Posee un mercado de billones, ¿por qué la tokenización de bienes raíces no despega?

Escribir artículo: Sean Lee, Forbes

Traducido por: Saoirse, Foresight News

Durante años, la tokenización ha sido vista como una innovación revolucionaria en el modelo de inversión inmobiliaria.

Desde una perspectiva teórica, sus ventajas son muy claras: los inversores pueden dividir en pequeñas partes activos inmobiliarios de alta calidad, realizar inversiones en minutos en lugar de meses, y además contar con una liquidez que el mercado inmobiliario tradicional no puede ofrecer. Sin embargo, en la práctica, esta visión aún no se ha materializado.

A pesar de años de desarrollo, en un mercado inmobiliario global de aproximadamente 300 billones de dólares, la proporción de bienes raíces tokenizados sigue siendo inferior al 0,1%. Incluso en el ámbito más amplio de la tokenización de activos físicos, con un volumen total en cadena de unos 31 mil millones de dólares, representa solo una fracción muy pequeña del mercado total.

La gran brecha entre la visión y la realidad no puede ser ignorada.

Hasta hoy, para invertir en bienes raíces comerciales de calidad, todavía se requiere intermediarios, altos umbrales de inversión y largos ciclos de tenencia de activos. La idea de comprar y vender fracciones de tokens inmobiliarios de manera fluida aún no ha dado lugar a aplicaciones prácticas a escala.

El problema nunca ha sido la escasez de tokens en sí, sino la falta de un sistema legal, operativo y de cumplimiento completo, que permita que estos tokens sean productos financieros confiables.

El rumbo está equivocado

Uno de los errores fundamentales en los primeros intentos de tokenización fue: centrarse en la tecnología en sí misma, en lugar de pensar desde la perspectiva del inversor.

Sonia Shaw, fundadora y CEO de OneAsset, afirma que toda la industria se equivocó desde el principio. "Los profesionales solo piensan en 'qué activos pueden subir a la cadena', pero ignoran la verdadera preocupación de los inversores inmobiliarios: cómo construir confianza en un activo."

Esto ha llevado a la aparición de numerosos productos relacionados en el mercado. Aunque parecen estar vinculados a activos inmobiliarios, carecen de una infraestructura subyacente sólida. La definición de la propiedad es difusa, las reglas de distribución de beneficios son confusas y la liquidez, en el mejor de los casos, sigue siendo solo una teoría.

Esta es la razón por la cual, después de años de intentos, los inversores institucionales siguen siendo cautelosos. La industria generalmente considera la tokenización como una función adicional, en lugar de una base fundamental para construir un sistema.

Las deficiencias en la infraestructura son evidentes

En esencia, la industria de la tokenización inmobiliaria siempre ha carecido de una serie de elementos básicos pero cruciales: derechos de propiedad legalmente válidos, mecanismos de circulación conformes, servicios profesionales de operación y distribución de beneficios, y la capacidad de interoperar con el sistema financiero existente.

Estos no son conceptos nuevos, sino estándares comunes en el sector tradicional de inversión inmobiliaria. Reproducir estas reglas en un sistema de tokenización es uno de los mayores desafíos que enfrenta la industria.

Shaw explica: "Construir un marco de propiedad legal, mecanismos de circulación conformes y un sistema de servicios regulados requiere una inversión significativa de tiempo y recursos especializados, además de una participación profunda de los reguladores."

Este tipo de trabajo avanza lentamente, con altos costos, y en su mayoría ocurre en la sombra, difícil de percibir por el público. Esto también explica por qué muchos proyectos tempranos evitan abordar estos temas en profundidad. Como dice Shaw, la mayoría de los proyectos en la industria se enfocan en recaudar fondos rápidamente, descuidando la construcción de una infraestructura sólida.

Sin estos elementos clave, incluso si la tokenización inmobiliaria demuestra capacidades tecnológicas, no podrá convertirse en un producto financiero confiable. Ella añade: "Sin estos cimientos, todo lo demás es solo fachada."

La raíz de la cautela de los inversores institucionales

Desde la perspectiva de los inversores tradicionales, su duda no radica en la idea de la tokenización en sí, sino en el ecosistema actual de la industria.

Kevin Crowther, gestor de patrimonio privado en los Emiratos Árabes, dice: "Este modelo en sí es viable, pero la infraestructura y regulación deficientes dificultan mucho su implementación."

Para las instituciones, el mayor problema es la ambigüedad normativa. La propiedad de los activos, la validez legal de los derechos, la regulación transfronteriza, entre otros, aún no tienen respuestas claras. En este contexto, es difícil que las instituciones confíen en asignar fondos.

