El ferrocarril de Chengdu y la Cuarta Ciudad: El hilo oculto de TOD en los 43.44 mil millones de yuanes de cinco parcelas

El 24 de junio, cinco parcelas de terreno en el área central del TOD de Linjiaba, en Chengdu, con un total de aproximadamente 195 mu, se vendieron al precio base, con un precio de transacción de 4.344 mil millones de yuanes. El comprador fue Chengdu Jinjiang Jinlinba Construction Development Co., Ltd. (un consorcio del Grupo de Tránsito Ferroviario de Chengdu y la Construcción Unificada de Jinjiang).

Estas cinco parcelas están ubicadas en el área de Panjiagou, distrito de Jinjiang, e incluyen específicamente las parcelas No. 4, No. 5, No. 10, No. 18 y No. 19. De ellas, las parcelas No. 5, No. 10 y No. 15 son para uso residencial urbano, mientras que las No. 4 y No. 18 son para uso comercial y de servicios. El área neta total del terreno es de aproximadamente 130,300 metros cuadrados, equivalentes a unos 195.39 mu.

Según el anuncio de transferencia publicado anteriormente, estas cinco parcelas se subastaron mediante un método de oferta combinada. No se aceptan postulaciones de personas naturales; los postores interesados deben inscribirse simultáneamente para todas las parcelas y pagar por separado los depósitos de garantía completos para cada una de las parcelas de la oferta combinada.

Según los cálculos, el depósito de garantía total para estas cinco parcelas asciende a 826 millones de yuanes. Además, el anuncio de transferencia también señala que el postor interesado o su controlador real debe tener la capacidad de construir y operar líneas de tránsito ferroviario.

Desde la fortaleza financiera hasta la capacidad de construcción y operación, los requisitos para adquirir terrenos reducen significativamente el rango de participantes, excluyendo a la mayoría de las empresas inmobiliarias. Como entidad central en la planificación, construcción y operación del tránsito ferroviario urbano de Chengdu, el Grupo de Tránsito Ferroviario Urbano de Chengdu finalmente apareció en el mercado de tierras y adquirió con éxito los terrenos.

Este resultado no es realmente sorprendente. En los últimos años, el radio de negocios del Grupo de Tránsito Ferroviario Urbano de Chengdu se ha expandido continuamente, y con esta adquisición en el mercado abierto, su línea oculta de crecimiento también ha salido a la luz.

Antiguos socios vuelven a unir fuerzas

Según la información de Qichacha, Chengdu Jinjiang Jinlinba Construction Development Co., Ltd. se estableció el 30 de abril de 2024, afiliada al Grupo de Tránsito Ferroviario de Chengdu. Está participada en un 51% por Chengdu Rail City Investment Group Co., Ltd. (denominado "Chengdu Rail City Investment") y en un 49% por Chengdu Jinjiang District Unified Construction Co., Ltd. (denominado "Jinjiang Unified Construction"), siendo la primera una subsidiaria total del Grupo de Tránsito Ferroviario de Chengdu.

Combinando las condiciones de transferencia y los resultados de la licitación, las cinco parcelas vendidas en paquete parecen estar "hechas a medida" para el Grupo de Tránsito Ferroviario de Chengdu. Además de los requisitos de calificación de licitación relativamente estrictos, las parcelas también imponen exigencias considerables en términos de requisitos de construcción y obligaciones del comprador.

Esto incluye la exigencia de que las áreas comerciales y residenciales se construyan y pongan en funcionamiento simultáneamente, así como la construcción de parques y espacios verdes. Por ejemplo, la parcela No. 4 requiere que el comprador mantenga al menos el 70% del área comercial construida (según el volumen), con una inversión total no inferior a 700 millones de yuanes, y debe introducir y cultivar empresas de alto nivel con funciones de sede nacional o regional.

La parcela No. 5 especifica que se debe construir un proyecto comercial con una superficie construida (según el volumen) no menor a 20,000 metros cuadrados, con múltiples formatos como venta minorista, restauración y entretenimiento (altura del edificio no mayor a 24 metros). Dentro de los 3 años posteriores a la finalización y aceptación, se deben introducir al menos 2 tiendas principales nacionales y al menos 5 marcas principales del suroeste o de Chengdu. El comprador debe mantener el 100% del área comercial construida (según el volumen) y debe contratar a una empresa de gestión y operación comercial con experiencia en la operación de grandes complejos comerciales para la operación general del proyecto.

En general, estas condiciones previas van mucho más allá del ámbito del desarrollo tradicional de terrenos, imponiendo requisitos de capacidad compuesta extremadamente especiales a las empresas postoras. La competencia entre las empresas postoras ya no es simplemente "el que ofrece más se lleva el terreno", sino que requiere una capacidad madura de planificación integral e integración del TOD. Dos de las parcelas de uso comercial también exigen a las empresas postoras una sólida capacidad de atracción de inversores y operación, para garantizar que el tránsito ferroviario, el comercio, la vivienda y los servicios públicos relacionados puedan entregarse y utilizarse de manera unificada, con una conexión funcional precisa.

