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[Carro em destaque] JR Global REITs solicita recuperação judicial, impacto… Sentimento de investimento em REITs despenca rapidamente

Com a notícia de que o JR Global Real Estate Investment Trust iniciou o procedimento de reestruturação empresarial, o sentimento de investimento geral no setor de fundos de investimento imobiliário listados na Coreia está a congelar-se. Na situação em que o JR Global Real Estate Investment Trust entrou em negociação suspensa, as ações dos principais fundos de investimento imobiliário também mostraram uma tendência de fraqueza sincronizada.

De acordo com a Bolsa da Coreia, o desempenho do setor imobiliário está fraco, após a subida de todas as ações dos principais fundos de investimento imobiliário, como SK Real Estate Investment Trust, Hanwha Real Estate Investment Trust, Lotte Real Estate Investment Trust, ESR Kendall Square Real Estate Investment Trust, Samsung FN Real Estate Investment Trust, estas passaram a cair. O mercado acredita que isto reflete preocupações de que a crise de liquidez de alguns ativos possa espalhar-se para o ambiente de financiamento e o sentimento de investimento do setor de fundos imobiliários como um todo.

A faísca para esta situação foi o ativo belga do JR Global Real Estate Investment Trust. O JR Global Real Estate Investment Trust é um fundo de investimento imobiliário comercial estrangeiro que detém ativos de escritórios na Bélgica e em Nova Iorque. Os credores do empréstimo syndicado estrangeiro sobre os ativos na Bélgica, com uma relação de valor de empréstimo garantido (LTV) de cerca de 61%, excedendo o padrão de garantia prioritária, notificaram a suspensão de fundos (Cash Trap). Os credores indicaram que transferirão os fundos remanescentes após deduzir as despesas necessárias dos rendimentos de aluguer dos ativos na Bélgica para uma conta de controlo, para usar na amortização antecipada do empréstimo, o que pode causar problemas no pagamento de dividendos e juros.

A quantia de amortização antecipada exigida pelos credores é de aproximadamente 78,3 milhões de euros, o que corresponde a 108,5% do rendimento de aluguer dos ativos na Bélgica em 2025. Como a empresa não conseguiu pagar o principal de uma grande emissão de dívida de curto prazo de 40 mil milhões de won, solicitou a abertura de um procedimento de reestruturação no Tribunal de Reestruturação de Seul, além de solicitar um plano de apoio à reestruturação autônoma (ARS). Se o ARS for aprovado, o tribunal poderá suspender o procedimento de reestruturação por até 3 meses, promovendo negociações entre credores e devedores.

Anteriormente, o JR Global Real Estate Investment Trust foi designado como gestor do projeto e suspendeu as negociações antes de o tribunal emitir a decisão de iniciar o procedimento de reestruturação. Sabe-se que há até 9 fundos de índice (ETF) listados na Coreia que incluem produtos deste fundo imobiliário, e há observações de que esses produtos podem também ficar sob pressão.

O setor financeiro acredita que este incidente difere de uma crise na manufatura; mais do que uma perda substancial de negócios, a origem está, em grande parte, na incompatibilidade entre a estrutura de financiamento e a oferta e procura de fundos. No entanto, se os credores do empréstimo syndicado estrangeiro exercerem o direito de penhor, poderão ignorar o valor de venda dos ativos e concentrar-se na recuperação do principal, o que pode diminuir a taxa de recuperação dos credores domésticos, criando uma pressão adicional. Paralelamente, há uma crescente preocupação de que as condições de empréstimo no setor de fundos de investimento imobiliário possam tornar-se mais rigorosas.