Los REITs de oferta pública se expanden en varias direcciones, y se espera que la base de activos independientes de gran categoría se fortalezca.

Fuente de datos: Wind Yu Shipeng / Tablas Fuente de imágenes: Generadas por IA

Periodista de Securities Times Yu Shipeng

Recientemente, los REITs públicos han realizado tres movimientos principales: reporte de los primeros proyectos de generación de carbón, selección de gestores de fondos para proyectos de cuidado de ancianos, y expansión continua de proyectos de bienes raíces comerciales. Según un análisis del periodista de Securities Times, a medida que la expansión normalizada continúa profundizándose, los activos revitalizados se vuelven cada vez más abundantes, mostrando efectos de colaboración entre múltiples plataformas y de interacción entre los mercados primario y secundario. Hasta el 8 de mayo, la escala total de solicitudes para los REITs de bienes raíces comerciales superó los 60 mil millones de yuanes, más que la emisión total de REITs del año pasado; además, los proyectos de parques industriales, que ahora superan las 20 unidades, cubren activos de alta calidad como China Merchants Shekou y Beijing Yizhuang.

Personas entrevistadas dijeron a los periodistas que los REITs públicos están pasando de la emisión de activos a un ciclo de capital, y tras la transición de un salto en volumen a una evaluación de calidad, la posición de los grandes activos independientes probablemente se consolidará por completo. Bajo factores como tasas de interés bajas, insuficiencia de activos, entrada de fondos a largo plazo y demanda de refugio, la lógica de entrada de fondos incrementales aún existe. Identificar la razonabilidad y estabilidad del flujo de efectivo de los activos subyacentes será más importante que simplemente perseguir la expansión del mercado en volumen.

REITs de bienes raíces comerciales

Posible emisión de hasta mil millones de yuanes en el año

El 8 de mayo, E Fund anunció la creación del REIT de Guangxi Beitou Expressway, con una recaudación de 2.475 mil millones de yuanes. Este REIT se lanzó solo por un día, y la parte de venta pública se cerró anticipadamente debido a una recaudación excesiva (proporción de asignación del 0.31%), convirtiéndose en otro caso de “agotado en un día” en el ámbito de los REITs públicos. Además, el 6 de mayo, China Great Wall Fund presentó su primer producto de REIT público, China Great Wall Huaneng Coal Power REIT, junto con el REIT de China Resources Power Coal Power presentado el mismo día, convirtiéndose en los primeros REITs públicos de generación de carbón en el mercado.

Por otro lado, también hubo avances en proyectos de REITs de cuidado de ancianos. Según informes públicos, Beijing Beijing Enterprises Urban Development Group recientemente llevó a cabo una licitación pública para seleccionar gestores de fondos y asesores financieros para su proyecto de REIT de cuidado de ancianos, cubriendo todo el proceso desde la solicitud y emisión hasta la gestión durante la existencia del fondo. Los requisitos de la licitación indican que los responsables del proyecto deben tener más de 5 años de experiencia relevante y casos de emisión de REITs públicos, y el equipo del proyecto debe contar con al menos 4 miembros.

La semana pasada también hubo avances en los REITs de bienes raíces comerciales. El 6 de mayo, el REIT de bienes raíces comerciales de Red Soil Innovation Fund fue aceptado para su solicitud. Según datos de Wind, los REITs de bienes raíces comerciales comenzaron a aparecer a principios de este año, y hasta el 8 de mayo, el número de productos aceptados alcanzó 20, gestionados por 13 fondos diferentes, siendo el más solicitado el de China Asset Management (4 fondos), seguido por China International Capital Corporation y China Universal Fund con 2 cada uno, además de fondos como Chuangjin Hexin, Everbright Prudential, CITIC Construction Investment y Guolian An Fund, entre otros, que también ingresaron en el mercado. El REIT de Beijing State-owned Assets de Chuangjin Hexin, presentado por Chuangjin Hexin Fund, es el primer REIT en el país que combina “renovación urbana + innovación tecnológica” y actualmente está en fase de consulta.

“Los 20 REITs de bienes raíces comerciales con una escala total de solicitudes superior a 600 mil millones de yuanes superan la emisión total de infraestructura en 2025, mostrando características de ‘gran escala, buena calidad, múltiples actores y modelos innovadores’. Los solicitantes incluyen empresas estatales, empresas públicas, empresas privadas y fondos extranjeros, y abarcan activos como centros comerciales, complejos y hoteles. Se espera que en el futuro haya muchos más proyectos en proceso de solicitud, y la escala de emisión de REITs de bienes raíces comerciales en todo el año podría alcanzar el billón de yuanes, revitalizando efectivamente activos comerciales existentes por valor de billones de yuanes”, afirmó Chuangjin Hexin Fund a Securities Times.

Proyectos subyacentes de diez tipos de activos continúan enriqueciendo

Incluyendo los productos mencionados, hasta el 8 de mayo, el número de REITs públicos en el mercado alcanzó casi 130. Según estadísticas de Wind, estos productos están dispersos en diez categorías principales de activos, incluyendo los productos de generación de carbón mencionados, que pertenecen a infraestructura energética, además de bienes raíces comerciales, instalaciones hidroeléctricas, infraestructura municipal y otros tipos de activos.

