Pesquisa de mercado de ativos do mundo real imobiliário(RWA)

Introdução

O conceito de ativos do mundo real ( RWA ) não é novo no mercado de criptomoedas, existindo pelo menos desde 2018, quando a tokenização de ativos e a emissão de tokens de segurança ( STO ) apresentavam semelhanças com o conceito atual de RWA. No entanto, devido à estrutura regulatória imatura e à falta de vantagens significativas nos potenciais retornos, essas tentativas iniciais não se desenvolveram em um segmento de mercado maduro.

Em 2022, com o contínuo aumento das taxas de juros nos Estados Unidos, os rendimentos dos títulos do governo dos EUA superaram claramente as taxas de empréstimo de stablecoins no mercado de criptomoedas. Assim, a tokenização dos títulos do governo dos EUA como RWA tornou-se cada vez mais atraente para o setor de criptomoedas. Como resultado, projetos DeFi conhecidos como MakerDAO, Compound e Aave, bem como instituições financeiras tradicionais como Goldman Sachs, JPMorgan, Siemens, e até mesmo alguns governos começaram a explorar RWA.

Nos últimos dois anos, surgiram vários projetos de RWA imobiliário no mercado. Eles visam expandir o mercado de investimento imobiliário de várias maneiras, diversificar os produtos de investimento imobiliário e reduzir a barreira de entrada para investidores imobiliários. Este estudo realiza uma análise de caso desses projetos para avaliar os prós e contras do design de RWA imobiliário e seu mercado potencial. Como esses projetos são principalmente direcionados a ativos e investidores imobiliários da América do Norte, a discussão sobre políticas, regulamentos e condições de mercado relevantes irá se concentrar principalmente no mercado imobiliário da América do Norte.

Métodos para a tokenização do mercado imobiliário

O mercado imobiliário é um vasto campo repleto de oportunidades de investimento. Um estudo da Statista em março de 2023 mostrou que o valor do mercado imobiliário listado na América do Norte atingiu impressionantes 1,3 trilhões de dólares. O valor do mercado imobiliário listado globalmente é de 2,66 trilhões de dólares.

O objetivo principal da tokenização do mercado imobiliário é alcançar um ou mais dos seguintes objetivos: criar produtos de investimento imobiliário mais diversificados e flexíveis, atrair uma base de investidores mais ampla e aumentar a liquidez e o valor dos ativos imobiliários. Esses produtos se manifestam principalmente em três formas:

1. propriedade imobiliária descentralizada para financiamento.

Índice de produtos do mercado imobiliário em áreas específicas 2).

3. como ativos tokenizados de imóveis.

Além disso, a tokenização e a integração da blockchain aumentaram a transparência e a governança democrática dos ativos imobiliários.

Os Fundos de Investimento Imobiliário ( REIT ) são empresas que possuem, operam ou financiam imóveis para geração de receita. Os REITs oferecem oportunidades de investimento semelhantes a fundos mútuos, permitindo que investidores comuns obtenham renda baseada em dividendos e retorno total, além de ajudar no crescimento do mercado imobiliário local. Os REITs e os ativos imobiliários RWA têm semelhanças na oferta de oportunidades de investimento imobiliário diversificadas, reduzindo efetivamente a barreira de entrada ao investimento e aumentando a liquidez dos ativos imobiliários. No entanto, os REITs tradicionais geralmente não oferecem oportunidades de gestão ou propriedade aos investidores, mantendo um modelo de operação centralizado. Apesar disso, sua rigorosa revisão de ativos e a estrutura de investimento dentro de um quadro regulatório estrito fornecem um sólido modelo para projetos de RWA imobiliários.

Nos últimos dois anos de operação de projetos RWA no setor imobiliário, tivemos uma compreensão mais clara de suas vantagens e desvantagens.

Normalmente, os projetos RWA de imóveis possuem as características acima mencionadas. Após uma análise aprofundada de casos específicos, constatei que, devido às diferentes abordagens de gestão e de produto, cada projeto enfrenta situações distintas na sua operação real.

Estudo de Caso

Neste capítulo, escolhi três projetos RWA de imóveis para análise. Cada projeto adota uma abordagem diferente para tokenizar o mercado imobiliário, e são os mais populares em suas áreas. É importante notar que estes ainda são projetos iniciais, cujos produtos ainda não passaram por validação e teste de mercado a longo prazo e amplo.

RealT

A RealT foi lançada em 2019, sendo um dos projetos de RWA de imóveis mais antigos do mercado, focando em tornar imóveis residenciais nos Estados Unidos disponíveis para investimento através das blockchains Ethereum e Gnosis (, principalmente Gnosis ).

