Além disso, toda a operação e divulgação de informações são rigorosamente reguladas, garantindo transparência. O mais importante é que, se escolher o REIT certo, o fluxo de caixa anual pode ser bastante superior ao de uma poupança.

Por outro lado, é importante esclarecer as desvantagens. Os dividendos de um REIT estão sujeitos a uma taxa de 10% de imposto, ou podem ser incluídos na declaração de imposto de renda anual. Além disso, esse tipo de investimento é bastante sensível às mudanças nas taxas de juros; quando as taxas sobem, o apelo do REIT diminui e seu preço tende a cair.

Os REITs podem ser divididos em duas formas principais de direitos. Uma é a propriedade plena (Freehold), onde o fundo realmente possui esses ativos, podendo valorizar-se com a valorização do imóvel. A outra é o direito de arrendamento (Leasehold), onde o fundo possui apenas o direito de uso, e ao término do contrato de locação, seu valor se torna zero. Portanto, a longo prazo, os REITs de propriedade plena são considerados mais seguros.

Quanto ao tipo de investimento, há aqueles que possuem imóveis diretamente, e outros que investem indiretamente por meio de ações de outras empresas imobiliárias. Pela classificação de ativos, podem ser divididos em setores de varejo (centros comerciais), residenciais (apartamentos, hotéis), saúde (hospitais, casas de repouso), escritórios e infraestrutura. Cada tipo de REIT possui características de risco e retorno diferentes, devendo ser escolhido de acordo com as necessidades de cada investidor.

O valor de um REIT na verdade vem de duas partes: uma é o valor dos imóveis que possui, e a outra é quanto de fluxo de caixa futuro esses imóveis podem gerar. O valor dos imóveis varia com o desenvolvimento econômico e melhorias na infraestrutura, enquanto o fluxo de caixa depende do desempenho dos inquilinos e do ambiente econômico.

Atualmente, na Tailândia, há algumas boas opções de REITs. A CPNREIT administra centros comerciais e edifícios de escritórios do grupo Central, com uma taxa de dividendos de cerca de 8%. A IMPACT é um REIT de propriedade plena, que possui vários edifícios do Impact Muang Thong, com uma taxa de dividendos em torno de 5%. A WHART possui tanto propriedade plena quanto direitos de arrendamento, atuando principalmente no setor de armazenamento e logística, com uma taxa de aproximadamente 7,6%. A JASIF é um fundo de infraestrutura, que possui ativos de rede de fibra óptica, com uma taxa de dividendos que pode chegar a mais de 13%.

Em resumo, se você busca um fluxo de caixa maior do que uma poupança, o REIT é uma boa opção. Mas, cuidado para não encará-lo como uma ferramenta de enriquecimento rápido com altos retornos — trata-se de uma forma de investimento de longo prazo, estável. Antes de escolher, é fundamental entender as características de diferentes REITs, considerar sua tolerância ao risco e o prazo de investimento, assim você poderá encontrar aquele que realmente se encaixa ao seu perfil.