Então, tenho investigado os impostos sobre propriedades de aluguer recentemente, e uma coisa que continua a surgir é a depreciação. Aqui está o que a maioria das pessoas não percebe: mesmo que a sua casa de aluguer possa estar a valorizar-se no mercado, o IRS permite-lhe deduzir a depreciação na sua declaração de impostos. É uma dessas particularidades do código fiscal que pode reduzir significativamente o seu rendimento tributável se souber como usá-la.

A ideia básica é simples. A sua casa de aluguer perde valor ao longo do tempo devido ao desgaste, envelhecimento e uso geral. O IRS reconhece isso e permite-lhe deduzir essa perda do seu rendimento. Mas há uma forma específica de calcular isso, e é importante fazê-lo corretamente.

Primeiro, precisa de determinar a sua base de custo. Isso não é apenas o que pagou pela propriedade. Você soma os custos de encerramento, taxas legais, impostos de transferência e quaisquer melhorias feitas antes de a propriedade estar pronta para arrendar. Aqui está a parte crítica: você exclui totalmente o valor do terreno. O terreno não sofre depreciação segundo o IRS, portanto, não faz parte do seu cálculo. Se comprou uma propriedade de aluguer por 300.000 dólares e o valor do terreno era de 50.000 dólares, a sua base de depreciação seria de 250.000 dólares.

O IRS exige que os proprietários usem algo chamado Sistema de Recuperação de Custos Acelerada Modificada, ou MACRS. Para propriedades residenciais de aluguer, isto divide a vida útil em 27,5 anos. Assim, você pega esses 250.000 dólares de base de depreciação e divide por 27,5, o que lhe dá uma dedução anual de depreciação de cerca de 9.091 dólares. Este é o dinheiro que pode deduzir do seu rendimento de aluguer a cada ano para fins fiscais.

Uma coisa a ter em conta: a depreciação só começa quando a sua casa de aluguer estiver realmente pronta para gerar rendimento. Se terminou as renovações e disponibilizou a propriedade para arrendamento a 1 de julho, é a partir dessa data que o relógio começa. Para esse primeiro ano, você prorrata a dedução com base em quantos meses ela esteve em serviço. Assim, no nosso exemplo, você só reclamaria metade do valor anual, ou 4.545 dólares, nesse primeiro ano. Depois, pelos próximos 26,5 anos, pode reclamar os 9.091 dólares completos.

Se fizer melhorias na casa de aluguer posteriormente, essas são adicionadas à sua base e depreciadas ao longo da vida útil restante. Aqui é que a manutenção de registos se torna realmente importante. Você precisa de separar a manutenção rotineira de melhorias reais, porque só as melhorias é que entram na base de depreciação.

Agora, aqui está algo que as pessoas costumam perder: a recuperação de depreciação. Quando vender a sua propriedade de aluguer, o IRS quer recuperar os impostos que poupou através das deduções de depreciação. Você terá de pagar impostos sobre todas essas deduções que reclamou ao longo dos anos, o que pode aumentar significativamente o seu ganho tributável. É por isso que entender a depreciação da casa desde o início é tão importante para a sua estratégia de investimento global.

Depois de a sua propriedade estar totalmente depreciada após 27,5 anos, não pode continuar a reclamar deduções de depreciação. Mas quaisquer melhorias que tenha adicionado durante esse período podem ser depreciadas separadamente ao longo das suas próprias vidas úteis.

A lição prática: se possui propriedades de aluguer, calcular a depreciação é essencial. Não é complicado uma vez que compreende o método MACRS, mas requer precisão. Mantenha registos detalhados do preço de compra, de todos os custos associados à aquisição, melhorias feitas e a data exata em que a propriedade ficou disponível para arrendamento. Fazer os cálculos de depreciação corretamente pode melhorar significativamente os seus retornos líquidos após impostos sobre o seu investimento em aluguer.