REITs de subscrição pública florescem em múltiplos pontos A base de ativos independentes de grande categoria promete se consolidar

Fonte de dados: Wind Yu Shipeng / Tabela Fonte de imagem: Gerada por IA

Jornalista do Securities Times Yu Shipeng

Recentemente, os REITs públicos apresentaram três grandes movimentos: relato das primeiras usinas de carvão, seleção de gestores de fundos para projetos de aposentadoria, expansão contínua de projetos de imóveis comerciais. Pelo levantamento do jornalista do Securities Times, à medida que a expansão normalizada avança, os ativos revitalizados tornam-se cada vez mais diversos, demonstrando efeitos de coordenação entre múltiplas plataformas e ligação entre os mercados primário e secundário. Até 8 de maio, a escala total de submissões para REITs de imóveis comerciais ultrapassou 60 bilhões de yuans, superando o volume total de emissões de REITs do ano passado; com mais de 20 projetos de parques, abrangendo ativos de alta qualidade como China Merchants Shekou e Beijing Yizhuang.

Fontes entrevistadas disseram ao jornalista que os REITs públicos estão passando de emissão de ativos para ciclo de capital, e, após a transição de quantidade para qualidade, a posição de grandes categorias de ativos independentes deve ser firmada de forma definitiva. Sob fatores como taxas de juros baixas, desequilíbrio de ativos, entrada de fundos de longo prazo e demanda por proteção contra riscos, a lógica de entrada de fundos adicionais ainda existe. Identificar a razoabilidade e estabilidade do fluxo de caixa dos ativos subjacentes será mais importante do que simplesmente perseguir a expansão do mercado.

REITs de imóveis comerciais

Emissão potencial de até 100 bilhões este ano

8 de maio, a E Fund anunciou a criação do REIT de alta velocidade de Beitou, Guangxi, com um valor de captação de 2,475 bilhões de yuans. Este REIT foi lançado por apenas um dia, e a parte de venda ao público foi encerrada antecipadamente devido à captação excessiva (proporção de alocação de 0,31%), representando mais um fenômeno de “esgotado em um dia” no setor de REITs públicos. Além disso, em 6 de maio, o China Great Wall Fund submeteu o primeiro produto de REIT público, o Great Wall Huaneng carvão, junto com o REIT de carvão da China Resources Power, ambos os primeiros do mercado de carvão.

Além disso, há avanços em projetos de REITs de aposentadoria. Segundo reportagens públicas, recentemente, a Beijing Beikong Urban Development Group realizou uma licitação pública para selecionar gestores de fundos e consultores financeiros para seu projeto de REIT de aposentadoria, abrangendo todo o processo desde a submissão até a gestão durante a vigência. Os requisitos incluem experiência de mais de 5 anos e casos de emissão de REITs públicos, com pelo menos 4 membros na equipe.

Na semana passada, também houve novidades em REITs de imóveis comerciais. Em 6 de maio, o REIT de imóveis comerciais da Red Soil Innovation, submetido pelo fundo Red Soil Innovation, foi aceito. Segundo dados do Wind, os REITs de imóveis comerciais começaram no início deste ano; até 8 de maio, o número de produtos aceitos atingiu 20, de 13 gestores, sendo o mais submetido o da China Asset Management (4), seguido por CICC e Huaxia Fund (2 cada), além de fundações menores como Chuangjin Hexin, Everbright Prudence, CITIC Construction Investment, Guolian An. O REIT de Beijing State-owned Assets submetido pela Chuangjin Hexin é o primeiro do país a combinar “renovação urbana + inovação tecnológica” e já entrou na fase de consulta.

“Os 20 REITs de imóveis comerciais, com uma escala total de submissão superior a 60 bilhões de yuans, superam o volume total de emissões de infraestrutura de 2025, apresentando características de ‘grande escala, alta qualidade, múltiplos atores, modelo inovador’. Os proponentes incluem estatais, empresas públicas, privadas e estrangeiras, abrangendo ativos como centros comerciais, complexos e hotéis. Espera-se que muitos projetos continuem na fase de submissão ao longo do ano, com uma escala potencial de emissão de REITs comerciais de trilhões de yuans, revitalizando ativos comerciais existentes na ordem de trilhões de yuans”, afirmou a Chuangjin Hexin ao Securities Times.

Projetos de ativos subjacentes de dez categorias continuam a se diversificar

Incluindo os produtos acima, até 8 de maio, o número de REITs públicos no mercado atingiu quase 130. Segundo o Wind, esses produtos estão dispersos em dez categorias de ativos, sendo os de carvão uma infraestrutura energética, além de imóveis comerciais, instalações hidroelétricas, infraestrutura municipal, entre outros.

