Últimamente he estado siguiendo las tendencias del mercado inmobiliario en Vietnam y he descubierto algunos fenómenos bastante interesantes. La relación entre el precio de la vivienda y los ingresos en Hanói ha subido recientemente a 27.7 veces, esta cifra es realmente sorprendente, casi alcanzando el pico de 2016, muy por encima del nivel promedio pasado de 23.35 veces. En pocas palabras, ahora es mucho más difícil comprar una casa en Hanói que antes.

¿Qué ha impulsado los precios de la vivienda en Vietnam? He observado que varios factores están actuando simultáneamente. Primero, la presión del lado de la oferta. Las viviendas en el centro de la ciudad y en zonas con buena infraestructura ya son escasas, pero la demanda se mantiene estable, especialmente entre los jóvenes y las personas que se mudan a la ciudad. Segundo, en los últimos dos años, tras una tensión en la liquidez, el dinero ha comenzado a fluir nuevamente hacia el sector inmobiliario, especialmente hacia activos de apartamentos con propiedad clara que atraen a los inversores. Además, los costos de construcción y financiamiento también están en aumento, lo que eleva los precios de las viviendas nuevas, y el mercado de segunda mano también se ha visto afectado.

Lo interesante es que Vietnam y China realmente comparten algunas similitudes en su cultura inmobiliaria. Las viviendas representan entre el 60% y el 70% del patrimonio familiar, la tasa de propiedad supera el 90%, y la relación precio-ingresos también está en niveles altos. Pero hay que tener en cuenta que Vietnam actualmente tiene solo un 45% de urbanización, mucho menor que el 65-67% de China, lo que significa que todavía hay un gran espacio para la demanda de vivienda.

Comparándolo con China, la diferencia es aún más clara. Desde 2022, China ha comenzado a experimentar una disminución de su población, con un exceso severo de viviendas, se dice que hay suficiente espacio para 150 millones de personas adicionales, con una construcción anual de 4 millones de unidades. La crisis en China se debe principalmente a un exceso de oferta y a un apalancamiento elevado. Vietnam, en cambio, todavía tiene crecimiento poblacional, y su urbanización no está ni cerca de estar saturada. Solo construye unas 100,000 viviendas al año, pero necesita unas 300,000, principalmente viviendas normales y viviendas sociales que hacen falta. En resumen, China ajustó su mercado porque tiene demasiadas casas, mientras que Vietnam enfrenta una insuficiencia estructural en la oferta.

Por supuesto, un rápido aumento en la relación precio-ingresos conlleva riesgos. La capacidad real de compra de los compradores está disminuyendo, y el rendimiento por alquiler también se está deteriorando. La diferenciación entre diferentes proyectos y zonas se vuelve cada vez más evidente. Sin embargo, en comparación con la situación de China en su momento, el entorno crediticio en Vietnam ahora es más cauteloso y el marco legal más estricto, por lo que estos riesgos son más locales que una burbuja generalizada en el mercado.

Para los compradores de vivienda para uso propio, comprar ahora ciertamente es más difícil, pero en los próximos años, los proyectos de vivienda social deberían aliviar algo de la presión, además, la migración hacia las zonas suburbanas y el uso de la tierra y los costos mejorarán. Para los inversores, hay que ser más cautelosos, ya que la estructura de flujo de efectivo en bienes raíces está cambiando y las expectativas de apreciación de capital ya no son tan optimistas como antes.

En general, los precios de la vivienda en Vietnam han entrado en un ciclo de valoración más alta desde la fase de acumulación. Aunque este indicador se acerca a los niveles previos a la crisis en China, Vietnam aún no tiene las condiciones estructurales que llevaron a la ruptura de la burbuja, la principal diferencia radica en la relación entre oferta y demanda y en la estructura poblacional. ¿Alguien está de acuerdo con esta evaluación?