¿Alguna vez te has preguntado por qué muchas personas invierten en REIT en lugar de comprar bienes raíces directamente? Es porque el REIT es una forma mucho más inteligente de acceder al mercado inmobiliario sin tener que usar una gran cantidad de dinero.

El REIT o fideicomiso de inversión en bienes raíces es un fondo de activos que los gestores recaudan de los inversores vendiendo unidades de inversión y luego utilizan ese dinero para administrar diferentes propiedades, como casas, terrenos, almacenes, hoteles, centros comerciales o incluso redes de comunicación. Lo bueno de los REIT es que la mayoría de estos activos pueden generar ingresos de manera continua, ya sea por alquileres u otros ingresos, y luego distribuir esas ganancias a los tenedores de unidades de inversión en forma de dividendos. Por lo tanto, el rendimiento de los REIT suele ser bastante estable y predecible.

En realidad, los REIT han llegado al mercado de la bolsa tailandesa desde 2018, pero todavía hay muchas personas que no los conocen o que aún dudan en invertir. En algunos momentos, los REIT ofrecen rendimientos muy buenos, pero en otros no cumplen con las expectativas. Esto se debe a varios factores que afectan su valor.

Hablando de los tipos de REIT, son herramientas con diferentes formas, dependiendo de los derechos que tengan. Están los de propiedad absoluta (Freehold), que poseen directamente los bienes raíces, y los de arrendamiento (Leasehold), que solo tienen derechos de arrendamiento. La diferencia es que el valor del Freehold puede aumentar con el desarrollo, mientras que el valor del Leasehold disminuye con el tiempo, porque cuando termina el contrato de arrendamiento, ya no generan ingresos.

Otra forma de clasificar los REIT es según el tipo de negocio inmobiliario en el que invierten. Desde los Retail REIT, que invierten en centros comerciales y outlets; los Residential REIT, para viviendas; los Healthcare REIT, para hospitales y centros de salud; los Office REIT, para edificios de oficinas; y los Infrastructure REIT, para redes de comunicación y tuberías de energía. Cada tipo tiene sus propios factores y riesgos.

El valor de un REIT proviene de dos partes: el valor de los bienes raíces que posee y los ingresos futuros que se esperan obtener. El valor de los bienes puede cambiar por la economía, los servicios públicos y las inversiones en construcción. Los ingresos dependen del estado de la economía y las industrias relacionadas. Por ejemplo, si la economía va bien y aumenta el número de inquilinos en oficinas, el Office REIT obtiene más ingresos. Pero si el turismo cae, los REIT hoteleros generan menos ingresos.

Los beneficios de invertir en REIT son varios. Primero, tienen alta liquidez, se pueden comprar y vender fácilmente en la bolsa SET. Segundo, ayudan a diversificar el riesgo de la cartera de inversión, ofreciendo opciones en bienes raíces sin necesidad de una gran inversión. Tercero, son transparentes y están regulados por las autoridades. Y por último, pueden generar flujos de efectivo constantes a través de los dividendos.

Pero también hay desventajas que hay que conocer. Primero, los dividendos de los REIT están sujetos a una retención del 10% de impuestos o pueden usarse para deducciones fiscales. Segundo, los REIT son sensibles a las tasas de interés; si estas suben, los inversores pueden optar por otras inversiones, lo que reduce el valor del REIT.

En el mercado tailandés, hay varios REIT disponibles, como CPNREIT, que es un REIT de arrendamiento que invierte en Central, edificios de oficinas y hoteles, con un rendimiento de aproximadamente 8.35% anual. IMPACT, un REIT de propiedad absoluta en Impact Muang Thong Thani, con un rendimiento de aproximadamente 4.69% anual. WHART, que combina propiedad absoluta y arrendamiento, invierte en almacenes, con un rendimiento de aproximadamente 7.63% anual. Y JASIF, un fondo de infraestructura que invierte en fibra óptica, con un rendimiento de hasta 13.73% anual.

En resumen, el REIT es una opción atractiva para quienes desean generar flujos de efectivo más que intereses de depósitos a plazo, invirtiendo en bienes raíces a través de dividendos. Pero también es importante entender sus ventajas y desventajas, así como los factores que afectan su valor, para que la inversión se ajuste a tus objetivos y situación financiera.