La casa no es suficiente para pagar la hipoteca, ¿debería venderla igual?

Este fue el comentario de un amigo el lunes pasado, y en realidad ya he recibido muchos comentarios similares, que dicen “si vendo la casa y el dinero obtenido no es suficiente para pagar el préstamo bancario, ¿tengo que poner dinero de mi bolsillo y vender igual?” Pensemos con más racionalidad, el dinero que debes al banco no tiene relación con la casa, el banco solo tiene en casos extremos el “derecho de recuperación de la propiedad”, pero ese préstamo es simplemente un dinero que tomaste prestado del banco — si vendes la casa, puedes ganar mucho dinero, o no ser suficiente para pagar esa deuda, pero eso no tiene ningún significado comparativo. Es como decir “si hoy voy al centro comercial a comprar una prenda, depende de si gano más o menos que un compañero de primaria”, esa comparación es absurda. Pero porque ese préstamo se llama “hipoteca”, naturalmente pensamos que están relacionados, esto es un engaño por el nombre, que puede llevar a malentendidos de que “la casa se paga con la deuda”, pero en realidad no es así. Una vez que entiendes este concepto, sabes la respuesta: no importa si tienes que poner dinero de tu bolsillo o no, si crees que la casa seguirá bajando, igual debes venderla, no se volverá más valiosa en el futuro solo porque debes más o porque no la vendes ahora — de hecho, no solo será difícil que vuelva a subir de valor, sino que además seguirás incurriendo en costos sin darte cuenta. Como he dicho antes, incluso si la casa es para vivir, en realidad estás pagando un alquiler — la razón es que tu consumo de vivir allí equivale a renunciar a los beneficios sin riesgo que obtendrías si vendieras esa propiedad. Por ejemplo, si tu casa vale 20 millones, y la tasa de interés sin riesgo es del 1.5%, eso son 300,000, y vivir en esa casa equivale a pagar un alquiler mensual de 25,000 (en realidad, más, incluyendo gastos de propiedad y otros costos). La clave aquí es el costo de oportunidad: cualquier “activo” que poseas, en esencia, tiene un costo al menos igual a la tasa de interés sin riesgo, y quienes tienen mayores rendimientos en inversiones, asumen costos mayores. Por lo tanto, ya sea que poseas una casa u otro activo, primero debes “pagar un alquiler continuo”. Ese alquiler es el costo de mantenerlo en el tiempo — el interés sin riesgo que debes renunciar para mantenerlo — y, independientemente de si estás ganando o perdiendo, ese costo se sigue pagando; en segundo lugar, si aún estás en pérdida, llamo a esa parte de la pérdida “el costo de ver las cartas”. ¿Qué significa esto? Es como en el póker, si crees que aún puedes ganar, no quieres abandonar la mano, quieres ver otra carta, y eso cuesta dinero. Si al final el resultado no es favorable, has asumido ese riesgo de ver las cartas — es necesario, pero debe cumplir con algunos condiciones: primero, que la probabilidad en la mano sea muy favorable para ti; segundo, que el costo de seguir viendo cartas no sea muy alto; tercero, que el pozo tenga suficientes premios. Bajo estas condiciones, seguir viendo cartas y perder es normal, pero si no, por ejemplo, en el mercado inmobiliario, la situación desde hace años ha sido muy mala (lo he mencionado durante años), y aunque compres, el potencial de aumento de valor es muy limitado, y además no tienes ventajas sobre otros en este campo, y ahora te das cuenta, pero aún no puedes reaccionar por los costos hundidos, y sigues “viendo las cartas” pasivamente, entonces aunque ganes por suerte, solo eres un jugador de azar, y los jugadores de azar están condenados a perder. Abandonar la mano es una parte inseparable del juego, nadie puede seguir apostando en cada jugada, si no tiene sentido seguir, solo hay que pasar a la siguiente, total, se trata de un balance general. ¿Qué es lo peor? Que alguien apueste toda su fortuna en una sola jugada, en su casa, y si esa casa fracasa, esa persona se arruina, eso es “no poder perder”. Pero no poder perder suele significar que esa persona ya ha perdido, porque ha perdido la capacidad de estrategia, solo puede apostar a ciegas, y eso equivale a entregarse en la mesa de juego, poniendo la cuchilla en sus propias manos. #TradFi交易分享挑战