Acabei de procurar comprar um imóvel na Califórnia e, honestamente, os preços são insanos. Como todos sabem, o clima aqui é incrível, mas o custo de vida? Brutal. Comecei a investigar quais programas poderiam realmente ajudar e descobri que há muito mais assistência disponível do que eu pensava, especialmente através do CalHFA.

Então, o CalHFA existe desde 1975 ajudando as pessoas a obterem hipotecas que realmente podem pagar. A parte legal é que é auto-financiado, então não consome dinheiro dos impostos. Basicamente, eles trabalham com credores aprovados para oferecer empréstimos a compradores de primeira viagem com rendimentos baixos a moderados. Você pode realmente pegar emprestado até 105% do valor de uma casa, o que significa que eles ajudarão a cobrir o seu pagamento inicial e os custos de encerramento também. Isso é bastante significativo quando se trata de imóveis na Califórnia.

Eles têm seis programas diferentes de empréstimo hipotecário dependendo da sua situação. Se você é militar ou veterano, há um programa VA onde você não precisa de entrada nenhuma. Para pessoas em áreas rurais, há uma opção USDA. Mas a maioria das pessoas que conheço está considerando as rotas FHA ou convencionais.

A hipoteca FHA através do CalHFA é simples - taxa fixa de 30 anos, e você pode obter seu pagamento inicial com zero por cento se qualificar para o programa de Assistência MyHome. Caso contrário, a entrada é de 3,5%. Depois, há o CalPLUS, que é semelhante, mas com uma taxa de juros um pouco mais alta. A troca é que vem acompanhado do Programa de Juros Zero que ajuda com os custos de encerramento, o que faz sentido quando você já está esticando seu orçamento.

Se você quiser seguir a rota convencional ao invés do FHA, o CalHFA também oferece isso. Mesma taxa fixa de 30 anos, embora você tenha PMI anexado. Você pode pegar emprestado até o limite de empréstimo conformado na sua área. A entrada pode ser tão baixa quanto três por cento se usar a Assistência MyHome, caso contrário, zero por cento com a ajuda deles.

Agora, sobre a qualificação - sua renda precisa estar no ou abaixo do limite que o CalHFA define para o seu condado. Alguns anos atrás, esses limites eram bem altos, variando de cerca de $159.000 em condados mais baratos como Fresno até $300.000 em áreas caras como São Francisco e San Mateo. Mas, honestamente, mesmo se você atingir o limite de renda, ainda precisa conseguir pagar a prestação mensal. Fiz as contas de um empréstimo convencional de $700.000 com financiamento de entrada deles a 7% de juros e você estaria pagando aproximadamente $4.517 só de principal e juros. Acrescente impostos sobre propriedade, seguro e seguro hipotecário e, de repente, você chega a uns $5.500 por mês. É um compromisso sério.

Uma coisa que me surpreendeu é que, mesmo que você já tenha sido proprietário antes, ainda pode se qualificar como comprador de primeira viagem se não possuir uma casa nos últimos três anos. Então, se a vida aconteceu e você precisou vender, você não fica automaticamente excluído.

Para realmente obter a aprovação para uma hipoteca do CalHFA, você precisará completar o curso de educação para compradores de casa online ou passar por um programa de aconselhamento presencial. Eles são bem rígidos quanto a isso. Você também não pode ter histórico de crédito zero - eles não vão considerar. E precisará comprar uma garantia de casa para cobrir reparos inesperados após o fechamento.

O processo de inscrição envolve encontrar um oficial de empréstimo preferido pelo CalHFA, o que aparentemente é mais difícil do que parece. O condado de Los Angeles, por exemplo, tem apenas umas oito pessoas qualificadas para todo o condado, segundo o site deles. O CalHFA não concede diretamente as hipotecas - eles fazem parceria com credores aprovados e certificados. Então, o que você paga depende de qual credor você escolher. Uma estratégia inteligente é pesquisar e obter várias cotações, até dentro do programa CalHFA, assim como faria em qualquer outro lugar.

O que realmente ajuda na acessibilidade é a assistência com o pagamento inicial e custos de encerramento. O preço médio de uma casa na Califórnia ultrapassou $700.000 no final de 2022, então uma entrada tradicional de 20% seria $140.000. Mesmo apenas 3% é $21.000. Depois, os custos de encerramento, que podem variar de dois a cinco por cento, somam mais. É brutal. É aí que entra o MyHome - é uma segunda hipoteca especificamente para seu pagamento inicial. Eles também têm o ZIP, o Programa de Juros Zero, que cobre os custos de encerramento. A melhor parte? Você não precisa começar a pagar de volta até que sua hipoteca principal atinja 30 anos, ou quando você vender ou refinanciar. O MyHome acumula juros, mas o ZIP não, então pelo menos um deles é sem juros.

Você pode combinar os empréstimos do CalHFA com outros subsídios e programas de assistência de entrada também. Se conseguir qualificação para fundos adicionais de outro lugar, isso significa menos que você precisa pegar emprestado no total. Só tome cuidado, porque às vezes os subsídios podem ser considerados renda tributável no ano em que você os recebe.

Se quiser a visão completa, o HUD tem uma página inteira de assistência à propriedade de casas na Califórnia com ainda mais opções. Além disso, a maioria das cidades tem seus próprios departamentos de desenvolvimento comunitário ou habitação que gerenciam programas locais além do que o CalHFA oferece. Vale a pena verificar se sua cidade específica tem algo extra disponível.

Todo o processo é definitivamente viável se você souber onde procurar e o que perguntar. A Califórnia é cara, sem dúvida, mas eles realmente criaram uma infraestrutura legítima para ajudar as pessoas a entrarem em casas. Basta fazer alguma pesquisa e ter paciência para navegar por tudo isso.