Lo que la megafusión de AvalonBay y Equity Residential significa para la industria de apartamentos y los alquileres

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El condominio Park Loggia de AvalonBay Communities Inc., en el centro, se refleja en un edificio en Nueva York, EE. UU.

Mark Abramson | Bloomberg | Getty Images

La mayor fusión de fideicomisos de inversión inmobiliaria — la combinación de Equity Residential y AvalonBay, anunciada el jueves — ha dejado a inversores y analistas boquiabiertos.

La fusión totalmente en acciones tendrá una capitalización de mercado de aproximadamente 52 mil millones de dólares y un valor empresarial total de aproximadamente 69 mil millones de dólares, según un comunicado. Creará una de las mayores empresas inmobiliarias en EE. UU., con más de 180,000 apartamentos en alquiler.

"Esta combinación crea una empresa nueva y fundamentalmente más fuerte, con capacidades diferenciadas que impulsarán una generación de flujo de efectivo estructuralmente superior, crecimiento en ganancias y dividendos, y valor para los accionistas," dijo Benjamin Schall, CEO de AvalonBay.

Schall se convertirá en CEO de la empresa recién formada, y el CEO de Equity Residential, Mark Parrell, se retirará cuando se cierre la transacción.

Allan Swaringen, presidente y CEO de JLL Income Property Trust, que administra aproximadamente 90 mil millones de dólares en inversiones inmobiliarias a nivel mundial para clientes institucionales y de alto patrimonio, calificó la unión como "increíble."

"Que se fusionen es realmente increíble," dijo.

Swaringen señaló que las acciones de ambas empresas se negocian por debajo de sus valores netos de activos, una situación que las hace propensas a ser compradas y privatizadas.

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"Creo que esto podría ser una defensa contra la privatización. Al unirse, son casi demasiado grandes para ser comprados," dijo Swaringen.

También señaló el alto costo de construir tecnología, que los inquilinos residenciales ahora exigen — desde arrendamientos en línea hasta verificación de crédito y entrega de ancho de banda y Wi-Fi. La consolidación podría reducir esos costos.

"Estratégicamente, la razón es sencilla: escala, liquidez, eficiencia en el balance y sinergias en gastos generales," dijo David Auerbach, director de inversiones de Hoya Capital Real Estate.

Auerbach dijo que cree que esto podría ser el primero de más megacontratos en el sector.

"Tenemos DEMASIADOS fideicomisos de inversión en apartamentos, y es un sector listo para la consolidación," escribió en comentarios por correo electrónico a CNBC.

Auerbach señaló que el acuerdo llega después de un período desafiante para los arrendadores de apartamentos, que han enfrentado un crecimiento lento en los alquileres debido al auge de construcción post-Covid que entregó una ola masiva de nueva oferta.

Ni Auerbach ni Swaringen dijeron que esperan ver algún efecto en los alquileres. Aunque la cuota de mercado de la empresa combinada podría estar creciendo en ciertos mercados, todavía tendrán que competir con el resto del campo. El mercado de apartamentos es altamente diversificado, construcción por construcción, ofreciendo muchas opciones a los consumidores.

Podría surgir escrutinio regulatorio y político, dado el tamaño de la operación y el actual ritmo en torno a la asequibilidad de la vivienda. Pero incluso después de fusionarse, la empresa combinada tendrá una pequeña cuota de mercado.

"Si bien no se necesitan aprobaciones regulatorias antimonopolio, existe la batalla de relaciones públicas políticas, que creemos que la gestión articuló bien [that], la empresa combinada tiene < 3% de cuota de mercado y invierte mucho en ampliar la vivienda," escribió Alexander Goldfarb, analista senior de Piper Sandler. "En última instancia, creemos que la empresa combinada necesita mejorar el crecimiento de ganancias más allá de las sinergias puntuales para demostrar que ser más grande en realidad es más rentable."