青安 3,0 da el visto bueno》añade 5 nuevas condiciones para las élites con más ingresos, Ko Wen-je dice: “estúpido”, el problema es el precio de la vivienda

El Ejecutivo Yuan aprobó hoy el plan Qing’An 3.0, añadiendo 5 condiciones nuevas, como la exclusión por ingresos (ranking de elegibilidad), límite de edad, tope del valor total de la vivienda y bonificaciones adicionales por matrimonio y por tener hijos. En 9 años se presupuestan aproximadamente 42,255 millones de yuanes taiwaneses.
(Antecedentes: ya viene el nuevo Qing’An 2.0: los bancos estatales proponen 3 ideas, con subsidios de tasa y período de gracia o reducción)
(Información de contexto: flexibilización de Qing’An por mil millones de yuanes, ¿seguirán subiendo los precios de la vivienda en Taiwán? Expertos advierten a los compradores primerizos que tengan cuidado con la “trampa dulce”)

Índice del artículo

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• 5 nuevas condiciones de una sola vez
• Cómo se dibuja el nuevo umbral con la exclusión por ingresos y edad
• Oleada de oposición: de “el problema es el precio de la vivienda” a “limitar formar una familia”
• Cómo lo ve el mercado: razonable, pero difícil de repetir la euforia de compra

En la reunión de hoy (16) del Ejecutivo Yuan, se aprobó el “Plan Qing’An 3.0”, que, sobre la base del Qing’An 2.0, suma 5 restricciones de elegibilidad adicionales: desde la edad para solicitar préstamo, el valor total de la vivienda que la persona solicitante puede obtener, hasta el establecimiento de nuevos topes “en el techo”.

El Ministerio de Finanzas estima que esta política invertirá en el futuro, durante 9 años, unos 42.255 mil millones de yuanes taiwaneses (aprox. 42,255 millones), de los cuales los subsidios gubernamentales representan 27.271 mil millones. Pero menos de medio día después de aprobarse el plan, el principal partido de oposición y académicos del sector inmobiliario ya han cuestionado al unísono: ¿puede el gobierno, al mismo tiempo que habla de exclusión por ingresos, limitar por edad y fijar topes de precio realmente lograr que Qing’An vuelva a su intención original de “hacer accesible una vivienda a quienes buscan comprar por primera vez para vivir”, o se trata de una vez más de dejar que los subsidios de la política sigan corriendo detrás del precio de la vivienda?

Desde que el nuevo Qing’An entró en vigor en 2023, se le ha señalado repetidamente como un impulsor del alza de los precios de la vivienda; ahora, como el plan vigente vence a fin de julio, el Qing’An 3.0 se considera una versión de continuidad. La respuesta que entrega esta vez el Ejecutivo Yuan consiste en ajustar el grupo beneficiario: pasar de “todos los compradores primerizos para vivienda” a “un grupo más preciso”.

5 nuevas condiciones de una sola vez

En comparación con el Qing’An 2.0, el Qing’An 3.0 agrega 5 condiciones nuevas:

• Edad y plazo: el plazo del préstamo sigue manteniéndose con un máximo de 40 años, pero al momento de solicitar, el prestatario debe tener menos de 50 años. Además, “la edad al solicitar más el plazo del préstamo aprobado” no puede exceder los 80; es decir, cuanto mayor sea la edad, más corto será el plazo que se puede obtener.
• Exclusión por ingresos: el ingreso total anual de la persona prestataria no puede exceder los 2 millones de yuanes taiwaneses; si se supera el umbral, se queda fuera de la elegibilidad de beneficios de Qing’An.
• Tope del valor total de la vivienda: en Taipéi no debe exceder los 35 millones de yuanes taiwaneses; en Nuevo Taipéi y condado de Hsinchu no debe exceder los 25 millones; y en otras ciudades/condados, el tope es de 20 millones.
• Bonificación para familias por matrimonio y crianza: en el caso de matrimonios recientes dentro de los 2 años, el monto máximo del préstamo familiar puede aumentarse hasta 12 millones de yuanes; en familias que tengan hijos menores de edad, puede llegar incluso a 15 millones.
• Subsidio de intereses continúa, pero con reducción progresiva: todos los nuevos y antiguos prestatarios de Qing’An pueden recibir el subsidio completo de intereses por 3 años. La tasa con el beneficio vigente es del 1,775% (el banco reduce medio punto porcentual y el gobierno vuelve a subsidiar 1,5 puntos porcentuales); a partir del año siguiente al término de esos 3 años, el subsidio disminuye cada año en medio punto porcentual. Cuando finaliza el período de subsidio, se recupera la tasa original del préstamo.

