Exploração da tokenização de ativos físicos: Estudo de mercado do RWA imobiliário

Introdução

O conceito de tokenização de ativos físicos ( RWA ) não é uma novidade no mercado de criptomoedas; já em 2018 surgiram tentativas de tokenização de ativos e emissão de tokens de segurança ( STO ) semelhantes ao conceito atual de RWA. No entanto, devido à imaturidade do quadro regulatório e à falta de vantagens significativas nos retornos potenciais, essas tentativas iniciais não conseguiram se desenvolver em um segmento de mercado maduro.

Em 2022, com o aumento contínuo das taxas de juros nos EUA, o rendimento dos títulos do governo dos EUA superou em muito as taxas de juros de empréstimos em stablecoins no mercado cripto. Assim, a tokenização dos títulos do governo dos EUA como RWA tornou-se cada vez mais atraente para a indústria cripto. Como resultado, alguns projetos DeFi conhecidos, bem como instituições financeiras tradicionais e até alguns governos, começaram a explorar RWA.

Nos últimos dois anos, surgiram vários projetos de RWA imobiliária no mercado. Eles visam expandir o mercado de investimentos imobiliários de várias maneiras, diversificar os produtos de investimento imobiliário e reduzir o limiar de entrada para investidores imobiliários. Este estudo realiza uma análise de caso desses projetos para analisar as vantagens e desvantagens do design de RWA imobiliário e seu mercado potencial. Como esses projetos são principalmente direcionados a ativos e investidores imobiliários da América do Norte, as políticas, regulamentos e condições de mercado discutidos estarão principalmente relacionados ao mercado imobiliário norte-americano.

Tokenização do mercado imobiliário

O mercado imobiliário é um vasto campo repleto de oportunidades de investimento. Os dados de pesquisa de março de 2023 mostram que o valor do mercado imobiliário listado na América do Norte atinge 1,3 trilhões de dólares. Enquanto o valor do mercado imobiliário listado globalmente é de 2,66 trilhões de dólares.

O objetivo central da tokenização do mercado imobiliário é atingir um ou mais dos seguintes objetivos: criar produtos de investimento imobiliário mais diversificados e flexíveis, atrair um leque mais amplo de investidores, aumentar a liquidez e o valor dos ativos imobiliários. Esses produtos manifestam-se principalmente em três formas:

1. descentralização da propriedade imobiliária para financiamento.

2. produto do índice do mercado imobiliário de uma área específica.

3. tokenização imobiliária como garantia.

Além disso, a tokenização e a integração da blockchain aumentaram a transparência e a governança democrática dos ativos imobiliários.

Se você está familiarizado com os Fundos de Investimento Imobiliário (REIT), que são empresas que possuem, operam ou financiam imóveis geradores de receita, você perceberá que os REITs e os Ativos Reais de Imóvel (RWA) têm semelhanças na oferta de oportunidades de investimento em imóveis, efetivamente reduzindo a barreira de entrada e aumentando a liquidez dos ativos imobiliários. No entanto, os REITs tradicionais geralmente não oferecem oportunidades de gestão ou propriedade aos investidores, mantendo um modelo operacional centralizado. Apesar disso, sua rigorosa revisão de ativos e a estrutura de investimento sob um quadro regulatório estrito fornecem um sólido modelo para projetos de RWA imobiliários.

Nos últimos dois anos de operação de projetos sobre RWA imobiliário, tivemos uma compreensão mais clara de suas vantagens e desvantagens.

Normalmente, os projetos de RWA imobiliários possuem as propriedades acima mencionadas. Após uma análise aprofundada de casos específicos, percebi que, devido às diferenças na gestão e nos métodos de produtos, cada projeto enfrenta situações distintas na operação real.

Estudo de Caso

Neste capítulo, escolhi três projetos de RWA imobiliário para análise. Cada projeto utiliza métodos diferentes para a tokenização do mercado imobiliário e é o mais popular em seu campo. Vale ressaltar que estes ainda são projetos iniciais, cujos produtos ainda não foram submetidos a uma validação e testes de mercado prolongados e abrangentes.

‣RealT

RealT foi lançado em 2019 e é um dos primeiros projetos de RWA imobiliário no mercado, dedicado a oferecer investimentos em imóveis residenciais nos EUA principalmente na Gnosis através da blockchain Ethereum e Gnosis (.

