Acabo de notar que muchas personas todavía confunden realmente qué es un REIT, cuál es su función exacta, a pesar de que los REIT han estado en el mercado de valores tailandés desde 2018. Sin embargo, todavía hay momentos en los que ofrecen buenos rendimientos y otros en los que no cumplen con las expectativas.

El fideicomiso de inversión en bienes raíces, o REIT, es un "fondo de activos" que es gestionado por un administrador de fondos fiduciarios. Reúne fondos mediante la venta de unidades de inversión y luego invierte ese dinero en bienes raíces que generan ingresos de manera continua, como casas, terrenos, almacenes, hoteles, centros comerciales o incluso redes de comunicación.

Lo interesante de los REIT es que pagan rendimientos bastante constantes, ya que utilizan los ingresos por alquiler para pagar a los tenedores de unidades de inversión, a diferencia de las inversiones inmobiliarias tradicionales que requieren una gran cantidad de dinero.

Hablando de los beneficios del REIT, para los propietarios de los activos existentes, ayuda a captar fondos para desarrollar nuevos proyectos. Para los inversores como nosotros, ofrece una opción para acceder al mercado inmobiliario sin necesidad de mucho dinero y además cuenta con profesionales que gestionan bajo la supervisión de las autoridades correspondientes.

Actualmente, hay varios tipos de REIT, clasificados según los derechos en los bienes raíces, como por ejemplo, el tipo de propiedad (Freehold), en el que se posee directamente el inmueble, y el valor de la unidad puede fluctuar según el valor del activo. Otro tipo es el derecho de arrendamiento (Leasehold), en el que no se es propietario, pero se tiene el derecho de usar el inmueble; al terminar el contrato de arrendamiento, el valor de la unidad también disminuirá con el tiempo.

El valor de un REIT proviene de dos componentes principales: el valor del propio inmueble y los ingresos esperados de su gestión. La economía, la ubicación, las construcciones y otros factores afectan el valor del REIT.

Entonces, ¿cuáles son las ventajas y desventajas del REIT? Las ventajas son que tiene alta liquidez, se puede comprar y vender fácilmente en la bolsa SET, sirve como una opción para diversificar riesgos en la cartera, tiene transparencia, está regulado y genera flujo de efectivo constante.

Las desventajas son que los dividendos de los REIT están sujetos a una retención del 10% de impuestos o se pueden incluir en la declaración de impuestos anual. Además, son sensibles a los cambios en las tasas de interés.

Por ejemplo, en Tailandia, un REIT como CPNREIT, que es un REIT de arrendamiento de Central, ofrece un dividendo aproximado del 8% anual, o IMPACT, que es un REIT de propiedad absoluta de Impact Muang Thong, con un dividendo de alrededor del 5% anual. Cada uno tiene características y riesgos diferentes.

En resumen, un REIT es una buena opción para quienes buscan un flujo de efectivo mejor que los intereses de los depósitos a plazo, pero también deben entender claramente sus ventajas y desventajas para que la inversión se alinee con sus objetivos y necesidades.