Últimamente he notado que cada vez más personas preguntan qué es un REIT, en realidad esta herramienta de inversión ya lleva un tiempo en Tailandia. Hablando de ello, los REIT han estado en el mercado tailandés desde 2018, pero muchas personas todavía tienen una comprensión algo difusa sobre ellos.

En pocas palabras, un REIT es un fondo de inversión en bienes raíces, gestionado por profesionales que se encargan de administrar un conjunto de activos que generan flujo de efectivo. Ya sea un centro comercial, un edificio de oficinas, un hotel o un centro de datos, estos activos generan alquileres u otros ingresos cada mes, y luego se distribuyen periódicamente a los inversores. Por eso, los dividendos de los REIT son relativamente estables — después de todo, están respaldados por ingresos de alquiler reales.

Para decirlo claramente, las ventajas de los REIT son, primero, que tienen buena liquidez y se pueden comprar y vender en cualquier momento en SET. Segundo, permiten participar en inversiones inmobiliarias con una cantidad relativamente pequeña de dinero, sin necesidad de comprar un edificio completo por uno mismo. Además, toda la operación y divulgación de información están estrictamente reguladas por las autoridades, lo que aumenta la transparencia. Lo más importante es que, si eliges bien un REIT, el flujo de efectivo anual puede ser mucho mayor que en un depósito a plazo.

Pero también hay que aclarar las desventajas. Los dividendos de los REIT están sujetos a un impuesto del 10%, o se deben incluir en la declaración de impuestos sobre la renta anual. Además, este tipo de inversión es muy sensible a los cambios en las tasas de interés; cuando las tasas suben, la atracción de los REIT disminuye y su precio tiende a caer.

Los REIT se dividen aproximadamente en dos formas de derechos. Una es la propiedad total (Freehold), en la que el fondo realmente posee estos activos y puede beneficiarse de la apreciación del inmueble. La otra es el derecho de arrendamiento (Leasehold), en la que el fondo solo tiene el derecho de uso, y cuando termina el período de arrendamiento, su valor se reduce a cero. Por lo tanto, a largo plazo, los REIT de propiedad total son generalmente más seguros.

En cuanto a los tipos de inversión, hay algunos que poseen directamente bienes raíces, y otros que invierten indirectamente a través de acciones en otras compañías relacionadas con bienes raíces. Según el tipo de activo, se pueden clasificar en retail (centros comerciales), residencial (apartamentos y hoteles), sanitario (hospitales y residencias para ancianos), oficinas y infraestructura. Cada tipo de REIT tiene diferentes riesgos y características de rendimiento, por lo que hay que elegir según las necesidades propias.

El valor de un REIT en realidad proviene de dos partes: uno, cuánto valen los bienes raíces que posee; y dos, cuánto flujo de efectivo futuro pueden generar estos bienes. El valor de los bienes varía con el desarrollo económico y la infraestructura, mientras que el flujo de efectivo depende del desempeño de los inquilinos y del entorno económico.

Actualmente en Tailandia hay varias opciones de REIT interesantes. CPNREIT administra principalmente centros comerciales y edificios de oficinas del grupo Central, con un rendimiento de aproximadamente 8%. IMPACT es un REIT de propiedad total, que posee varias construcciones en Impact Muang Thong, con un rendimiento en torno al 5%. WHART combina propiedad total y derechos de arrendamiento, enfocado en almacenamiento y logística, con un rendimiento de aproximadamente 7.6%. JASIF es un fondo de infraestructura que posee activos de redes de fibra óptica, con un rendimiento que puede superar el 13%.

En general, si buscas un flujo de efectivo mayor que en un depósito a plazo, los REIT son una buena opción. Pero no los tomes como una herramienta para enriquecerse rápidamente con altos rendimientos; son una forma de inversión a largo plazo y estable. Antes de elegir, es fundamental entender las características de cada tipo de REIT, considerar tu tolerancia al riesgo y tu horizonte de inversión, para así encontrar el que realmente se adapte a ti.