“Primeiro Ação de Grandes Modelos Globais” Zhipu investe 360 milhões em Pequim para comprar imóveis: o comércio eletrônico desencadeia uma onda de compra de terrenos Quem será o próximo a varrer os imóveis?

Algumas empresas do setor de tecnologia e comércio eletrónico na China estão a passar por uma “despertar imobiliário”.

O Edifício Diamante, localizado na estrada Nordeste Wangxi, no distrito de Haidian, Pequim, foi adquirido pela “primeira ação global de grandes modelos” Zhipu por 361 milhões de yuans. De acordo com informações do Qichacha, a Beijing Hongzuan Technology Development Co., Ltd. recentemente passou por uma alteração societária, com a saída do antigo acionista Anshi Hongzuan Investment Co., Ltd., e a entrada da Zhipu como acionista integral, sendo que o ativo principal da transação é precisamente o Edifício Diamante, situado na zona central do Parque de Software de Zhongguancun.

Esta transação também trouxe o foco do setor para a crescente onda de aquisição de terrenos e construção de edifícios por empresas de comércio eletrónico e internet.

Desde o início do ano, desde grandes corporações até líderes de nichos específicos, de centros comerciais em Pequim, Xangai, Guangzhou e Shenzhen, até polos industriais de comércio eletrónico, empresas como Alibaba, ByteDance, JD.com, Guming e Haiya Group têm feito movimentos intensos, adquirindo edifícios de escritórios de classe A ou terrenos industriais e comerciais a preços baixos, com transações que variam de alguns milhões a dezenas de bilhões de yuans, abandonando gradualmente o rótulo de operação “leve em ativos”.

Vários entrevistados afirmaram que essa tendência de investimentos pesados no setor não é uma expansão cega das empresas, mas uma escolha impulsionada por fatores como o período de baixa no mercado de imóveis comerciais e de escritórios, forte apoio de políticas locais, e a atualização das estratégias de negócios. Com o rápido crescimento de setores como grandes modelos de IA, tecnologia avançada e veículos elétricos, os principais players do setor podem estar preparando uma nova onda de investimentos pesados em ativos imobiliários.

A atual “onda de aquisição de terrenos” no setor de comércio eletrónico

Com empresas de comércio eletrónico e tecnologia na liderança, várias cidades-chave do país estão assistindo a uma onda de compra de imóveis e terrenos.

No setor, Zhipu é considerada a “primeira ação global de grandes modelos”. Seus movimentos de aquisição de imóveis em Pequim têm atraído atenção do mercado.

Segundo anúncio anterior da Zhipu, a empresa pretende adquirir a Beijing Hongzuan Technology Development Co., Ltd. por um valor total de até 361 milhões de yuans. A mudança nos registros comerciais indica que a transação foi concluída.

O Edifício Diamante tem uma área total de aproximadamente 22.700 metros quadrados, localizado na zona central do Parque de Software de Zhongguancun, rodeado por gigantes da tecnologia como Lenovo, Baidu, Tencent e Sina, sendo uma área central para a inteligência artificial e economia digital em Pequim e em todo o país.

Sobre o motivo da aquisição, a Zhipu declarou que pretende usar o imóvel como sede própria, para atender às operações diárias de administração e negócios de grandes modelos, além de apoiar sua estratégia de longo prazo com base no potencial de valor do ativo, fortalecendo sua resiliência ao risco.

Especialistas acreditam que essa aquisição da Zhipu não é apenas um marco importante para seu desenvolvimento, mas também pode indicar uma nova abordagem de investimentos pesados em ativos imobiliários por empresas de grandes modelos de IA em áreas centrais das principais cidades.

Na verdade, a movimentação da Zhipu não é um caso isolado, sendo um reflexo da onda de investimentos pesados no setor de comércio eletrónico e internet desde o início do ano.

Grandes corporações lideram essa onda de aquisições. Nos dois primeiros meses de 2026, ByteDance adquiriu duas áreas em Haidian, Pequim, totalizando cerca de 6,1 bilhões de yuans, incluindo um terreno de 28 milhões de yuans na antiga localização da Blue Scenic Li Jia e um terreno de 33,05 milhões de yuans no Parque Tecnológico Dongsheng.

A JD.com também tem agido com frequência. Em 20 de abril, uma subsidiária do grupo adquiriu por 663 milhões de yuans um terreno comercial na zona central de Qianjiang Century City, em Hangzhou, para construir o centro de operações regional do Zhejiang; no mesmo mês, a JD Industrial adquiriu 117 acres de terreno industrial na Huangpu, Guangzhou, para um parque de robótica inteligente; e sua expansão internacional também não parou, com a conclusão da transação do projeto Wigan, no Reino Unido, em abril, fortalecendo sua rede logística na Europa.

É importante notar que empresas de comércio eletrónico não líderes também estão emergindo como novos atores na aquisição de terrenos nesta rodada.

