Já se perguntou o que é realmente um título lastreado por hipotecas? Estava a ler sobre isso e percebi que a maioria das pessoas não entende bem como a sua hipoteca pode acabar por ser agrupada e vendida a investidores.

Então, aqui vai - um título lastreado por hipotecas é basicamente um conjunto de hipotecas agrupadas e vendidas como um investimento. Parece complicado, mas o conceito é bastante simples. Os bancos concedem empréstimos, depois, em vez de os manterem, vendem-nos a agregadores como a Fannie Mae ou a Freddie Mac. Essas entidades criam então títulos a partir dessas hipotecas e vendem ações a investidores. O banco original ainda gere o empréstimo e cobra uma comissão, mas os investidores recebem o fluxo de caixa real proveniente dos pagamentos de principal e juros.

Por que isto importa? Bem, quando os bancos podem vender hipotecas desta forma, libertam capital para emprestar a mais mutuários. Na verdade, isto tem acontecido desde 1968, e versões apoiadas pelo governo tornaram-se disponíveis através da Ginnie Mae em 1970. Hoje, existem dois tipos principais: MBS de agência (apoiados por entidades governamentais como a Fannie, Freddie ou Ginnie Mae), que são considerados de menor risco, e MBS não de agência de instituições privadas, que carregam mais risco.

O que é interessante é que os títulos lastreados por hipotecas podem realmente influenciar as taxas que os bancos oferecem. Se os preços dos MBS caírem, os bancos podem aumentar as taxas de hipoteca para compensar. Quando os preços estão altos, podem ser mais competitivos. A maioria das pessoas não percebe que as suas taxas de hipoteca estão parcialmente ligadas ao que acontece no mercado secundário de MBS, não apenas às decisões do Federal Reserve.

Existem também diferentes estruturas. Tem-se as passagens diretas, onde os investidores apenas recebem a sua parte dos pagamentos. Depois há as obrigações hipotecárias colateralizadas (CMOs), onde hipotecas com diferentes condições são divididas em classes separadas com diferentes níveis de risco e fluxos de rendimento. E títulos lastreados por hipotecas estripados, que separam pagamentos de principal apenas de juros apenas - estes são mais sensíveis às mudanças nas taxas.

A grande conclusão? Mesmo que nunca compres um título lastreado por hipotecas, provavelmente já te beneficiaste deles. Eles permitem que os bancos continuem a emprestar dinheiro a novos proprietários, e distribuem o risco para que não recaia tudo numa única instituição. Um sistema bastante inteligente, quando pensas nisso.