Acabei de perceber que muitas pessoas não conhecem os empréstimos globais quando entram no investimento em múltiplas propriedades. Vi investidores mencioná-los em fóruns, então pesquisei como isso realmente funciona.

Então, aqui está a coisa - se você está comprando várias propriedades, solicitar hipotecas separadas a cada vez é um pesadelo. As hipóteses de aprovação diminuem, você paga várias taxas de abertura e lida com taxas e condições diferentes em cada empréstimo. É aí que entra um empréstimo global. É basicamente uma hipoteca que cobre duas ou mais propriedades de uma só vez. Muito mais simples do que lidar com cinco credores diferentes.

Estes empréstimos hipotecários globais são usados principalmente por desenvolvedores, investidores de flipping e investidores imobiliários sérios. Faz sentido - se você está comprando um portfólio inteiro ou dividindo terras em lotes para vender, precisa de financiamento que seja rápido e que não exija reaprovação constante.

Aqui está como realmente funciona. Você obtém um empréstimo global para cobrir todas as suas compras. As propriedades tornam-se garantias juntas, mas aqui está a parte inteligente - geralmente há uma cláusula de liberação incluída. Isso significa que, quando você vende uma propriedade, essa propriedade específica é liberada do empréstimo sem que você precise pagar o empréstimo global inteiro. Obviamente, as propriedades restantes ainda precisam cobrir o saldo devedor para que isso funcione.

Os credores normalmente limitam o valor do empréstimo a 75-80% do valor, e a maioria exige um pagamento inicial entre 25-60%. Você também precisará de prova de pelo menos seis meses de reservas em dinheiro. O valor mínimo do empréstimo costuma ser cerca de 100 mil dólares, embora alguns credores possam ir bem mais alto. Os prazos de empréstimo geralmente variam de 2 a 30 anos, com amortizações padrão de 15, 20 ou 30 anos. As taxas de juros podem ser tão baixas quanto 4%.

A qualificação é mais rigorosa do que hipotecas convencionais. Eles querem seu score de crédito pessoal e histórico de renda, além de, se você estiver aplicando como empresa, analisam sua relação de cobertura de serviço da dívida - geralmente precisa ser pelo menos 1,25x. Também vão querer provas de que você já fez isso antes, especialmente se estiver lidando com algo grande como um desenvolvimento comercial ou uma grande renovação.

A documentação necessária é grande. Você precisa enviar demonstrações financeiras pessoais e empresariais, detalhes das propriedades, fotos, preços de compra, avaliações atuais, custos de renovação, ônus existentes, seu plano de negócios, detalhes de aluguel, taxas de vacância, despesas operacionais e renda operacional líquida. Eles querem a visão completa.

Grande vantagem? Um pagamento mensal em vez de cinco. Um conjunto de custos de fechamento e taxas de abertura em vez de múltiplos. Sem precisar lidar com diferentes taxas de juros e condições. Sem limite de quantas propriedades você pode incluir.

A desvantagem é real, porém. Se você não pagar, perde tudo, pois tudo é garantia. Poucos credores se especializam em empréstimos globais, então suas opções são limitadas. Os valores dos empréstimos geralmente são altos, o que significa que seu pagamento mensal também será alto. E, honestamente, a qualificação é muito mais rigorosa do que uma hipoteca padrão.

Se você está sério em construir um portfólio de aluguel ou fazer trabalhos de desenvolvimento, um empréstimo global pode ser realmente a melhor opção. Só certifique-se de entender as cláusulas de liberação e ter um plano sólido para cada propriedade.