¡Increíble constructor taiwanés! Después de la firma del contrato de reserva, se retractó, solo devolvió el depósito y vendió la propiedad a un tercero. El tribunal condenó a pagar 28,22 millones de NTD.

Una mujer de apellido Zeng acordó la compra de una vivienda por 18,1 millones de nuevos dólares taiwaneses, pagando un depósito de 100 mil nuevos dólares taiwaneses y firmando una reserva. Sin embargo, la constructora Jingcheng Construction se retractó posteriormente, ofreciendo solo devolver 120 mil nuevos dólares taiwaneses. Tras más de tres años de litigio, la constructora terminó vendiendo la misma unidad por 46,22 millones de nuevos dólares taiwaneses. El Tribunal de Distrito de Qiaotou de Taiwán determinó que la responsabilidad recaía en la constructora y falló a favor de la mujer, otorgándole la pérdida de ganancias más el depósito, por un total de 28,22 millones de nuevos dólares taiwaneses.

(Antecedentes: ¡Edificios abandonados estallan! Constructora en Chiayi huye y depósito inicial de 24 millones de nuevos dólares taiwaneses se pierde. ¿Qué lagunas tiene el sistema de preventa en Taiwán?) (Complemento: El volumen de transacciones inmobiliarias en Taiwán en el primer trimestre alcanza el tercer nivel más bajo de la historia. Agente inmobiliario dice directamente: "Los precios no seguirán disparándose").

Índice de este artículo

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• Condiciones en la orden de reserva de la constructora
• El tribunal calculó la "diferencia de ganancia perdida"
• Los 28 millones extra ganados finalmente se devuelven por completo

Resumen destacado

• La Sra. Zeng acordó comprar una casa por 18,1 millones de nuevos dólares taiwaneses, pagó un depósito de 100 mil, pero la constructora se retractó.
• Durante el litigio, la constructora revendió la misma unidad, y el precio aumentó drásticamente a 46,22 millones de nuevos dólares taiwaneses.
• El tribunal condenó a Jingcheng Construction a pagar la pérdida de ganancias más el depósito, totalizando 28,22 millones de nuevos dólares taiwaneses.

Cuando la diferencia de precio de una casa supera los 28 millones de nuevos dólares taiwaneses, ¿la constructora opta por vender según el contrato o se retracta? Jingcheng Construction eligió lo segundo.

Según la sentencia civil No. 159 del año 112 del Tribunal de Distrito de Qiaotou de Taiwán (caso de peso), la historia comienza con una "reserva" (orden de reserva). La Sra. Zeng eligió una vivienda nueva de Jingcheng Construction, ambas partes acordaron un precio total de 18,1 millones de nuevos dólares taiwaneses (incluyendo estacionamiento). La Sra. Zeng pagó un depósito de 100 mil nuevos dólares taiwaneses y firmó la reserva, preparándose para proceder con la firma del contrato formal.

Inesperadamente, la constructora se retractó. Jingcheng Construction probablemente consideró que había vendido demasiado barato y se negó a cumplir el contrato principal, ofreciendo solo devolver el depósito de 100 mil más 20 mil nuevos dólares taiwaneses. La Sra. Zeng no aceptó y demandó directamente, un litigio que duró más de tres años.

Condiciones en la orden de reserva de la constructora

En el tribunal, Jingcheng Construction argumentó que en la orden de reserva original estaba escrito claramente: "Este precio requiere la aprobación de la empresa; de lo contrario, el depósito pagado se devolverá sin intereses" y "Este precio requiere la aprobación de la empresa para venderse; si no se aprueba, el depósito se devolverá sin intereses, y ambas partes rescinden el contrato sin condiciones". La constructora afirmó tener la decisión final de venta y que la retractación era justificada.

Legalmente, una reserva es un contrato que "acuerda firmar un contrato de compraventa formal en el futuro", que es diferente del contrato principal (formal). En términos simples, firmar una reserva no significa que la constructora tenga libertad absoluta para retractarse; si la reserva se incumple y el contrato principal no se firma, también debe asumir la responsabilidad correspondiente.

