Recentemente tenho acompanhado as tendências do mercado imobiliário no Vietname e descobri alguns fenómenos bastante interessantes. O rácio preço de habitação/rendimento em Hanói subiu recentemente para 27,7 vezes, um número realmente surpreendente - já perto do pico de 2016, muito acima da média passada de 23,35 vezes. Simplificando, atualmente, comprar casa em Hanói é muito mais difícil do que antes.

O que tem impulsionado os preços das casas no Vietname? Observei vários fatores a atuarem em simultâneo. Primeiro, a pressão do lado da oferta. As casas no centro da cidade e em áreas bem infraestruturadas eram escassas, enquanto a procura permaneceu estável, especialmente entre jovens e pessoas que se mudam para a cidade. Em segundo lugar, após dois anos de tensão na liquidez, o dinheiro voltou a fluir para o imobiliário, especialmente para ativos de apartamentos com propriedade clara, que voltaram a atrair investidores. Além disso, os custos de construção e financiamento estão a aumentar, elevando os preços das casas novas, e o mercado de segunda mão acompanha essa subida.

Curiosamente, o Vietname e a China têm de facto semelhanças na cultura imobiliária. As casas representam entre 60-70% do património familiar, a taxa de propriedade própria ultrapassa os 90%, e o rácio preço de habitação/rendimento está elevado. Mas é importante notar que o Vietname tem atualmente uma taxa de urbanização de apenas 45%, bastante abaixo dos 65-67% da China, o que significa que a procura real por habitação ainda tem muito espaço para crescer.

Em comparação com a China, fica ainda mais claro. Desde 2022, a China tem uma diminuição populacional, com excesso de habitações — dizem que há o suficiente para 150 milhões de pessoas, com 4 milhões de novas construções por ano. A crise basicamente resulta de excesso de oferta e de alavancagem elevada. O Vietname é diferente: a população ainda cresce, a urbanização não está nem perto de saturar, e apenas se constroem 100 mil casas por ano, enquanto há uma escassez de 300 mil, principalmente de habitações comuns e de habitações sociais. Em suma, a China ajustou-se devido ao excesso de casas, enquanto o Vietname enfrenta uma insuficiência estrutural de oferta.

Naturalmente, o rápido aumento do rácio preço/rendimento traz riscos. A capacidade real de compra dos compradores diminui, o retorno do aluguer também piora, e a diferenciação entre projetos e regiões torna-se mais evidente. Contudo, em comparação com a situação na China na altura, o ambiente de crédito no Vietname é mais cauteloso e o quadro legal mais rigoroso, pelo que esses riscos tendem a ser mais locais do que uma bolha de mercado global.

Para os compradores de habitação própria, comprar casa está realmente mais difícil agora, mas nos próximos anos, os projetos de habitação social deverão aliviar alguma da pressão, especialmente com a dispersão populacional para as áreas suburbanas, o que melhorará os custos e a utilização do solo. Para os investidores, é preciso ser mais cauteloso, pois a estrutura de fluxo de caixa do imobiliário está a mudar, e as expectativas de valorização de capital já não são tão otimistas como antes.

No geral, o mercado imobiliário no Vietname entrou numa fase de avaliação mais elevada, com indicadores próximos aos níveis pré-crise na China, mas o país ainda não possui as condições estruturais que levariam a uma quebra de bolha — a principal diferença reside na relação entre oferta e procura e na estrutura demográfica. Alguém concorda com esta análise?