Tenho pensado nisso recentemente — todos estão obcecados com Nvidia e Palantir quando se fala em lucros de IA, mas há um segmento do mercado que está a lucrar silenciosamente e a passar despercebido.

REITs de centros de dados. Especificamente Digital Realty Trust (DLR).

Aqui está o ponto: todas aquelas aplicações de IA de que todos estão entusiasmados? Elas precisam de um lugar para viver. Servidores, infraestrutura, toda a parte de backend — é aí que entra a Digital Realty. Eles operam mais de 300 centros de dados em mais de 50 áreas metropolitanas, e a lista de clientes parece um who’s who: IBM, Oracle, Meta, além de metade da Fortune 500.

O que torna isso interessante do ponto de vista de IA no setor imobiliário é como o modelo de negócio funciona. É um REIT de arrendamento triplo-neto, o que significa que os inquilinos cuidam da manutenção e dos impostos, enquanto a Digital Realty recebe uma renda de aluguel constante. De 2020 a 2024, o FFO principal por ação cresceu de $6,22 para $6,72 — modesto, mas consistente. Para 2025, eles projetam um crescimento de 9-10% para $7,32-$7,38 por ação. Isso cobre confortavelmente o dividendo de $4,88 (com um rendimento de cerca de 2,9%).

A ocupação mantém-se estável na faixa de meados de 80%, com expectativas de subir para 83,9%-84,9% no próximo ano. E aqui está o que chamou minha atenção: eles estão ativamente ajustando seu portfólio, abandonando centros de dados mais antigos e “não essenciais”, enquanto expandem suas operações de hiperescala de alto crescimento. Essa é a jogada de IA no setor imobiliário — modernizando a infraestrutura especificamente para cargas de trabalho modernas de IA.

Em termos de avaliação, a $165 por ação, está a negociar a aproximadamente 22x o FFO principal trailing. Comparado aos múltiplos premium na maioria dos fabricantes de chips de IA e softwares, é algo realmente razoável para investidores focados em renda. Além disso, se as taxas de juros continuarem a cair, esse dividendo fica ainda mais atrativo.

O cenário de demanda também é sólido. As empresas estão a correr para atualizar sua infraestrutura de IA, e a Digital Realty tem a capacidade, as parcerias e os planos de expansão internacional para captar essa onda. Não vai te dar a adrenalina de apostar na próxima grande inovação de IA, mas o backlog e os fluxos de caixa constantes sugerem uma resistência real.

Não é tão chamativo quanto o público de tecnologia, mas vale a pena prestar atenção se estiver a construir uma carteira equilibrada em torno deste ciclo de IA.