Recentemente, notei que o tema dos preços das casas no Vietname está a ficar cada vez mais popular, especialmente os dados de Hanói são realmente assustadores. O indicador de relação preço-renda (HPR) consegue refletir se o mercado imobiliário de uma cidade está demasiado aquecido, e a situação atual de Hanói realmente merece reflexão profunda.

Primeiro, vamos aos números. Atualmente, a relação preço-renda em Hanói já disparou para 27,7 vezes, o que é bastante superior à média de longo prazo de 23,35 vezes, sendo também o valor mais alto desde o pico de 2016 a 2017. Em outras palavras, uma pessoa com rendimento médio precisaria de mais de 27 anos sem gastar nada para poder comprar uma casa, o que reflete uma clara diminuição na capacidade de pagamento dos compradores.

Por que isso acontece? Existem vários fatores por trás. Primeiro, a oferta ainda é escassa, especialmente nas áreas centrais e com boas infraestruturas, onde a procura supera a oferta. Segundo, o fluxo de capital: após a fase de restrição de liquidez de 2022 a 2023, o dinheiro voltou a fluir para o setor imobiliário, especialmente para ativos de apartamentos com títulos de propriedade claros, que voltaram a atrair famílias e investidores de longo prazo. Terceiro, os custos de construção aumentaram, com terrenos, mão de obra e custos de financiamento todos a subir, elevando os preços das casas novas e, por sua vez, impulsionando o mercado de imóveis usados.

Curiosamente, há muitas semelhanças entre os preços das casas no Vietname e na China. O setor imobiliário vietnamita representa entre 60% a 70% do património familiar, com uma taxa de propriedade de cerca de 90%, uma dependência semelhante à que a China tinha na altura. Mas há uma diferença crucial — atualmente, apenas 45% da população vive em áreas urbanas no Vietname, muito abaixo dos 65-67% da China, o que significa que a procura real por habitação no Vietname ainda tem um grande potencial de crescimento.

Ao comparar com a China, fica mais claro. Os preços das casas em relação à renda na China e no Vietname parecem semelhantes, ambos entre 27 a 28 vezes, mas a estrutura do mercado é completamente diferente. Desde 2022, a China começou a experimentar uma diminuição populacional, com excesso de oferta de imóveis — há imóveis suficientes para alojar 150 milhões de pessoas, com mais de 4 milhões de unidades construídas por ano. A crise advém do excesso de oferta, do elevado endividamento e das expectativas de valorização a longo prazo. No Vietname, pelo contrário, a população ainda cresce, a urbanização está longe de estar saturada, com apenas 100 mil casas construídas por ano, enquanto há uma escassez de 300 mil, principalmente em habitações comuns e residências sociais. Simplificando, a China precisa ajustar-se porque tem demasiados imóveis, enquanto o Vietname realmente não tem imóveis suficientes.

Então, o preço das casas no Vietname poderá experimentar uma correção profunda semelhante à da China? Do ponto de vista de risco, a rápida subida da relação preço-renda certamente traz perigos — diminuição da capacidade de pagamento dos compradores, redução do retorno de aluguer, maior diferenciação entre projetos e regiões. Mas o ambiente de crédito atual é mais prudente do que em 2016-2017, e o quadro legal também é mais rigoroso, o que significa que os riscos tendem a ser mais locais, relacionados a segmentos específicos, e é pouco provável que evoluam para uma bolha de mercado geral.

O impacto sobre diferentes grupos também varia. Para os compradores de habitação própria, a situação está difícil agora, mas nos próximos anos, os projetos de habitação social podem aliviar essa pressão, e a dispersão populacional para as áreas suburbanas pode ajudar a reduzir os custos de construção. Os investidores, por sua vez, devem ser mais cautelosos, pois a estrutura de fluxo de caixa do imobiliário está a mudar, e as expectativas de valorização de capital já não são tão otimistas como antes. Todo o mercado de apartamentos já entrou numa fase de avaliação mais elevada, passando de uma fase de acumulação para um ciclo de maior valorização.

Em suma, embora a relação preço-renda no Vietname esteja próxima dos níveis pré-crise na China, o país ainda não possui as condições estruturais para uma bolha estourar — a diferença fundamental está na relação entre oferta e procura e na estrutura demográfica. A subida dos preços no Vietname pode ser mais uma oscilação normal no processo de urbanização, e não uma bolha irracional. No entanto, é importante acompanhar de perto as políticas e a diferenciação do mercado. Como vocês veem esta tendência de subida dos preços das casas no Vietname?