Además, hay consideraciones prácticas: muchas instituciones y clientes de alto patrimonio ya han establecido sus carteras inmobiliarias a través de canales tradicionales.

Crowther señala: "Utilizan herramientas de inversión con estructuras regulatorias claras. La tokenización puede mejorar la eficiencia en algunos aspectos, pero en el estado actual solo añade incertidumbre y complejidad."

Las características que debería tener un modelo maduro

Si se lograra completar la infraestructura faltante, la experiencia de inversión cambiaría radicalmente.

Según Shaw, los inversores podrían completar procesos de acceso conformes, invertir en activos inmobiliarios institucionales de alta calidad, con montos de inversión mucho menores que los tradicionales; la distribución de beneficios sería transparente y directamente vinculada a los ingresos por alquiler.

Lo más importante es que los activos tendrían una liquidez real y tangible. Los inversores podrían salir de sus posiciones en mercados secundarios regulados, evitando los procesos engorrosos de las transacciones inmobiliarias tradicionales.

Pero, por ahora, este modelo ideal sigue siendo inalcanzable. Aunque algunos segmentos de la tokenización de activos físicos han logrado mejorar la liquidación y la velocidad, los casos maduros en el sector inmobiliario siguen siendo escasos.

Señales positivas en la industria

No obstante, varias señales indican que el entorno externo para el desarrollo de la industria está cambiando gradualmente.

Reguladores en regiones como los Emiratos Árabes han comenzado a emitir reglas más claras para la supervisión de activos digitales. Empresas como Tokinvest, que operan bajo las regulaciones de la Autoridad de Regulación de Activos Virtuales (VARA) de los Emiratos, ya han lanzado productos de tokenización inmobiliaria. La aprobación de estas iniciativas y las medidas relacionadas con valores digitales indican que los productos financieros tokenizados (incluidos los bienes raíces) están empezando a ser reconocidos oficialmente.

Al mismo tiempo, otros segmentos de la tokenización de activos físicos, como bonos soberanos y fondos de liquidez, están ganando interés de instituciones, y grandes gestores de fondos continúan invirtiendo en estos ámbitos, demostrando que algunos nichos ya cumplen con los estándares de aceptación institucional.

El foco de discusión en la industria también ha cambiado.

Shaw afirma: "Los primeros proyectos siempre enfrentaron controversias sobre la propiedad. Los inversores preguntan: ¿qué derechos tengo realmente? ¿Cómo están protegidos legalmente? Y en el pasado, no se pudo dar una respuesta satisfactoria." Hoy, la industria está enfrentando y abordando directamente esta cuestión central.

El valor de inversión aún necesita ser validado

Desde una perspectiva de inversión, la tokenización inmobiliaria no genera nuevas fuentes de ingreso. Su valor principal radica en optimizar los umbrales de entrada, la eficiencia operativa y la liquidez de los activos existentes.

Shaw dice: "Los tokens inmobiliarios representan derechos reales y legales sobre bienes raíces que generan ingresos estables."

Esta definición es crucial, ya que establece un modelo de valor sostenible basado en ingresos reales, diferenciándose de los modelos que dependen únicamente de narrativas de mercado o especulación en mercados secundarios.

Aun así, para atraer fondos institucionales a gran escala, los modelos de tokenización inmobiliaria deben ofrecer ventajas competitivas concretas.

Crowther opina: "Para captar la atención del capital mainstream, la tokenización inmobiliaria debe demostrar un valor económico real, no solo innovaciones tecnológicas. En su estado actual, la mayoría de las arquitecturas solo replican, en formas más complejas, los modelos tradicionales de inversión inmobiliaria."

Hacia dónde se dirige el futuro

La próxima etapa en la evolución de la tokenización inmobiliaria no será la cantidad de nuevos proyectos o tokens emitidos, sino los resultados operativos reales.

Shaw afirma: "Las instituciones no entrarán solo con un whitepaper. Solo cuando vean plataformas que operen a escala, de manera regulada, y con registros completos, podrán decidir participar."

Este es el umbral que la industria debe superar ahora.

En los próximos tiempos, la madurez de las regulaciones y el desempeño real de las plataformas determinarán si esta estrategia de "infraestructura primero" puede cumplir la visión inicial.

Si esta vía se concreta, la tokenización inmobiliaria se acercará paso a paso a su visión original; si no, la brecha entre la aspiración y la realidad seguirá siendo grande.

En definitiva, hoy en día, la tecnología ya no es la principal barrera para el desarrollo del sector; los verdaderos obstáculos son la infraestructura y los sistemas de cumplimiento.