La tasa de distribución se mantiene estable con una mejora gradual; el valor de asignación de los productos de REITs de oferta pública se destaca.

作者：张纹

2026年，公募REITs市场在扩容与提质的双重驱动下稳步前行，产品数量持续增加，底层资产从基础设施延伸至商业不动产，覆盖面不断扩大。记者梳理发现，在低利率环境与长期配置资产稀缺的背景下，这类兼具稳定现金流与高比例分红特性的产品，正愈发凸显配置优势。数据 muestran que en 2026 la tasa total de distribución de los REITs de oferta pública se mantiene en un nivel razonable y elevado, ofreciendo a los inversores rendimientos de mediano y largo plazo previsibles, y el valor de inversión recibe un mayor reconocimiento del mercado.

En cuanto al desempeño por ingresos, el enfoque en dividendos de los REITs de oferta pública es claro, y en varios proyectos la proporción real de distribución respecto del importe distribuible es cercana al 100%. Entre ellos, los REITs de propiedad (principalmente parques industriales, logística de almacenamiento, inmuebles comerciales minoristas, etc.) tienen una tasa de distribución promedio de aproximadamente 4,5%; los REITs de derecho de operación (principalmente transporte, energía, etc.) registran una tasa de rendimiento interno promedio de aproximadamente 5,4%; ambos superan el rendimiento promedio de fondos monetarios y fondos de deuda pura del mismo periodo, con una ventaja de relación costo-valor especialmente marcada.

En los productos de derecho de operación, los proyectos de autopistas de peaje, por sus flujos de caja estables, suelen situar el “centro” del segmento de distribución en niveles altos, y en algunos productos representativos la tasa anualizada de distribución de flujo de caja puede alcanzar entre 8% y 12%; los proyectos energéticos, respaldados por la estrategia de “doble carbono”, mantienen operaciones estables, y segmentos específicos como la energía solar fotovoltaica y la eólica aportan dividendos considerables. Los REITs de propiedad se centran más en la apreciación de activos a largo plazo y en la estabilidad de las rentas: los proyectos de logística de almacenamiento y parques industriales se benefician de la modernización de la cadena de suministro y del desarrollo de conglomerados industriales, y sus tasas de distribución suelen situarse entre 4,0% y 6,0%; los REITs de infraestructura de consumo, impulsados por la recuperación del consumo, muestran un desempeño sólido tanto en flujo de visitantes como en rentas; los REITs de bienes raíces comerciales continúan expandiéndose, con el avance gradual de la segunda tanda de productos que se acerca a su emisión, liberando progresivamente el potencial de dividendos.

En el mercado secundario reciente de REITs de oferta pública, aunque ha habido volatilidad, los factores positivos van haciéndose cada vez más visibles y aumentan las señales de estabilización y mejora del mercado. A 3 de julio, el índice de rendimiento total de CNE REITs cerró en 982 puntos, con una subida del 3,96% en la semana; el volumen de operaciones se recuperó de forma evidente. Antes de eso, algunos objetivos de alta calidad publicaron planes de incremento de participación por parte de los titulares de derechos originales y sus partes relacionadas, lo que impulsó eficazmente la confianza del mercado.

Varios departamentos de investigación de casas de valores señalaron que el mercado ya muestra señales de rebote: el ajuste previo mejoró la relación valoración-costo de algunos objetivos de alta calidad; la venta completa de 4 fondos del índice de rendimiento total de CNE REITs inyectará fondos adicionales al mercado; y la operación de recompra inversa a un día sin garantía de 3000 mil millones de yuanes del banco central emitió una señal de flexibilización monetaria, además de brindar respaldo a la liquidez del mercado. Según información pública, cuatro instituciones como Southern y E基金 (E基金, 易方达) completaron la venta antes del 7 de julio; el límite máximo de la primera captación de cada fondo es de 300 millones de yuanes. Un analista de Cித்த证券 considera que el lanzamiento de fondos indexados no solo movilizará, en términos de sentimiento, el capital destinado a las operaciones en el mercado secundario, sino que además, por las acciones de construcción de posición y reajuste de cartera, también generará entradas reales de fondos, mejorando la liquidez del mercado secundario y consolidando la base para la inversión indexada.

A largo plazo, la estructura de rendimientos de los REITs de oferta pública, con “dividendos como base y ganancia de capital que engrosa”, se vuelve cada vez más clara; algunos productos de alta calidad, tras el ajuste por reinversión de dividendos, muestran retornos estables y brillantes durante todo el ciclo.

El reportero observó que desde 2026 la operación general de los activos subyacentes es estable: los proyectos de consumo y de vivienda de alquiler muestran mejoras de datos favorables gracias a la recuperación del consumo y a la demanda de bienestar de la población; los proyectos de parques industriales y logística de almacenamiento se benefician de la optimización de la estructura económica, liberando su potencial de crecimiento a largo plazo; los proyectos de energía y transporte, por su estabilidad, conforman el “núcleo” de los retornos. Al mismo tiempo, varios REITs completaron o avanzaron en ampliaciones de capital, inyectando activos de alta calidad y ya maduros para ampliar las fuentes de ingresos, diversificar el riesgo de un solo activo, fortalecer la base de flujo de caja y mejorar la sostenibilidad de la distribución de rendimientos.

Personas del mercado señalaron que, con la emisión normalizada de REITs, la ampliación del rango de activos, el desarrollo de productos indexados y la optimización de los marcos institucionales, el tamaño del mercado podría aumentar de manera constante y el espacio de desarrollo a largo plazo es amplio.

(編集：许楠楠)

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