A RealT adquire propriedades residenciais e tokeniza as entidades que possuem contratos de propriedade de acordo com a legislação dos EUA. A gestão, manutenção e cobrança de aluguel dessas propriedades são delegadas a terceiros. Após a dedução de taxas, os aluguéis gerados por propriedades específicas são distribuídos entre os detentores de tokens. Embora a RealT supervise o processo de tokenização, ela está legalmente separada das empresas que detêm ativos imobiliários. De acordo com o que está escrito em seu site, se a empresa entrar em incumprimento, os proprietários dos tokens mantêm o direito de nomear outra empresa para gerenciar a empresa que possui os contratos de propriedade. Vale a pena notar que eles não exigem obrigatoriamente co-investimento nas propriedades que promovem no mercado. Os detentores de tokens das propriedades podem receber mensalmente uma parte da receita de aluguel das propriedades, excluindo aproximadamente 2,5% de reserva de manutenção e taxas de gestão, que geralmente são cerca de 10% do valor.

Tomando a propriedade de Montgomery como exemplo, o valor total dos Tokens imobiliários é de 323.020 dólares, com um preço de 52,10 dólares por Token, sendo emitidos um total de 6.200 Tokens. A propriedade gera uma receita de aluguel mensal de 2.600 dólares. Após deduzir as despesas operacionais e de gestão totalizando 622 dólares, o lucro líquido mensal é de 1.978 dólares, resultando em uma receita anual de 23.736 dólares. Assim, cada Token recebe uma distribuição de 3,83 dólares, com uma taxa de retorno anualizada de 7,35%.

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Para esta propriedade, a RealT oferece 100% do Token, o que significa que a RealT não precisa investir conjuntamente com os clientes, mantendo um modelo de operação quase sem risco. A entidade gestora cobra 8% do aluguel e da parte restante das taxas de manutenção, enquanto a plataforma de investimento cobra apenas 2% para a tokenização da propriedade, seleção da entidade gestora e supervisão da gestão. Deste modo, a equipa da RealT pode economizar uma quantidade significativa de tempo de gestão, focando-se na busca de propriedades qualificadas e na sua tokenização para o mercado.

No entanto, apesar de a propriedade parcial promover a partilha de riscos entre os investidores, também traz desafios. Quando os interesses financeiros dos investidores são tão pequenos que os custos de gestão da empresa se tornam inviáveis, surgem problemas. O relatório de Lawrence Swinkles explica os conflitos de interesse entre os detentores de tokens imobiliários e a RealT. A RealT escolhe uma entidade de gestão para administrar os imóveis que possui; se a RealT tiver uma grande propriedade dos imóveis, pode reduzir os custos de agência; portanto, uma gestão ineficiente pode ter um impacto negativo sobre eles. No entanto, se a participação da RealT for excessiva, isso pode ter um impacto negativo na liquidez dos tokens, e os pequenos acionistas podem também se tornar aproveitadores. Esses proprietários podem esperar que os grandes acionistas supervisionem se a entidade de gestão contratada é financeiramente viável. Por outro lado, se a participação da RealT for muito pequena, a RealT pode carecer de motivação para escolher adequadamente uma entidade de gestão ou participar do processo de supervisão, e muitos investidores também têm dificuldade em supervisionar eficazmente a entidade de gestão.

Eu verifiquei os dez últimos Tokens esgotados no mercado RealT e usei um explorador de blockchain relacionado para encontrar o número de proprietários de cada propriedade.

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Como mostrado no gráfico, a RealT divide as propriedades em diferentes quantidades de Tokens, com cada Token a custar cerca de 50 dólares. A maioria das propriedades está localizada em Detroit, com cerca de 500 detentores de Tokens, e dois imóveis têm mais de 1.000 detentores. Agora, combinando isso com a quantidade de Tokens de cada detentor, é possível compreender o alcance do investimento dos investidores da RealT.

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Cerca de 90% dos investidores da RealT investem menos de 500 dólares, cerca de 9% investem entre 500 e 2.000 dólares, e 1% investem acima desse valor. Isso indica que a RealT conseguiu, até certo ponto, criar um mercado de investimento imobiliário voltado para pequenos investidores, aumentando a liquidez do mercado imobiliário.

De acordo com os dados de transação do endereço da carteira RealT )Gnosis: 0xE7D97868265078bd5022Bc2622C94dFc1Ef1D402(, a RealT pagou cerca de 6 milhões de dólares em aluguel total. As taxas da plataforma variam de acordo com os custos de manutenção, seguros e impostos, cerca de 2,5%-3% do aluguel, o que corresponde a uma receita da plataforma de aproximadamente 150.000 a 180.000 dólares nos últimos dois anos. No entanto, como a RealT não obriga a participação em investimentos imobiliários, e se optar por investir, não há limitações ou diretrizes específicas sobre o nível de participação, a receita que a RealT obtém dos rendimentos de aluguel ainda não foi divulgada.

