Tenho recebido perguntas sobre como calcular corretamente a depreciação de imóveis de aluguer, por isso decidi explicar o que realmente importa aqui.

A maioria das pessoas não percebe que a depreciação é uma das maiores vantagens fiscais para os proprietários de imóveis de aluguer. O IRS basicamente permite deduzir o desgaste gradual do seu imóvel do seu rendimento tributável, mesmo que o imóvel esteja a valorizar-se. É um benefício sólido se entender como funciona.

Aqui está o ponto: quando calcula a depreciação de um imóvel de aluguer, não está a depreciar o terreno em si. O terreno não se desgasta, por isso o IRS não permite deduzi-lo. O que está a depreciar é o edifício e tudo o que nele há. Primeiro, determine a sua base de custo. Essa é o preço de compra mais quaisquer custos de encerramento, taxas legais e melhorias feitas antes de alugá-lo.

O IRS exige que os proprietários usem algo chamado MACRS, que significa Sistema de Recuperação de Custos Acelerada Modificada. Basicamente, decidiram que os imóveis residenciais de aluguer têm uma vida útil de 27,5 anos. Portanto, ao calcular a depreciação de um imóvel de aluguer usando o MACRS, divide a sua base depreciável por 27,5 para obter a dedução anual.

Deixe-me explicar com um exemplo. Digamos que comprou um imóvel de aluguer por 300.000 dólares, com 50.000 dólares atribuídos ao valor do terreno. A sua base depreciável é de 250.000 dólares. Divida isso por 27,5 e obtém aproximadamente 9.091 dólares por ano em deduções de depreciação. Se colocou o imóvel em serviço a meio do ano, ajuste essa quantia proporcionalmente no primeiro ano. Portanto, se começou a alugá-lo a 1 de julho, só reclamaria metade desse valor no primeiro ano, e os 9.091 dólares completos pelos próximos 26,5 anos.

Uma coisa que as pessoas esquecem: quaisquer melhorias importantes feitas após colocar o imóvel em serviço são adicionadas à sua base e depreciadas separadamente. Trocar o telhado? Isso tem a sua própria tabela de depreciação. Isto importa porque permite distribuir o custo das melhorias ao longo do tempo.

Também deve estar atento à recuperação de depreciação. Quando eventualmente vender o imóvel, o IRS quer recuperar as deduções de depreciação que reclamou ao longo dos anos. Terá de pagar impostos sobre esse ganho a uma taxa mais elevada do que os ganhos de capital normais. Portanto, não se surpreenda se a sua fatura de impostos for maior do que o esperado ao sair.

Depois de depreciar totalmente o imóvel ao longo de 27,5 anos, para de reclamar depreciação. Mas quaisquer melhorias feitas durante esse período ainda podem ser depreciadas de acordo com os seus próprios cronogramas.

Manter registos precisos é essencial aqui. Registe a sua base de custo original, a data em que colocou o imóvel em serviço, quaisquer melhorias e as suas datas, e as suas deduções anuais de depreciação. Isto torna a época de impostos muito mais fácil e protege-o se o IRS fizer perguntas.

A mecânica de como calcular a depreciação de um imóvel de aluguer não é complicada uma vez que compreende o quadro. É basicamente dividir a sua base depreciável por 27,5 anos e ajustar pelo mês em que começou a alugá-lo. Mas as implicações fiscais são significativas, por isso vale a pena fazer isto corretamente.