Acabei de perceber algo interessante no espaço dos parques de diversões que vale a pena analisar. A Six Flags acabou de vender sete dos seus parques com desempenho abaixo do esperado para a EPR Properties numa operação de 331 milhões de dólares em dinheiro, e a reação do mercado é honestamente bastante reveladora sobre onde as coisas estão neste momento.

Então, aqui está o que aconteceu - a Six Flags está a desfazer-se de seis parques de diversões regionais mais um parque aquático. À primeira vista, pareceria que isto é uma vitória para a Six Flags, certo? As ações subiram 5%. Mas se olharmos aos números, a coisa fica rapidamente estranha.

Estes parques que estão a ser vendidos geraram 260 milhões de dólares em receitas e 45 milhões de dólares em EBITDA ajustado para a Six Flags no ano passado. Representaram 9,5% do total de assistências na empresa e 5,7% do EBITDA ajustado global. Mas eles estão a receber apenas 331 milhões de dólares por eles. Isso é um desconto bastante acentuado, considerando que o valor total da empresa da Six Flags está em torno de 7,35 bilhões de dólares.

O que realmente surpreende é que a EPR Properties - um REIT que possui principalmente cinemas e locais de entretenimento - seja o comprador aqui. Isto não é nada típico para eles. Têm uma exposição mínima a parques temáticos. E aqui está o detalhe: as ações deles caíram 4% com esta notícia, mesmo que a operação deva ser positiva para os lucros deles.

Mas, ao aprofundar, a EPR pode na verdade ser a jogadora mais inteligente aqui. Eles estão a adquirir propriedades com um desconto profundo exatamente porque atualmente não há muitos compradores para parques regionais neste mercado. Os grandes operadores não querem tocar neles, o private equity está a manter-se afastado, e até empresas como a Herschend, que realmente têm capital para investir, estão ocupadas com outras aquisições.

O contexto também importa. A Six Flags tem enfrentado dificuldades desde que a fusão com a Cedar Fair foi concluída há alguns anos. Essa fusão deveria criar sinergias e combinar o melhor de ambas as operações. Em vez disso, as ações caíram 68% desde que o negócio foi concluído. Já encerraram o Six Flags America e planeiam sair do California’s Great America. Portanto, desfazer-se desses ativos com desempenho abaixo do esperado faz sentido para eles - é melhor focar em parques que realmente possam gerar retornos.

Para a EPR, isto pode ser uma jogada inteligente de manter. Mesmo no pior cenário, provavelmente podem vendê-los a um operador real daqui a alguns anos, quando o mercado melhorar. Estão a obter um desconto em ativos imobiliários com infraestrutura existente e reconhecimento de marca, mesmo que essa marca esteja atualmente a passar por dificuldades.

Então, quem realmente saiu a ganhar? Provavelmente ambos os lados, por razões diferentes. A Six Flags deixa de perder dinheiro com esses ativos e pode concentrar-se nos parques mais fortes. A EPR consegue uma expansão de portfólio com desconto, com opções para o futuro. A reação inicial do mercado pode ter passado ao lado do fato de que isto pode acabar por ser bastante vantajoso para ambas as partes.