Do ponto de vista da estrutura da empresa, a RealT estabeleceu a Real Token Inc. no estado de Delaware como a entidade central da empresa. Esta entidade não possui nenhum ativo imobiliário; ela serve apenas como a entidade operacional do projeto RealT. Além disso, a RealT criou a Real Token LLC no estado de Delaware como a empresa-mãe de uma série de empresas imobiliárias. Assim como a Real Token Inc., a Real Token LLC não possui nenhum ativo imobiliário; seu principal objetivo é simplificar os processos legais, permitindo que os usuários participem do investimento em todas as propriedades através da assinatura de um contrato com uma empresa. Por fim, a RealT estabelece uma série correspondente de LLCs para cada propriedade investida. Como subsidiária da Real Token LLC, cada série de LLC possui uma propriedade específica e os tokens correspondentes. Esta estrutura visa garantir que problemas financeiros ou legais de uma propriedade não afetem as operações de outras propriedades ou da empresa-mãe sob a RealT.

‣Parcl

O protocolo Parcl é uma plataforma de investimento DeFi que permite aos usuários negociar as variações de preços do mercado imobiliário global. Parcl é utilizado para obter exposição perpétua a ativos sintéticos, utilizando uma arquitetura AMM. O Parcl introduz o feed de preços Parcl Labs, que cria índices para imóveis em áreas específicas com base no histórico de vendas. O período do histórico de vendas pode variar com base na frequência das transações de propriedades. Após a criação do índice, os investidores têm a oportunidade de especular sobre o valor das propriedades, podendo assumir posições longas e curtas sobre os preços imobiliários.

Este método permite que a Parcl evite problemas legais, uma vez que na operação da plataforma não está envolvido o imóvel real. Algumas pessoas podem questionar se é realmente um projeto de RWA imobiliária, pois não cumpre os padrões mencionados acima. No entanto, é um projeto de RWA relativamente popular, tendo recebido investimentos de algumas instituições de investimento conhecidas na indústria. Incluir isso na discussão é razoável, pois pode demonstrar a diversidade de possibilidades de RWA imobiliária.

A testnet do Parcl foi lançada em maio de 2022 na Solana, com um TVL de 16 milhões de dólares. Após mais de um ano de operação, o Parcl parece não ter atraído muita atenção, com um volume diário de negociação inferior a 10 mil dólares e menos de 50 usuários ativos diários.

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Os produtos da Parcl são simplificados e desenvolvidos rapidamente. O feed de preços da Parcl Labs e o mercado de índices são bem projetados e fáceis de usar.

Na área de operações, a equipe da Parcl lançou ativamente planos de aquisição de usuários como Parcl Point e Real Estate Royale. Apesar dessas vantagens e do apoio de várias instituições de investimento conhecidas, a Parcl ainda mantém uma imagem de mercado relativamente discreta, com uma base de usuários pequena e volume de transações limitado. Talvez o mercado ainda não esteja preparado para produtos indexados a imóveis.

‣Reinno

Empresas de criptomoedas de grande porte como Ripple e MakerDAO também estão explorando a possibilidade de permitir que os usuários tokenizem imóveis como garantia para empréstimos. A Ripple anunciou em julho que sua equipe de moeda digital do banco central está trabalhando nessa direção. A MakerDAO está colaborando com a RobinLand para apoiar empréstimos com imóveis como garantia. A RealT oferece a opção de usar imóveis tokenizados como garantia para empréstimos, mas esse serviço é limitado apenas aos tokens que eles emitem. Na prática, esse serviço é mais semelhante a produtos de empréstimo de tokens, e não aumentou significativamente a liquidez de capital dos proprietários de imóveis.

Reinno é um projeto abandonado lançado em 2020 e que parou de operar em 2022. Embora não tenha deixado muitas marcas no mercado, introduziu dois produtos relacionados com RWA no setor imobiliário que merecem destaque.

O primeiro produto é um serviço de empréstimo baseado na tokenização de imóveis. Quando os proprietários de imóveis precisam de financiamento, podem enviar os documentos da propriedade para a Reinno. Após a aprovação, a Reinno criará uma empresa de propósito específico ) em Delaware para a transação, também conhecida como SPV, que é uma subsidiária criada pela empresa-mãe para isolar o risco financeiro. Seu status legal como uma empresa independente garante suas obrigações, mesmo no caso de falência da empresa-mãe. Portanto, as empresas de propósito específico são às vezes chamadas de entidades de isolamento de falência. Nos Estados Unidos, a SPV é geralmente equivalente a uma LLC (. Em seguida, a Reinno criará um contrato inteligente para a tokenização do imóvel.