Fontes do setor explicaram que, além das grandes empresas de internet, empresas de live commerce, comércio transfronteiriço, nichos específicos e líderes regionais estão adquirindo terrenos em polos industriais de Guangzhou, Hangzhou, Yiwu, Shishi (Fujian), Cixi (Zhejiang) e Chongqing, focando principalmente em imóveis para sede própria, bases de transmissão ao vivo, armazéns de cadeia de suprimentos e parques industriais, com poucos terrenos destinados a projetos residenciais.

Segundo levantamento parcial, só neste ano, várias empresas de diferentes setores já iniciaram suas aquisições. No início de 2026, em Baiyun, Guangzhou, uma subsidiária do Haiya Group adquiriu dois terrenos comerciais por 177 milhões de yuans, para sede de beleza e centro de seleção de produtos ao vivo; em Qianjiang Century City, Hangzhou, a Guming Technology gastou 455 milhões de yuans para adquirir um terreno central, onde construirá sua sede nacional; em Shishi, Fujian, a empresa Ruixiang Zhixuan Food iniciou a construção de sua sede de comércio eletrônico; em Cixi, Zhejiang, duas empresas de comércio eletrônico adquiriram terrenos simultaneamente para construir parques de transmissão ao vivo e operações de comércio transfronteiriço; em Hechuan, Chongqing, a empresa de desenvolvimento de indústrias digitais comprou um terreno comercial por 3,67 milhões de yuans para um centro de incubação de comércio eletrônico local.

“Logística e empresas de comércio eletrônico não líderes na região centro-oeste estão a obter terrenos para armazéns, sendo bem-vindas pelos governos locais, pois suas necessidades se alinham fortemente”, afirmou um especialista do setor de comércio eletrônico e transfronteiriço, Mr. Mu, em entrevista à Caixin. Segundo ele, os custos logísticos na região central já são inferiores aos das áreas costeiras, criando uma janela de oportunidade. Como a disponibilidade de terrenos em cidades costeiras principais está cada vez mais limitada e priorizada para empresas de alta tecnologia, algumas empresas de comércio eletrónico estão migrando para o interior.

Sobre o comércio transfronteiriço, Mr. Mu explicou que muitas empresas chinesas dependem de plataformas como Amazon para resolver questões de armazenamento no exterior, mas o retorno sobre o investimento geralmente não é satisfatório, e há uma reputação ruim. Como ainda não há condições para investimentos pesados, e por receio de perderem grandes quantias de dinheiro, muitas empresas evitam construir armazéns no exterior. Atualmente, preferem adquirir terrenos em cidades costeiras como Shenzhen e Guangzhou, onde o mercado é maduro e a exportação é facilitada.

Especialistas afirmam que, até 2026, a aquisição de terrenos por empresas de comércio eletrônico não líderes se tornará uma nova tendência, com empresas deixando de depender apenas de aluguel de espaços de terceiros, e passando a possuir seus próprios ativos de terra para reduzir custos operacionais, alinhar-se às políticas locais e consolidar recursos ao longo da cadeia de valor, marcando uma nova fase de integração online e offline e de desenvolvimento de ativos pesados.

Preços de ativos comerciais, industriais e terrenos estão em mínimos históricos

Desde a aquisição de 361 milhões de yuans pelo Zhipu para o Edifício Diamante, passando pela aquisição de terrenos por ByteDance na Haidian, até as várias aquisições de empresas de comércio eletrónico em polos industriais, por que tantas empresas de comércio eletrónico e internet estão a adquirir terrenos e construir edifícios?

Fontes do setor apontam que essa tendência é motivada por ciclos de mercado, apoio político, estratégias de negócios e relação custo-benefício, sendo uma decisão racional para aproveitar janelas de oportunidade, além de uma resposta à competição do setor e uma estratégia de longo prazo.

“Um motivo importante é que os preços de ativos comerciais e de escritórios estão em mínimos históricos”, afirmou Zhang Bo, diretor do 58 Anjuke Research Institute. Segundo ele, o mercado de imóveis comerciais está em fase de ajuste, com uma redução mais acentuada do que a de imóveis residenciais, mesmo em áreas de alta qualidade nas cidades principais, onde os preços de escritórios de alto padrão caíram bastante.

Dados do Anjuke indicam que, no primeiro trimestre de 2026, os preços de escritórios de classe A em Xangai recuaram bastante em relação ao pico de 2021, especialmente nas áreas periféricas de Qingpu e Lingang.

Bai Wenxi, vice-presidente da China Capital Alliance, afirmou que, durante o ajuste de preços de imóveis comerciais e de escritórios, transformar “aluguéis de longo prazo” em “custos fixos + ativos de alta qualidade” por meio de construção própria ou aquisição pode ajudar a fixar custos de operação a longo prazo e melhorar o balanço patrimonial.

Mu também destacou que a escassez de recursos de terras, especialmente de terrenos industriais, está se tornando mais evidente. Após anos de ajustes na manufatura, alguns ativos de terrenos industriais tiveram suas bolhas de preço eliminadas, e esses terrenos agora representam uma oportunidade de valor não vista há uma década.