Na dinâmica atual, com a expansão contínua dos ativos subjacentes, os projetos revitalizados por REITs públicos continuam a crescer. Por exemplo, em 8 de maio, a China Asset Management submeteu o REIT de rodovias da Shudao, o 17º de infraestrutura de transporte no mercado, incluindo ativos como as rodovias de Hebei, Yuexiu, Anhui e Nanjing. Além disso, mais de 20 REITs de infraestrutura de parques abrangem ativos como Xiamen Torch, China Merchants Shekou, Beijing Yizhuang, Suzhou Industrial Park. Os 20 REITs de imóveis comerciais já submetidos incluem ativos como Intime Department Store, CapitaLand, China Resources Land, Poly, Galaxy Group, and COFCO Food Group.

De forma mais aprofundada, a expansão dos REITs públicos mostra efeitos de coordenação entre múltiplas plataformas e ligação entre mercados primário e secundário. Por exemplo, o produto Pre-REITs “Shenzhen Zhaorong No. 1 (Shenzhen) Infrastructure Private Equity Fund”, iniciado pela China Merchants Capital (filial integral da China Merchants Fund) e ShenZhen Daan Group, foi registrado no primeiro trimestre deste ano. Este produto foca em energias renováveis, computação, armazenamento de energia e imóveis de alta qualidade, principalmente através de saídas por REITs públicos. Por trás disso, há uma sinergia entre a China Merchants Fund, o China Merchants Bank, China Merchants Securities, China Merchants Capital e China Merchants Trust, formando uma plataforma ecológica de REITs que cobre aquisição de ativos na fase Pre-REITs, desenvolvimento na fase de REITs privados e listagem na fase de REITs públicos.

O diretor de operações de REITs do BOCOM Fund, Liu Xuan, afirmou ao Securities Times que, desde 2021, o mercado de REITs na China evoluiu de um piloto para uma normalização, passando de infraestrutura para imóveis, não apenas aumentando o número de produtos, mas também reformulando a profundidade e amplitude do mercado. Da expansão quantitativa à avaliação qualitativa, o suporte estrutural e a escala de valor podem ser atribuídos à diversificação de categorias de ativos e à operação normalizada do mecanismo de “lançamento inicial + aumento de captação”. Além disso, a ampliação do ecossistema de participantes e de fundos também apoia o crescimento do mercado.

De emissão de ativos para ciclo de capital mais profundo

A transição dos REITs públicos de uma fase quantitativa para uma qualitativa também se reflete no mercado secundário, onde o fluxo de fundos após a listagem é uma forma de “voto”.

Desde o segundo trimestre, os REITs públicos começaram a ser incluídos em produtos “Fixed Income+” (Renda Fixa +), tornando-se uma nova fonte de fundos após os fundos de fundos (FOF). Segundo estimativas, se a emissão de fundos de dívida híbrida em 2026 for semelhante à de 2025, uma alocação de 1% em REITs por esses fundos poderia gerar cerca de 1,8 bilhão de yuans de potencial de investimento no mercado de REITs entre abril e dezembro de 2026. Com base nos dados anuais completos, até o final de 2025, 207 fundos de FOF possuíam 38 REITs públicos, totalizando mais de 95 milhões de cotas, um aumento de mais de 80% em relação às 51,98 milhões de meias-cotas em meados de 2025. Além disso, dados de corretoras indicam que, em 2025, o valor de mercado das participações de fundos próprios em REITs circulantes representou 53%, enquanto as seguradoras detinham cerca de 20%, totalizando mais de 70%.

“O ecossistema do mercado de REITs está evoluindo de emissão de ativos para ciclo de capital”, afirmou Liu Xuan. Os REITs públicos hoje não são apenas plataformas de listagem de ativos, mas também centros essenciais do ecossistema financeiro imobiliário. Com a mudança na estrutura de investidores de alocação estratégica para índices, a expansão do ecossistema de fundos e a expectativa de desenvolvimento de índices e derivativos de REITs, a posição dos REITs públicos como uma grande categoria de ativos deve ser consolidada de forma definitiva.

No mercado secundário, o desempenho geral dos REITs públicos neste ano foi moderado. Até 8 de maio, a média de alta foi de 0,2%, com máxima de 10,12% e máxima de queda de 12,28%. Liu Xuan acredita que, à medida que o mercado de REITs cresce, identificar a razoabilidade e estabilidade do fluxo de caixa dos ativos subjacentes é mais importante do que simplesmente perseguir a expansão do mercado.

O analista sênior da China Merchants Fund, Wang Chaoping, afirmou ao Securities Times que a força do mercado de ações e a recuperação do apetite ao risco continuam pressionando a liquidez e a tendência dos REITs, mas fatores como taxas de juros baixas, desequilíbrio de ativos, entrada de fundos de longo prazo e demanda por proteção contra riscos sustentam o mercado. Os fundos de corretoras e seguradoras, com atributos de alta distribuição de dividendos e risco relativamente controlado, possuem alto valor de alocação como grande categoria de ativos. Uma queda excessiva no curto prazo pode atrair investidores para apoiar projetos de alta qualidade. Além disso, políticas de demanda (como produtos indexados, fundos públicos, flexibilização de investimentos de fundos de pensão e seguradoras em REITs) podem ser implementadas progressivamente.