Posee un mercado de billones, ¿por qué la tokenización de bienes raíces no despega?

Escribir artículo: Sean Lee, Forbes

Traducido por: Saoirse, Foresight News

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Durante años, la tokenización ha sido vista como una innovación revolucionaria en el modelo de inversión inmobiliaria.

Desde un nivel teórico, sus ventajas son muy claras: los inversores pueden dividir en pequeñas partes la propiedad de activos inmobiliarios de alta calidad, realizar inversiones en minutos, en lugar de gastar meses como en el modelo tradicional, y además contar con una liquidez que los bienes raíces tradicionales no pueden igualar. Sin embargo, en la práctica, esta visión aún no se ha materializado.

A pesar de años de desarrollo, en el mercado inmobiliario global, que alcanza aproximadamente 300 billones de dólares, la proporción de bienes raíces tokenizados sigue siendo inferior al 0.1%. Incluso en el campo más amplio de la tokenización de activos físicos, con un volumen total en cadena de aproximadamente 31 mil millones de dólares, representa solo una fracción muy pequeña del mercado total.

La gran brecha entre la visión y la realidad no puede ser ignorada.

Hasta hoy, para invertir en bienes raíces comerciales de calidad, todavía es indispensable contar con intermediarios, altos umbrales de inversión y largos ciclos de tenencia de activos. La idea de comprar y vender participaciones en tokens inmobiliarios de manera fluida nunca ha logrado convertirse en una aplicación práctica a escala.

El problema nunca ha sido la escasez de tokens en sí, sino la falta de un sistema completo de leyes, operaciones y cumplimiento que permita que estos tokens se conviertan en productos financieros confiables.

El rumbo de desarrollo está invertido

Uno de los errores centrales en los primeros intentos de tokenización fue: centrarse en la tecnología en sí misma, en lugar de pensar desde la perspectiva del inversor.

Sonia Shaw, fundadora y CEO de OneAsset, afirma que toda la industria se equivocó desde el principio. "Los profesionales solo piensan en 'qué activos pueden subir a la cadena', pero olvidan la verdadera preocupación de los inversores en bienes raíces: cómo construir confianza en un activo."

Esto también ha llevado a la aparición de muchos productos relacionados en el mercado. Aunque parecen estar vinculados a activos inmobiliarios, no cuentan con una infraestructura subyacente completa que los respalde. La definición de la propiedad es difusa, las reglas de distribución de beneficios son confusas, y la supuesta liquidez se mantiene solo en el nivel teórico.

Esta es la razón por la cual, después de muchos intentos, los inversores institucionales siguen siendo cautelosos. La industria generalmente considera la tokenización como una función adicional, en lugar de la base fundamental para construir un sistema.

Las deficiencias en la infraestructura son evidentes

En esencia, la industria de la tokenización inmobiliaria carece de una serie de elementos básicos pero cruciales: derechos de propiedad legalmente válidos, mecanismos de circulación conformes, servicios profesionales de operación y distribución de beneficios, y la capacidad de interoperar con el sistema financiero existente.

Estos no son conceptos nuevos, sino estándares comunes en el sector de inversión inmobiliaria tradicional. Reproducir estas reglas en un sistema de tokenización es uno de los mayores desafíos que enfrenta la industria.

Shaw explica: "Construir un marco de propiedad legal, mecanismos de circulación conformes y un sistema de servicios regulados requiere una gran inversión de tiempo y recursos especializados, además de una participación profunda de los reguladores."

Este tipo de trabajo avanza lentamente, con altos costos, y en su mayoría ocurre en la parte trasera, difícil de percibir por el público. Esto también explica por qué muchos proyectos tempranos evitan profundizar en estos aspectos. Como dice Shaw, la mayoría de los proyectos en la industria se enfocan en recaudar fondos rápidamente, ignorando la construcción profunda de infraestructura.

Sin estos elementos clave, incluso si la tokenización inmobiliaria demuestra capacidades tecnológicas, no podrá convertirse en un producto financiero confiable. Ella añade: "Sin estos cimientos, todo lo demás es solo fachada."

La raíz de la cautela de los inversores institucionales

Desde la perspectiva de los inversores tradicionales, su duda no radica en la idea de la tokenización en sí, sino en el ecosistema actual de la industria.

Kevin Crowther, gestor de patrimonio privado en los Emiratos Árabes, dice: "Este modelo en sí es viable, pero la infraestructura y regulación deficientes obstaculizan mucho su implementación."

Para las instituciones, el mayor problema es la ambigüedad de las reglas. La propiedad de los activos, la validez legal de los derechos, la adaptación a regulaciones transfronterizas, entre otros, aún no tienen respuestas claras. En estas condiciones, es difícil que las instituciones confíen en asignar fondos.