A RealT adquire propriedades residenciais e tokeniza os contratos de propriedade através de entidades, de acordo com a legislação dos Estados Unidos. A gestão, manutenção e coleta de aluguéis dessas propriedades são delegadas a uma terceira entidade de gestão. Após a dedução de taxas, os aluguéis gerados por propriedades específicas são distribuídos entre os detentores de tokens. Embora a RealT supervisiona o processo de tokenização, eles são legalmente separados das empresas que possuem ativos imobiliários. Como mencionado em seu site, se a empresa entrar em default, os proprietários dos tokens mantêm o direito de nomear outra empresa para gerir a empresa que detém o contrato de propriedade. Vale destacar que não exigem obrigatoriamente co-investimento nas propriedades que introduzem no mercado. Os detentores de tokens das propriedades podem receber mensalmente uma parte da receita de aluguel da propriedade, excluindo cerca de 2,5% de reserva de manutenção e taxa de gestão, sendo que a taxa de gestão normalmente é cerca de 10% do valor.

Tomemos como exemplo esta propriedade em Montgomery, o valor total dos tokens imobiliários é de 323.020 dólares, o preço de cada token é de 52,10 dólares, totalizando 6.200 tokens emitidos. A propriedade gera uma receita mensal de aluguel de 2.600 dólares. Após deduzir as despesas operacionais e de gestão no total de 622 dólares, o lucro líquido mensal é de 1.978 dólares, com uma receita anual de 23.736 dólares. Assim, cada token recebe uma distribuição de 3,83 dólares, com uma taxa de retorno anualizada de 7,35%.

Para esta propriedade, a RealT oferece 100% dos tokens, o que significa que a RealT não precisa investir conjuntamente com os clientes e mantém um modelo de operação quase sem risco. A entidade gestora cobra 8% do aluguel e da parte restante das taxas de manutenção, enquanto a plataforma de investimento cobra apenas 2% para a tokenização da propriedade, seleção da entidade gestora e supervisão da gestão. Com este método, a equipe da RealT pode economizar muito tempo de gestão, concentrando-se em encontrar propriedades qualificadas e tokenizá-las para o mercado.

No entanto, embora a propriedade fracionada tenha promovido a partilha de riscos entre os investidores, também trouxe desafios. Quando os interesses financeiros dos investidores são tão pequenos que os custos de gestão da empresa se tornam inviáveis. Um relatório explica o conflito de interesses entre os detentores de tokens imobiliários e a RealT. A RealT escolhe uma entidade de gestão para administrar os imóveis que possui; se a RealT tiver uma grande participação nos imóveis, poderá reduzir os custos de agência; assim, uma gestão ineficiente terá um impacto negativo sobre eles. No entanto, se a participação da RealT for muito grande, isso poderá ter um efeito negativo sobre a liquidez dos tokens, e os pequenos acionistas também poderão se tornar ‘caronas’. Esses proprietários podem esperar que os grandes acionistas supervisionem se a entidade de gestão contratada é financeiramente viável. Por outro lado, se a participação da RealT for muito pequena, a RealT pode carecer de motivação para escolher adequadamente a entidade de gestão ou participar do processo de supervisão, e muitos investidores têm dificuldade em supervisionar efetivamente a entidade de gestão.

Verifiquei os dez tokens mais vendidos no mercado RealT e usei o navegador de blockchain relacionado para encontrar o número de proprietários de cada propriedade.

Como mostrado no gráfico, a RealT divide propriedades em diferentes quantidades de tokens, fazendo com que o preço de cada token seja cerca de 50 dólares. A maioria das propriedades está localizada em Detroit, com cerca de 500 detentores de tokens, e em duas propriedades, o número de detentores supera 1.000. Agora, combine isso com a quantidade de tokens que cada detentor possui para entender o alcance do investimento dos investidores da RealT.

Cerca de 90% dos investidores da RealT investem menos de 500 dólares, cerca de 9% investem entre 500 e 2.000 dólares, e 1% investem mais do que esse valor. Isso indica que a RealT conseguiu, até certo ponto, criar um mercado de investimento imobiliário para pequenos investidores e aumentar a liquidez no mercado de habitação.

De acordo com os dados de transação da carteira RealT ( Endereço da carteira Gnosis: 0xE7D97868265078bd5022Bc2622C94dFc1Ef1D402), a RealT pagou cerca de 6 milhões de dólares em aluguel total. As taxas da plataforma variam de acordo com os custos de manutenção, seguros e impostos, sendo cerca de 2,5%-3% do aluguel, o que equivale a cerca de 150 mil a 180 mil dólares em receita da plataforma nos últimos dois anos. No entanto, como a RealT não precisa participar do investimento imobiliário, também não há limites ou diretrizes definidas para o seu grau de participação ( caso decida investir, ) a receita obtida pela RealT a partir da renda de aluguel ainda não foi divulgada.