El tribunal no se fijó en la letra pequeña de la orden de reserva, sino en la realidad. Dado que Jingcheng Construction recibió el depósito y firmó la reserva, tenía la obligación de proceder a firmar el contrato principal; al vender la propiedad a un tercero e impedir el cumplimiento del contrato, se trató de un incumplimiento imputable a la constructora.

Tanto en primera como en segunda instancia, la Sra. Zeng ganó el caso, pero la constructora apeló nuevamente. Sin embargo, antes de que concluyera el litigio, la constructora vendió la vivienda a un precio más alto, entregando así la evidencia de que "originalmente la vendió demasiado barata".

El tribunal calculó la "diferencia de ganancia perdida"

La pérdida de la Sra. Zeng no fueron los 100 mil nuevos dólares taiwaneses del depósito, sino la "pérdida de ganancias". En términos del derecho civil, la indemnización por daños no solo cubre la pérdida real, sino también las ganancias no obtenidas.

La parte de la Sra. Zeng utilizó directamente el precio al que la constructora vendió la misma unidad como evidencia del valor de mercado. Durante el litigio, Jingcheng Construction vendió la misma unidad (incluyendo estacionamiento) a otra persona por 44,52 millones más 1,7 millones, totalizando 46,22 millones de nuevos dólares taiwaneses. Restando el precio original acordado de 18,1 millones, la diferencia fue de 28,12 millones, lo que se convirtió en la ganancia perdida de la Sra. Zeng.

La gente común suele pensar que si la constructora se retracta, lo máximo que debe hacer es devolver el doble del depósito. Sin embargo, el tribunal calculó directamente la pérdida de ganancias, una cantidad casi treinta veces mayor que el depósito.

Sumando el depósito original de 100 mil nuevos dólares taiwaneses, Jingcheng Construction tuvo que compensar a la Sra. Zeng con un total de 28,22 millones de nuevos dólares taiwaneses, más intereses anuales del 5% desde el 17 de julio de 2024 (año 113 de la República de China) hasta la fecha de pago, y todos los costos del litigio también fueron asumidos por la constructora. (La Sra. Zeng puede solicitar la ejecución provisional prestando una garantía de 9,41 millones; Jingcheng Construction debe presentar una garantía total de 28,22 millones para evitar la ejecución provisional).

Los 28 millones extra ganados finalmente se devuelven por completo

La diferencia que Jingcheng Construction había calculado inicialmente era solo los 20 mil adicionales que debía devolver. Para ahorrar esos 20 mil, la constructora apostó a un juicio, pero terminó recibiendo una sentencia que le exigía pagar 28,12 millones por pérdida de ganancias más un depósito de 100 mil. Las ganancias obtenidas al vender a otro se devolvieron casi por completo, además de los costos de más de tres años de litigio.

Este es un caso civil inmobiliario muy especial. Si la constructora no hubiera vendido la propiedad durante el litigio, el resultado podría haber sido diferente.

Preguntas frecuentes

¿Es legal que la constructora se retracte después de firmar el contrato y solo devuelva el depósito?

No necesariamente. El tribunal determinó que la constructora tenía la obligación de firmar el contrato principal. Si el incumplimiento es imputable a la constructora, la mujer puede reclamar la pérdida de ganancias, no solo la devolución del depósito. En este caso, la constructora fue condenada a pagar 28,22 millones de nuevos dólares taiwaneses.

¿Qué es la "pérdida de ganancias"?

La pérdida de ganancias es un tipo de indemnización por daños en el derecho civil, que se refiere a los beneficios que se podrían haber obtenido pero no se obtuvieron. El tribunal tomó el precio de reventa de 46,22 millones como valor de mercado, restó el precio acordado original de 18,1 millones y calculó 28,12 millones.