La inteligencia artificial está en el centro de la atención de los inversores, pero pueden estar pasando por alto una inversión caliente que puede aprovechar el crecimiento de la tecnología — y que paga ingresos.
Las sociedades de inversión en bienes raíces de centros de datos son empresas que poseen y gestionan instalaciones que albergan infraestructura de tecnología de la información.
Se espera que se beneficien en gran medida a medida que aumenta la demanda de IA.
"Los REITs de centros de datos son ganadores subestimados de la IA, porque trabajan en el backend," dijo Tejas Dessai, director de investigación temática de Global X ETFs, que gestiona el ETF de Infraestructura Digital y Centros de Datos (DTCR).
Los llama las "cabinas de peaje" de la economía de la IA.
"Cada interacción que los usuarios tengan con la IA, cada interacción que tengan los programas, flujos de trabajo, agentes, robots y lo que sea con la IA, pasará por estos centros de datos," dijo Dessai.
El Instituto de Inversiones Wells Fargo está entre los optimistas en Wall Street respecto al mercado.
En una nota del martes, el analista John Sheehan destacó la "demanda sin precedentes" que han experimentado los REITs de centros de datos.
"Creemos que posee perspectivas de crecimiento duraderas, márgenes atractivos y un poder de fijación de precios sólido," dijo sobre el subsector.
Sheehan también lo ve "como una ruta atractiva para obtener exposición al tema de la IA dentro del sector inmobiliario, particularmente a medida que los casos de uso de IA continúan expandiéndose y apoyando una demanda sostenida y poder de fijación de precios."
Casi un 40% de aumento en lo que va del año
No es sorprendente que los REITs de centros de datos sean los mejores en el sector, con casi un 40% de aumento en lo que va del año, al 30 de abril, según el grupo de la industria Nareit.
Actualmente, solo hay tres REITs de centros de datos en la Serie del Índice de Bienes Raíces de EE. UU. de FTSE Nareit: Equinix, Digital Realty Trust y Iron Mountain, que recientemente pivotó de almacenamiento en papel a centros de datos.
Blackstone Digital Infrastructure Trust se convirtió en el último nombre en unirse a las filas de los REITs de centros de datos cotizados públicamente, debutando en la Bolsa de Valores de Nueva York la semana pasada.
"Esperaría que, con el tiempo, veamos otros portafolios privados de centros de datos salir a los mercados públicos, porque la capacidad de captar capital, emitir deuda en el mercado de deuda pública, es una gran ventaja para los REITs listados," dijo John Worth, vicepresidente ejecutivo de investigación y divulgación para inversores en Nareit.
"El alcance de lo que necesita construirse en esta industria, creo, va mucho más allá de lo que se puede hacer en los mercados privados."
Base sólida para que la IA construya sobre ella
Los REITs de centros de datos tienen un papel muy específico: poner una instalación en línea, operarla durante la duración del contrato y cobrar alquiler e ingresos, dijo Dessai de Global X.
Las empresas tampoco dependen de la IA para su negocio, ya que, en conjunto, ya operan unos 600 centros de datos en todo el mundo que están casi completamente ocupados con inquilinos que pagan alquiler.
"Estás obteniendo propiedades estabilizadas, en su mayoría impulsadas por actividades tradicionales de centros de datos — digitalización empresarial, servicios en la nube, pero con la capacidad de hacer desarrollos adicionales que pueden ser impulsados por IA," dijo Worth de Nareit.
También espera que participen menos en el entrenamiento de modelos a escala hiper, pero más en la inferencia, o uso de IA después de que ha sido entrenada.
"Ahí es donde cosas como la latencia, la ubicación y la interconexión realmente se vuelven críticas," agregó Worth.
"Y esas son las fortalezas de las carteras de REITs de centros de datos."
Las acciones
Equinix tiene un rendimiento de dividendo del 1.9%.
La compañía opera más de 280 centros de datos en todo el mundo.
La acción tiene una calificación promedio de analistas de compra y casi un 14% de potencial alcista respecto al precio objetivo promedio, según FactSet.
EQIX YTD montaña
Equinix en lo que va del año
Entre los optimistas sobre Equinix está Raymond James, que actualizó la acción a compra fuerte desde rendimiento del mercado el 30 de abril.
"Equinix sigue siendo el líder mundial en centros de datos, ya que su complejidad de productos y diversificación siguen siendo únicas en la industria, con una escala global y densidad de red inigualables, que consideramos como dos de las mayores ventajas competitivas del negocio de centros de datos," dijo el analista Frank Louthan en una nota a los clientes.
Las acciones han subido un 38% en lo que va del año.
Digital Realty Trust, que tiene un rendimiento del 2.5%, tiene una calificación promedio de analistas de sobrepeso y casi un 16% de potencial alcista respecto al precio objetivo promedio, según FactSet.
La compañía opera más de 300 centros de datos.
DLR YTD montaña
Digital Realty Trust en lo que va del año
Goldman Sachs está entre los que califican la acción como compra.
"Creemos que Digital Realty está bien posicionada para beneficiarse de la escasez de oferta/demanda en la industria de centros de datos, que pensamos persistirá más allá de lo que espera el mercado," dijo el analista James Schneider en una nota del 22 de abril.
Digital Realty Trust ha ganado casi un 22% en lo que va de 2026.
Por último, Iron Mountain, que rinde un 2.7%, tiene más de 25 ubicaciones de centros de datos en todo el mundo.
La acción también tiene una calificación promedio de sobrepeso y alrededor del 5% de potencial alcista respecto al precio objetivo promedio, según FactSet.
Las acciones han subido más del 50% en lo que va del año.
IRM YTD montaña
Iron Mountain en lo que va del año
Quienes desean una inversión más diversificada en centros de datos pueden comprar un fondo cotizado en bolsa.
El ETF de Infraestructura Digital y Centros de Datos de Global X, que ha ganado un 40% en lo que va del año, tiene una calificación de cinco estrellas por Morningstar.
El fondo ofrece a los inversores exposición pura a empresas en el ecosistema más amplio de centros de datos, dijo Dessai.
Alrededor del 57% de las participaciones del ETF están en bienes raíces, en su mayoría REITs.

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