En cuanto a las 7 condiciones originales del Qing’An 2.0, todas se conservan: ser adulto y que la persona solicitante junto con su cónyuge y los hijos menores de edad no tengan vivienda propia; debe ser para residencia habitual (autouso) y firmar la declaración correspondiente; el monto máximo del préstamo es 10 millones de yuanes; el porcentaje máximo es del 80%; el período de gracia es máximo de 5 años; el plazo máximo del préstamo es de 40 años; y el límite de “una sola vez en la vida” permite solicitar solo una vez.

Dicho de otro modo, el Qing’An 3.0 no toca incentivos centrales como el monto ni el porcentaje ni el período de gracia, sino que “redibuja” la línea de quién cumple la elegibilidad.

Cómo se dibuja el nuevo umbral con la exclusión por ingresos y edad

El Ministerio de Finanzas estima que el Qing’An 3.0, desde el 1 de agosto de 2026 hasta el 31 de julio de 2035, abarcará 9 años con un presupuesto total de aproximadamente 42.255 mil millones de yuanes taiwaneses, de los cuales la parte de subsidios gubernamentales ronda los 27.271 mil millones, y continuará siendo respaldada por el Fondo de Vivienda del Ministerio del Interior.

Con escenarios de prueba: para un prestatario con préstamo de 10 millones de yuanes, el beneficio acumulado en 6 años sería de 225,000 yuanes; para una familia recién casada con préstamo de 12 millones, el beneficio en 6 años sería de 270,000 yuanes; y si es una familia con crianza (hijos) con préstamo de 15 millones, el beneficio en 6 años podría alcanzar 337,500 yuanes. El subsidio se inclina claramente hacia el grupo de “matrimonio, nacimiento de hijos y uso de la vivienda”.

Al desplegar las 5 nuevas condiciones, en realidad son tres flechas disparadas simultáneamente al tema de “quién puede recibir el beneficio de Qing’An”.

• La primera flecha es la exclusión por ingresos: los salarios anuales que superen los 2 millones de yuanes quedan fuera
• La segunda flecha es el límite de edad: la suma de la edad al solicitar y el plazo del préstamo aprobado no puede superar 80; obliga a quienes se acercan a los 50 años a solicitar, y el plazo que pueden obtener se comprime, elevando al mismo tiempo la presión de la cuota mensual
• La tercera flecha es el tope del valor de la vivienda: el umbral de 35 millones de yuanes en Taipéi, 25 millones en Nuevo Taipéi y Hsinchu, y 20 millones en otras ciudades/condados, excluye directamente a parte de las viviendas de lujo en zonas premium del beneficio

Oleada de oposición: de “el problema es el precio de la vivienda” a “limitar formar una familia”

Apenas se aprobó el plan, las críticas llegaron de inmediato. El ex presidente del Partido Popular de Taiwán (民眾黨), Ko Wen-je, dijo de forma tajante: “Idiotas, el problema es el precio de la vivienda”, y considera que lo que verdaderamente debe resolverse es el precio en sí, y no continuar haciendo ajustes en las condiciones del préstamo; el Ministerio de Finanzas respondió que supervisará para que los bancos realicen bien el control del otorgamiento de préstamos.

El presidente del Partido Popular, Huang Kuo-chang, también planteó dudas numéricas: señaló que, después de la puesta en marcha del nuevo Qing’An, los precios de la vivienda no han dejado de subir, con un aumento del 18% entre el tercer trimestre de 2023 y el cuarto trimestre de 2025; la implicación es que, de algún modo, el monto de préstamo subsidiado por el gobierno habría impulsado esta ola de alza.