¿De dónde proviene el respaldo para que el Grupo de Tránsito Ferroviario de Chengdu participe?

Según información pública, esta no es la primera cooperación entre el Grupo de Tránsito Ferroviario de Chengdu y Jinjiang Unified Construction. En 2020, ambas partes se unieron para crear el primer proyecto TOD del distrito de Jinjiang, el "TOD de la Universidad Normal de Sichuan".

Entre los 16 proyectos incluidos en el primer mapa TOD publicado por Chengdu en 2020, el TOD de la Universidad Normal de Sichuan era uno de los dos proyectos TOD en la ubicación central del anillo principal de la ciudad. El proyecto está ubicado en el distrito de Jinjiang, Chengdu, en la intersección de las líneas 7, 13 y 20 del metro en la estación de la Universidad Normal de Sichuan. Ocupa un área total de aproximadamente 205 mu, dividida en dos parcelas (sur y norte), y planifica productos de todo tipo, incluyendo viviendas de alta gama, oficinas y complejos comerciales. El área comercial de propiedad exclusiva se encuentra en un radio de aproximadamente 100 metros de la estación de metro.

Desde el TOD de la Universidad Normal de Sichuan hasta el actual TOD de Linjiaba, ¿qué papel desempeña el Grupo de Tránsito Ferroviario de Chengdu en estos proyectos?

En el pasado, Chengdu era considerada una ciudad no apta para la construcción de metros debido a sus condiciones geológicas, pero ahora se ha convertido en la cuarta ciudad de tránsito ferroviario urbano del país, con una red de 758 kilómetros de longitud operativa. Las dificultades técnicas y las barreras superadas detrás de esta transformación son evidentes.

Con la mejora gradual de la red ferroviaria, cómo desarrollar eficientemente los centros a lo largo de las líneas y maximizar el valor de los recursos se ha convertido en un nuevo tema para el desarrollo urbano.

En este aspecto, el metro de Hong Kong ha acumulado experiencia líder gracias a su maduro modelo de "tránsito + propiedad", implementado con éxito en ciudades continentales como Shenzhen y Pekín, convirtiéndose naturalmente en uno de los puntos de referencia clave para Chengdu.

Pero desde una perspectiva más profunda, 2016 fue un período de aceleración en la expansión externa del MTR de Hong Kong. En diciembre de ese año, MTR Corporation firmó un acuerdo de intención de cooperación estratégica con la Corporación de Ferrocarriles de China, buscando oportunidades de cooperación tanto en China como en el mercado global. Según el acuerdo, ambas partes acordaron establecer una asociación estratégica para promover intercambios y cooperación en múltiples campos y niveles, centrándose en la construcción, operación y desarrollo integral de propiedades de proyectos ferroviarios de alta velocidad tanto nacionales como internacionales, así como en la capacitación de profesionales ferroviarios.

Para los observadores externos, esto significaba que el negocio del MTR en el continente entraba en una nueva fase. En ese momento, el continente se encontraba en la segunda mitad de su urbanización, y la necesidad de mejorar la calidad de la operación del tránsito ferroviario era más urgente que antes. Las necesidades de desarrollo de ambas partes coincidieron.

Radio de negocios en continua expansión

Según información pública, Chengdu estableció el Grupo de Tránsito Ferroviario de Chengdu Co., Ltd. en 2004, responsable de la planificación, construcción y operación del tránsito ferroviario urbano de Chengdu. Posteriormente, esta empresa también se encargó del desarrollo integral del TOD y la gestión de los recursos a lo largo de las líneas ferroviarias.

En el curso de más de una década de desarrollo, la red de tránsito ferroviario de Chengdu ha alcanzado una escala básica, pero cómo gestionar eficazmente los recursos a lo largo de las líneas se ha convertido en un nuevo desafío para el Grupo de Tránsito Ferroviario de Chengdu.

Fue también en 2016 cuando Hong Kong y Chengdu alcanzaron un consenso de cooperación en áreas como el tránsito ferroviario. En agosto de 2017, el Gobierno Popular de la provincia de Sichuan encabezó una delegación para visitar Hong Kong, avanzando aún más las ideas de cooperación hacia la realidad. Durante la visita, el Grupo de Tránsito Ferroviario de Chengdu Co., Ltd. y MTR Corporation de Hong Kong firmaron un acuerdo de intención de cooperación estratégica integral.

Según informes de noticias de la época, "MTR Corporation tiene una rica experiencia en gestión y operación ferroviaria y desarrollo integral. La provincia de Sichuan tiene una enorme demanda de desarrollo de tránsito ferroviario, con una fuerte capacidad de diseño y fabricación. La asociación entre ambos es prometedora".

Es importante destacar que, al mismo tiempo que establecía intenciones de cooperación externa, Chengdu también realizó una planificación sistemática desde el diseño de alto nivel para el desarrollo del TOD. En noviembre de 2017, se promulgó oficialmente la "Opinión de Implementación del Gobierno Popular de Chengdu sobre el Desarrollo Integral de las Estaciones de Tránsito Ferroviario".

