A maioria das pessoas que perseguem o boom da IA estão fixadas em ações de chips como Nvidia ou em jogos de software como Palantir. Mas aqui está o que elas estão a perder - há uma maneira mais silenciosa e mais estável de lucrar com toda esta construção de infraestrutura de IA, e ela está escondida à vista de todos no setor imobiliário.

Os REITs de centros de dados são basicamente os proprietários da revolução da IA. Enquanto todos assistem às avaliações de semicondutores ficarem inflacionadas, estas empresas estão silenciosamente alugando espaço físico às empresas que realmente executam as cargas de trabalho de IA. A Digital Realty é uma das maiores neste setor - operam mais de 300 centros de dados em mais de 50 áreas metropolitanas e atendem a mais da metade das empresas da Fortune 500, incluindo grandes nomes como IBM, Oracle e Meta.

O que torna isto interessante é o modelo de negócio. A Digital Realty usa uma estrutura de arrendamento triplo-net, o que significa que os inquilinos cuidam da sua própria manutenção e impostos. O REIT apenas recolhe o aluguel e passa a maior parte dele aos acionistas como dividendos. O seu FFO por ação principal cresceu de $6,22 em 2020 para $6,72 em 2024, e eles preveem um crescimento de 9-10% em 2025. Esse dividendo futuro de $4,88 rende cerca de 2,9% - uma renda sólida enquanto espera.

As taxas de ocupação têm sido constantes na casa dos 80%, mas aqui está o ponto-chave - esperam que isso se expanda entre 100 a 200 pontos base em 2025, à medida que a procura por centros de dados prontos para IA aquece. Também estão a reduzir suas propriedades mais antigas, de crescimento mais lento, e a apostar em instalações de escala hyperscale que podem suportar cargas de trabalho de IA de próxima geração.

A $165 por ação, a Digital Realty negocia a 22x o seu FFO principal trailing - razoável em comparação com as avaliações premium na maioria das ações de IA. Para investidores focados em rendimento que querem exposição ao setor de infraestrutura de IA sem a volatilidade, isto parece muito mais atraente do que perseguir a última aposta de software.

A vertente imobiliária da IA não é chamativa, mas é real. À medida que as empresas continuam a atualizar a sua infraestrutura de IA e a expandir globalmente, a procura por estes centros de dados deve continuar a crescer. É o tipo de investimento entediante, que paga dividendos e que realmente aumenta a riqueza ao longo do tempo - o que, honestamente, supera muita da hype que há por aí neste momento.