Acabou de comprar uma casa ou está a pensar em refinanciar? Aqui está algo que a maioria das pessoas não percebe - pode ser capaz de deduzir muito mais dos seus custos de encerramento do que pensa, especialmente se isso elevar o seu total de deduções detalhadas acima do limite da dedução padrão.

Primeiro, deixe-me esclarecer a grande ideia errada: nem todos os custos de encerramento são dedutíveis no imposto. O IRS é bastante seletivo sobre o que conta. Geralmente, se for uma despesa relacionada com impostos ou juros, tem uma hipótese de deduzi-la. Mas há algumas despesas que o IRS classifica como juros que a maioria de nós não pensaria automaticamente dessa forma.

Vamos analisar o que os custos de encerramento são dedutíveis no imposto quando está a comprar. Os impostos sobre a propriedade são dedutíveis no ano em que os paga, mas há um limite - pode deduzir até $10.000 combinados entre impostos sobre a propriedade, impostos sobre vendas e impostos sobre a renda estadual/local. Se for casado a declarar separadamente, esse limite desce para $5.000.

Depois há juros pré-pagos. Quando fecha a compra no meio do mês, deve juros ao credor por esses dias parciais antes do seu primeiro pagamento oficial. Isso é dedutível tal como os juros hipotecários normais. Falando de juros hipotecários, se o seu empréstimo estiver garantido pela sua casa e o dinheiro foi usado para comprar ou melhorar a sua residência principal ou uma segunda casa, pode deduzi-los. Há um limite - apenas os juros sobre os primeiros $750.000 de dívida hipotecária qualificam-se (ou $375.000 se for casado a declarar separadamente).

Os pontos de desconto são outro item que as pessoas costumam esquecer. Esses pontos que paga para reduzir a sua taxa de juros? O IRS trata-os como juros pré-pagos, por isso geralmente são dedutíveis no ano em que os paga. O mesmo acontece com as taxas de originação do empréstimo - as taxas de subscrição e processamento que o seu credor cobra. Pode até deduzir estas se o vendedor as pagou em seu nome, desde que certas condições sejam cumpridas.

As prémios de seguro hipotecário também são dedutíveis - seja PMI, taxas de financiamento VA, taxas de garantia USDA ou seguro FHA. Basta saber que esta dedução entra e sai dependendo dos níveis de rendimento, por isso verifique as regras atuais antes de a reclamar.

Agora, o que não qualifica: avaliações de imóveis, inspeções, seguro de título, taxas de caução, honorários advocatícios, taxas de HOA, taxas de inundação, garantias, relatórios de crédito, impostos de transferência, e muitas outras coisas. É frustrante, mas apenas os juros hipotecários e os impostos sobre a propriedade recebem o tratamento de dedução.

Se estiver a vender, a situação muda um pouco. Não poderá deduzir os custos de encerramento da mesma forma, mas pode adicionar certas despesas ao custo base da sua casa - buscas de título, honorários legais, taxas de registro, custos de levantamento e impostos de transferência. As comissões imobiliárias e outras despesas de venda também contam. Adicionar estes ao seu custo base reduz o seu imposto sobre ganhos de capital quando vender por um lucro.

A conclusão: entender quais os custos de encerramento que são dedutíveis no imposto pode afetar seriamente a sua situação fiscal, especialmente no ano em que compra ou refinancia. Pode valer a pena detalhar as deduções em vez de usar a dedução padrão se os seus custos de encerramento o fizerem ultrapassar esse limite. Vale a pena fazer as contas ou falar com um profissional de impostos sobre a sua situação específica.