Do ponto de vista da estrutura da empresa, a RealT estabeleceu a Real Token Inc. no estado de Delaware como a entidade central da empresa. Esta entidade não possui ativos imobiliários; serve apenas como a entidade operacional do projeto RealT. Além disso, a RealT formou a Real Token LLC no estado de Delaware como a empresa-mãe de uma série de empresas imobiliárias. Assim como a Real Token Inc., a Real Token LLC não possui ativos imobiliários; seu principal objetivo é simplificar os procedimentos legais, permitindo que os usuários participem do investimento em todas as propriedades ao assinar um contrato com uma empresa. Por fim, a RealT estabelece uma Series LLC correspondente para cada propriedade investida. Como subsidiária da Real Token LLC, cada Series LLC possui uma propriedade específica e os tokens correspondentes. Esta estrutura foi projetada para garantir que problemas financeiros ou legais de uma propriedade não afetem outras propriedades ou a operação da empresa-mãe sob a RealT.

Parcl

O protocolo Parcl é uma plataforma de investimento DeFi que permite aos usuários negociar as tendências de preços do mercado imobiliário global. O Parcl é utilizado para obter exposição perpétua a ativos sintéticos, utilizando uma estrutura AMM. O Parcl introduziu o Parcl Labs Price Feed, que cria índices para o mercado imobiliário de áreas específicas com base no histórico de vendas. O período de histórico de vendas pode variar de acordo com a frequência de transações das propriedades. Após a criação do índice, os investidores têm a oportunidade de especular sobre o valor do imóvel, podendo ir long ou short em relação aos preços dos imóveis.

Este método permite que a Parcl evite problemas legais, uma vez que a operação da plataforma não envolve imóveis reais. Alguns podem questionar se é realmente um projeto de RWA imobiliário, uma vez que não atende aos critérios mencionados acima. No entanto, é um projeto de RWA relativamente popular, recebendo investimentos da Coinbase, Solana Ventures, DragonFly e de muitos outros nomes importantes da indústria. É razoável discutir as diversas possibilidades de RWA imobiliário.

A testnet da Parcl foi lançada em maio de 2022 na Solana, e atualmente o TVL é de 16 milhões de dólares. Após mais de um ano de operação, a Parcl parece não ter atraído muita atenção, com um volume diário de negociação inferior a 10 mil dólares e menos de 50 usuários ativos diários.

Os produtos da Parcl são simplificados e desenvolvidos rapidamente. O Parcl Labs Price Feed e o mercado de índices são bem projetados e fáceis de usar.

Na área de operações, a equipe da Parcl está ativamente lançando projetos de aquisição de usuários, como Parcl Point e Real Estate Royale. Apesar dessas vantagens e do apoio de várias instituições de investimento renomadas, a Parcl continua a manter uma imagem de mercado relativamente discreta, com uma base de usuários pequena e volume de transações limitado. Talvez o mercado ainda não esteja preparado para aceitar produtos de índice imobiliário.

Reinno

Empresas de criptomoedas de grande porte, como Ripple e MakerDAO, também estão explorando a possibilidade de permitir que os usuários tokenizem imóveis como garantia para empréstimos. A Ripple anunciou em julho que sua equipe de moeda digital do banco central está trabalhando nessa direção. A MakerDAO se integrou à RobinLand para apoiar empréstimos garantidos por imóveis. A RealT oferece a opção de usar imóveis tokenizados como garantia para empréstimos, embora esse serviço seja limitado aos tokens que eles emitem. Essencialmente, esse serviço é mais semelhante a produtos de empréstimo com tokens e não aumenta substancialmente a liquidez de capital dos proprietários de imóveis.

Reinno é um projeto abandonado que foi lançado em 2020 e parou de operar em 2022. Embora não tenha deixado muitas marcas no mercado, introduziu dois produtos dignos de nota relacionados ao RWA imobiliário.

O primeiro produto é um serviço de empréstimo baseado em imóveis tokenizados. Quando os proprietários de imóveis precisam de financiamento, eles podem enviar os documentos da propriedade para a Reinno. Assim que a aprovação for obtida, a Reinno criará uma empresa de propósito específico ( no estado de Delaware, também conhecida como SPV, que é uma subsidiária criada pela empresa-mãe para isolar riscos financeiros. Ela atua como uma empresa independente.