El experto en tendencias del mercado inmobiliario, Li Tong-rong, criticó que, aunque el Qing’An 3.0 es más estricto que el 2.0, el espíritu general se ha desviado de “dar tranquilidad para formar una familia” hacia un proyecto de “limitar formar una familia”, sin volver realmente a la esencia de la política de “apoyar la primera compra para vivir”.

Además, planteó siete ideas erróneas y seis recomendaciones, cuestionando que el gobierno, al imponer capas de límites con edad, ingresos y valor total, podría terminar afectando a familias que sí tienen una necesidad real de residencia propia, pero que justo quedan en el borde del umbral.

Otro riesgo que es fácil de pasar por alto es la brecha que surge al ver juntos, para Taipéi, el umbral del valor total de la vivienda y el estándar de exclusión por ingresos. Si se combina el tope de 35 millones de yuanes en Taipéi con un préstamo del 80%, el monto del préstamo fácilmente puede acercarse a casi 10 millones. Si la persona prestataria tiene un ingreso anual justo alrededor de los 2 millones, la carga mensual de principal e intereses todavía será considerable; una vez que el subsidio empiece a disminuir, podría presentarse el riesgo de “no poder sostener el pago de la hipoteca” (riesgo de ejecución), es decir, poder pagar la prima inicial, pero no poder mantener el préstamo hipotecario.

Las familias recién casadas y con hijos pueden obtener montos más altos de 12 millones o incluso 15 millones, pero cuanto mayor sea el monto, mayor también será el capital y los intereses que deben asumir.

Cómo lo ve el mercado: razonable, pero difícil de repetir la euforia de compra

En contraste con las críticas agudas de la oposición y los académicos, la valoración de los profesionales del sector inmobiliario de primera línea es relativamente más moderada. El gerente de proyecto del departamento de investigación de bienes raíces de Xinyi Real Estate, Zeng Jing-de, señaló que la dirección de ajuste del Qing’An 3.0 es razonable, pero no estimulará el mercado de vivienda; será difícil que vuelva a generar una ola de euforia de compra como cuando el nuevo Qing’An se lanzó en 2023. También hay expertos del sector que afirman que el Qing’An 3.0 “es difícil de replicar el efecto de euforia de compra”.

En general, la industria inmobiliaria considera que este subsidio vuelve de manera más precisa a las necesidades rígidas, dejando los recursos para quienes realmente quieren comprar para vivir y para formar una familia.

Visto desde un contexto más amplio, la lógica de diseño de la política del nuevo Qing’An en realidad ha venido cambiando. Cuando se lanzó en 2023, el núcleo era “resolver el problema de no poder comprar una vivienda”, con flexibilización completa de monto, porcentaje y período de gracia; para el 2.0 y 3.0, el enfoque pasó a “concentrarse en a quién realmente hay que ayudar”, dirigiendo los recursos hacia el grupo que compra para vivir mediante exclusión por ingresos, límites de edad y bonificaciones por matrimonio y crianza.

Además, en los dos años anteriores, el banco central ha seguido aplicando controles selectivos de crédito y restricciones del nivel de préstamos hipotecarios de los bancos, lo que ha enfriado la demanda del mercado; el Qing’An 3.0 se parece más a un ajuste de a quién se subsidia dentro del escenario ya de enfriamiento, en lugar de volver a encender una nueva ola de compra de viviendas.

Para los compradores primerizos y las familias recién casadas o con hijos que planean solicitar, después de que entre en vigor el Qing’An 3.0, la tarea real que deben hacer no es apurarse a calcular “cuánto dinero podrían obtener”, sino primero confirmar si están dentro de las tres puertas de umbral de ingresos, edad y valor total, y luego evaluar la presión de pago a largo plazo cuando termine el período de subsidio y la tasa vuelva a subir gradualmente. Al fin y al cabo, la baja tasa dura solo 3 años, pero la hipoteca suele ser un compromiso a 30 o 40 años.