A través del desarrollo integral del TOD para construir canales de financiamiento sostenibles y retroalimentar la construcción y operación del tránsito ferroviario, es un modelo exitoso ya practicado en ciudades como Tokio y Hong Kong. Chengdu también pretende seguir este camino para entrar en una etapa importante donde el tránsito ferroviario lidere el desarrollo urbano.

En marzo del año siguiente, el predecesor de Chengdu Rail City Investment Group Co., Ltd., Chengdu Rail Property Group Co., Ltd., completó su registro comercial. Dos meses después, el Grupo de Tránsito Ferroviario de Chengdu y MTR Corporation firmaron un memorando de cooperación en proyectos TOD, explorando conjuntamente la viabilidad del desarrollo integral de propiedades sobre las estaciones de las líneas de tránsito ferroviario de Chengdu, impulsando conjuntamente el desarrollo de proyectos TOD.

Esta serie de acciones intensivas marcó la inclusión formal del desarrollo del TOD en la misión central del Grupo de Tránsito Ferroviario de Chengdu. En noviembre, se promulgó oficialmente el "Reglamento de Implementación Detallada para el Desarrollo Integral de Estaciones de Tránsito Ferroviario de Chengdu", que identificó 105 sitios de desarrollo integral del TOD y 75 bases de vehículos de desarrollo integral, con el Grupo de Tránsito Ferroviario de Chengdu como entidad implementadora, proporcionando un sólido respaldo para este proyecto sistemático.

El 1 de marzo de 2019, el primer proyecto demostrativo del TOD de Chengdu, el TOD de Luxiao, comenzó oficialmente su construcción. Hasta junio de este año, Chengdu ha iniciado la implementación de 24 proyectos TOD, todos con participación del Grupo de Tránsito Ferroviario de Chengdu, que se ha convertido en una fuerza clave indispensable en el desarrollo de proyectos TOD.

En los últimos años, el Grupo de Tránsito Ferroviario de Chengdu también ha establecido relaciones de cooperación con múltiples plataformas externas, incluyendo Nikken Sekkei de Japón, Vanke Property, y Mixc Lifestyle de China Resources, cubriendo áreas como diseño de proyectos TOD, servicios de propiedad y operación comercial.

Más recientemente, en abril de este año, el Grupo de Tránsito Ferroviario de Chengdu y SCP Group llegaron a un acuerdo de cooperación para crear un distrito comercial en el proyecto TOD de Longtan Temple en Chengdu, con el concepto central de "vida alegre, tiempo relajado".

Se informa que el TOD de Longtan Temple es el primer TOD de doble estación en Chengdu, centrado en las estaciones Guilin y Guilong Road de la Línea 8 del metro, planificando siete escenarios compuestos que incluyen vivienda, comercio y educación, integrando recursos como parques y centros comerciales dentro del radio de vida de media hora del tránsito ferroviario, impulsando el desarrollo coordinado del área.

El distrito comercial temático desarrollado conjuntamente por ambas partes está ubicado en la estación Guilong Road, el núcleo comercial del TOD de Longtan Temple. El proyecto tiene un volumen total de aproximadamente 48,000 metros cuadrados, formando un distrito comercial abierto de tres pisos compuesto por cuatro grupos comerciales.

De hecho, la introducción de operadores externos profesionales es el modelo principal de desarrollo comercial del TOD por parte del Grupo de Tránsito Ferroviario de Chengdu. Mientras mantiene la propiedad de los activos, delega la operación comercial a entidades de mercado con experiencia madura, como SCP Group, Mixc Lifestyle y Longfor. Esto evita la falta de experiencia propia en operación comercial y aprovecha el poder de marca y la capacidad de operación refinada de las empresas líderes para garantizar la liberación del valor del soporte comercial del TOD.

Pero al mismo tiempo, el Grupo de Tránsito Ferroviario de Chengdu también está realizando cambios.

El 30 de mayo de 2024, el Grupo de Tránsito Ferroviario de Chengdu celebró una conferencia de lanzamiento de la marca "Yujian" para viviendas de alquiler garantizado del TOD, marcando el inicio oficial de la operación del primer proyecto de viviendas de alquiler garantizado del TOD en Chengdu.

El nombre completo del proyecto es "Rail City · Yujian Shuangfengqiao Tienda 1", que ofrece 1,431 unidades (habitaciones). Es parte del proyecto TOD de Shuangfengqiao. Junto con este proyecto, en 2021 se iniciaron otros 9 proyectos de viviendas de alquiler garantizado del TOD, incluyendo el TOD de Machangba, el TOD de Xingfuqiao, el TOD de Sancha, el TOD de Zitonggong, el TOD de Shuangliu Oeste y el TOD de Zhonghuan, acumulando un total de 10,000 unidades de vivienda.

Desde la planificación, construcción y operación inicial del tránsito ferroviario urbano, pasando por el desarrollo integral del TOD y la gestión de recursos a lo largo de las líneas, hasta la gestión de operaciones urbanas en áreas más específicas, el radio de negocios del Grupo de Tránsito Ferroviario de Chengdu se está expandiendo gradualmente.