Recentemente, observei um conjunto de dados sobre os preços das casas no Vietname, que vale a pena acompanhar. A relação entre preço e renda em Hanói já atingiu 27,7 vezes, um nível que é o mais alto desde 2016-2017, e continua a subir.

Para ser honesto, esse número realmente causa alguma preocupação. A capacidade de pagamento dos compradores está claramente diminuindo, mas os preços das casas não param de subir. A lógica por trás disso também é bastante clara - a oferta em áreas centrais e regiões com infraestrutura bem desenvolvida tem sido sempre escassa, além disso, o fluxo de capital voltou ao setor imobiliário após o período de aperto de 2022-2023, especialmente para ativos de apartamentos com propriedade clara, que se tornaram os favoritos na alocação de ativos familiares. Os custos de terra, construção e financiamento estão aumentando, os preços de novas casas estão cada vez mais altos, e o mercado secundário acompanha essa tendência de alta.

Aqui há um contraste muito interessante. Os preços das casas em relação à renda no Vietname e na China parecem semelhantes, ambos em torno de 27-28 vezes, mas a estrutura do mercado é completamente diferente. Na China, desde 2022, a população vem diminuindo, há um excesso grave de moradias, com cerca de 4 milhões de unidades concluídas por ano, e a crise é essencialmente um excesso de oferta com alto endividamento. E no Vietname? A população ainda está crescendo, a taxa de urbanização é de apenas 45%, muito abaixo dos 65-67% da China, o que significa que a demanda real por moradia ainda tem muito espaço para crescer. São cerca de 100 mil unidades concluídas por ano, mas há uma escassez de 300 mil unidades, principalmente de moradias comuns e habitações de proteção.

Portanto, os riscos do mercado imobiliário no Vietname são diferentes dos da China. A curto prazo, o rápido aumento na relação preço/renda realmente traz preocupações - a dificuldade de comprar uma casa está aumentando, o retorno de aluguel está diminuindo, e a diferenciação entre projetos e regiões também está se intensificando. Mas o ambiente de crédito atual é muito mais prudente do que em 2016-2017, e o quadro legal também é mais rigoroso, o que indica que os riscos são mais estruturais e locais, e não uma bolha de mercado geral.

Para os compradores que buscam moradia própria, realmente ficou mais difícil comprar uma casa agora, mas os futuros projetos de habitação social e os planos de deslocar a população para áreas suburbanas devem ajudar a aliviar a pressão até certo ponto. Para os investidores, é preciso ser mais cauteloso - a estrutura de fluxo de caixa do setor imobiliário está mudando, as expectativas de valorização de capital também caíram bastante, e não se pode mais usar a lógica do passado para fazer cálculos.

O mercado de preços de imóveis no Vietname já entrou em um ciclo de avaliação mais elevada, saindo da fase de acumulação. Embora o indicador HPR esteja próximo dos níveis anteriores à crise na China, o Vietname atualmente ainda não possui as condições estruturais que possam levar a uma bolha a estourar. A chave está na relação entre oferta e demanda e nas diferenças na estrutura populacional, que ainda são bastante evidentes. A curto prazo, não deve ocorrer uma grande correção semelhante à da China, mas é preciso ficar atento de perto.