“Independentemente do desenvolvimento de IA e robótica, robôs e equipamentos precisam de terrenos para operar. A transformação da manufatura chinesa para a ‘China inteligente’ aumenta a demanda por terrenos industriais. Empresas de comércio eletrónico adquirindo terrenos não só capturam o valor da escassez, mas também preparam espaço para armazéns inteligentes, centros de distribuição e laboratórios de pesquisa e desenvolvimento”, afirmou Mu.

O apoio político local também ajuda as empresas a reduzir custos e expandir suas estratégias.

Bai Wenxi acredita que várias regiões estão promovendo modelos como “territórios de produção industrial com fornecimento de terrenos” a preços baixos, com alta auto-suficiência e altas taxas de impostos, tornando-se pontos de atração para empresas de comércio eletrónico e logística, que podem obter condições favoráveis na aquisição de terrenos e fortalecer suas operações por meio de parques logísticos e projetos de sede.

“Algumas regiões oferecem subsídios na compra de imóveis para sedes de comércio eletrónico, incluindo devolução de impostos pessoais e fornecimento de moradias para talentos. Por exemplo, uma cidade oferece até 5% do valor total de compra de um edifício para sedes de comércio eletrónico ou plataformas econômicas, com um limite de 50 milhões de yuans. Para edifícios inteiros de sedes, há incentivos como construção de moradias para talentos, ou concessão de apartamentos de 40 m² por pessoa, com prioridade na matrícula escolar dos filhos”, explicou Zhang Bo.

Outro motivo importante é a demanda própria das empresas.

Um analista do setor de imóveis comerciais afirmou que a competição no setor de internet e comércio eletrónico mudou do fluxo online para “capacidade de cumprimento + cenários offline”. Ter imóveis próprios permite atender a necessidades específicas, como centros de processamento de dados, pesquisa confidencial e alta capacidade de fornecimento de energia, que o mercado de aluguel dificilmente consegue oferecer, tornando a propriedade uma opção mais controlável.

Será que a “New登” se tornará o principal ator na “varredura de edifícios”?

Com a implementação gradual da demanda de uso próprio por empresas de comércio eletrónico, surge uma nova questão: quais outras empresas podem entrar na onda de “varredura e compra de terrenos”?

Zhang Bo explicou que, alinhado com o Plano Quinquenal “15º Plano” e as direções para o desenvolvimento de novas forças produtivas, setores como grandes modelos de IA, veículos elétricos, semicondutores e robôs humanoides serão os principais focos de desenvolvimento de novas forças produtivas, sendo essenciais para a autossuficiência tecnológica e a transformação econômica, além de serem prioridades de políticas governamentais.

“Treinamento, inferência e centros de computação inteligente para grandes modelos de IA exigem alta demanda de energia, resistência e segurança, preferindo construir parques de computação próximos a centros de pesquisa ou adquirir e transformar centros de dados existentes”, afirmou Bai Wenxi. Para atrair talentos de ponta, as empresas precisam de parques integrados com “escritórios + infraestrutura de vida”, o que impulsiona a aquisição de terrenos para sedes próximas a centros de pesquisa.

Um analista acredita que a aquisição da Zhipu do Edifício Diamante pode ser um sinal importante, e que no futuro outras empresas de grandes modelos podem seguir essa tendência de aquisição de terrenos em áreas centrais das cidades.

Empresas de tecnologia avançada e manufatura de ponta também têm uma demanda significativa. “Semicondutores, robótica e empresas de economia de baixa altitude têm necessidades rígidas de instalações personalizadas, salas limpas e locais para testes de voo. Essas empresas, ao adquirirem terrenos, também atraem cadeias de suprimentos e indústrias relacionadas na mesma região”, afirmou o analista.

Algumas regiões também estão oferecendo políticas de terra mais flexíveis, incentivos fiscais e processos rápidos de avaliação ambiental para atrair empresas de tecnologia avançada. Por exemplo, em 24 de abril, Shenzhen Bao’an lançou o terreno A425-0617, como parte do projeto “Fábrica de placas de circuito flexível e alta tecnologia de inteligência artificial”, com um investimento superior a 10 bilhões de yuans, que levou apenas 42 dias desde a seleção até a licitação, estabelecendo um novo recorde para projetos de bilhões de yuans na região.

Empresas de veículos elétricos e mobilidade também são consideradas compradores importantes. Zhang Bo destacou que grandes fabricantes de automóveis, com forte capacidade financeira e cadeia de produção, atraem governos locais com terrenos a preços baixos e incentivos fiscais para estabelecer sedes regionais, centros de pesquisa ou centros de entrega, alinhando-se à economia verde.

“Futuramente, a aquisição de terrenos será mais focada na autossuficiência e na operação contínua”, afirmou Bai Wenxi. “A aquisição de terrenos de forma dispersa será reduzida, com maior ênfase no retorno do investimento e fluxo de caixa a longo prazo. O ritmo de aquisição será estável, com uma estrutura diferenciada, não mais apenas acumulando terrenos, mas realmente apoiando a atualização dos negócios e a aglomeração industrial.”

Especialistas acreditam que, com essa tendência, nos próximos anos, cidades principais da China e aquelas com vantagens competitivas industriais terão uma presença frequente de empresas de tecnologia nos mercados de escritórios, serviços comerciais, indústrias e logística.