Además, hay consideraciones prácticas: la mayoría de las instituciones y personas de alto patrimonio ya han establecido sus carteras inmobiliarias a través de canales tradicionales.

Crowther señala: "Utilizan herramientas de inversión con estructuras regulatorias claras. La tokenización puede mejorar la eficiencia en algunos aspectos, pero en el estado actual, solo añade incertidumbre y complejidad."

Las características que debería tener un modelo maduro

Si se completaran las infraestructuras faltantes, la experiencia de inversión cambiaría radicalmente.

Según Shaw, los inversores podrían completar procesos de ingreso conformes, invertir en activos inmobiliarios institucionales de alta calidad, y con montos de inversión mucho menores que los estándares tradicionales; la distribución de beneficios sería transparente y directamente vinculada a los ingresos por alquiler.

Lo más importante es que los activos tendrían una liquidez real y tangible. Los inversores podrían salir de sus posiciones en mercados secundarios regulados, evitando los procesos engorrosos de las transacciones inmobiliarias tradicionales.

Pero, por ahora, este modelo ideal aún está lejos. Aunque algunos segmentos de la tokenización de activos físicos han logrado una liquidación más rápida y mejor liquidez, los casos maduros en el sector inmobiliario siguen siendo escasos.

Se vislumbran señales positivas en la industria

No obstante, varias señales indican que el entorno externo para el desarrollo de la industria está cambiando gradualmente.

Reguladores en regiones como los Emiratos Árabes han comenzado a emitir reglas más claras para la regulación de activos digitales. Empresas como Tokinvest, que operan bajo las regulaciones de la Autoridad de Regulación de Activos Virtuales (VARA) de los Emiratos, ya han lanzado productos de tokenización inmobiliaria. Una serie de aprobaciones y medidas relacionadas con valores digitales indican que los productos financieros tokenizados (incluidos los bienes raíces) están empezando a recibir reconocimiento oficial.

Al mismo tiempo, otros segmentos de la tokenización de activos físicos, como bonos soberanos y fondos de liquidez, están ganando interés institucional, y grandes gestores de fondos continúan ampliando sus inversiones, lo que muestra que algunos nichos ya cumplen con los estándares de aceptación institucional.

El foco de discusión en la industria también ha cambiado.

Shaw afirma: "Los primeros proyectos siempre enfrentaron controversias sobre la propiedad de los activos. Los inversores siempre preguntan: ¿qué derechos tengo realmente? ¿Cómo están protegidos legalmente? Y en el pasado, nunca se pudo dar una respuesta satisfactoria." Hoy, la industria está enfrentando y abordando directamente esta cuestión central.

El valor de inversión aún necesita ser validado

Desde una perspectiva de inversión, la tokenización inmobiliaria no genera nuevas fuentes de ingreso. Su valor principal radica en optimizar los umbrales de entrada, la eficiencia operativa y la liquidez de los activos existentes.

Shaw dice: "Los bienes raíces tokenizados representan derechos reales y legales sobre propiedades que generan ingresos estables."

Esta definición es crucial, ya que establece un modelo de valor sostenible basado en ingresos reales, diferenciándose de los modelos que dependen solo de narrativas de mercado o especulación en mercados secundarios.

Aun así, para atraer fondos institucionales a gran escala, el modelo de tokenización inmobiliaria debe ofrecer ventajas competitivas concretas.

Crowther opina: "Para captar la atención del capital principal, la tokenización inmobiliaria debe demostrar un valor económico real, no solo innovaciones tecnológicas. En su estado actual, la mayoría de las arquitecturas solo replican, en formas más complejas, los modelos tradicionales de inversión inmobiliaria."

Hacia dónde se dirige el futuro

La próxima etapa del desarrollo de la tokenización inmobiliaria ya no será tanto sobre la emisión de nuevos proyectos o tokens, sino sobre los resultados operativos reales.

Shaw afirma: "Las instituciones no entrarán solo con un whitepaper. Solo cuando vean plataformas que operen a escala, de manera regulada, y con registros completos, rastreables y auditables, actuarán."

Este es el umbral que la industria debe superar actualmente.

En los próximos tiempos, la madurez de las regulaciones y el desempeño real de las plataformas determinarán si esta estrategia de "infraestructura primero" puede cumplir la visión inicial.

Si esta vía se abre paso, la tokenización inmobiliaria se acercará paso a paso a su visión original; si continúa estancada, la brecha entre la aspiración y la realidad persistirá.

En definitiva, hoy en día, la tecnología ya no es el principal obstáculo para el desarrollo de la industria; las verdaderas limitaciones son la infraestructura y los sistemas de cumplimiento.