Desde una perspectiva dinámica, a medida que los activos subyacentes continúan expandiéndose, los proyectos revitalizados por los REITs públicos siguen aumentando. Por ejemplo, el 8 de mayo, China Asset Management presentó el REIT de autopistas de Shudao Group, que pertenece al mercado como el 17º REIT de infraestructura de transporte, y otros productos cubren activos como autopistas en Hebei, Yuexiu, Anhui y Nanjing. Además, entre más de 20 REITs de infraestructura de parques industriales, se incluyen activos en parques conocidos como Xiamen Torch, China Merchants Shekou, Beijing Yizhuang y Suzhou Industrial Park. Actualmente, hay 20 REITs de bienes raíces comerciales en solicitud, que incluyen activos como Yintai Department Store, CapitaLand, China Resources Land, Poly, Galaxy Group y COFCO Food Group.

Mirando más allá, la profundización en la expansión de los REITs públicos tiene efectos de colaboración entre múltiples plataformas y de interacción entre los mercados primario y secundario. Por ejemplo, el producto Pre-REITs “Shenzhen Zhongdian Zhaorong No.1 (Shenzhen) Infrastructure Private Equity Fund”, iniciado por Zhaorong Capital (filial de China Merchants Fund) y Shenzhen Guarantee Group, fue registrado en el primer trimestre de este año. Este producto se enfoca en energías renovables, computación, almacenamiento de energía y bienes raíces de alta calidad, principalmente mediante la salida a través de REITs públicos. Detrás de esto, hay una interacción entre instituciones dentro del sistema de China Merchants, incluyendo China Merchants Bank, China Merchants Securities, China Merchants Capital y China Merchants Cigna, formando una plataforma ecológica de REITs que cubre desde la adquisición de activos en la fase Pre-REITs, el desarrollo de activos en la fase de REITs privados, hasta la cotización en la fase de REITs públicos.

El director de operaciones de REITs de Bosera Fund, Liu Xuan, dijo a Securities Times que desde 2021, el mercado de REITs en China ha pasado de un piloto a una normalización, y de infraestructura a bienes raíces, no solo en cantidad sino en profundidad y amplitud del mercado. Desde el salto en volumen hasta la evaluación de calidad, el soporte estructural y la escala de valor se pueden resumir en la diversificación de categorías de activos y en la operación normalizada del mecanismo de “lanzamiento inicial + ampliación”. Además, la expansión del ecosistema de actores y fondos también respalda el crecimiento del mercado.

De la emisión de activos a la profundización en el ciclo de capital

El salto en volumen y la evaluación de calidad en los REITs públicos se reflejan tanto en la expansión de activos como en la “votación” del mercado de fondos tras su cotización.

Desde el segundo trimestre, los REITs públicos han comenzado a incluirse en productos “Fijo +”, convirtiéndose en una fuente adicional de fondos después de los fondos de fondos (FOF). Según cálculos de instituciones, si en 2026 la emisión de fondos de bonos híbridos se mantiene igual que en 2025, y la proporción de inversión en REITs públicos es del 1%, estos fondos podrían aportar aproximadamente 1.8 mil millones de yuanes de fondos potenciales al mercado de REITs entre abril y diciembre de 2026. Datos anuales completos muestran que, hasta finales de 2025, había 207 fondos FOF públicos que poseían 38 REITs públicos, con una participación total superior a 95 millones de unidades, un aumento de más del 80% respecto a las 51.98 millones a mediados de 2025. Además, según estadísticas de corredores, en 2025, el valor de mercado de los REITs públicos en circulación que poseen fondos propios de corredores representó el 53%, y las aseguradoras tenían una participación del 20%, sumando ambas más del 70%.

“El ecosistema del mercado de REITs está pasando de la emisión de activos a un ciclo de capital”, afirmó Liu Xuan. Los REITs públicos ya no solo son plataformas de cotización de activos, sino también centros clave del ecosistema financiero inmobiliario. Con la evolución de la estructura de inversores desde asignaciones estratégicas hacia índices, la expansión del ecosistema de fondos y las expectativas de desarrollo de índices y derivados de REITs, la posición de los REITs públicos como una categoría de activos independiente probablemente se consolidará por completo.

En el mercado secundario, el rendimiento general de los REITs públicos en lo que va del año ha sido moderado, con un aumento promedio del 0.2% hasta el 8 de mayo, y el mayor aumento del 10.12%, mientras que la mayor caída fue del 12.28%. Liu Xuan opina que, en el proceso de crecimiento del mercado, identificar la razonabilidad y estabilidad del flujo de efectivo de los activos subyacentes es más importante que simplemente perseguir la expansión del mercado en volumen.

El analista senior de estrategia de China Merchants Fund, Wang Chaoping, dijo a Securities Times que la fortaleza del mercado de acciones y la recuperación de la preferencia por el riesgo continúan presionando la liquidez y la tendencia de los REITs, pero factores como tasas de interés bajas, insuficiencia de activos, entrada de fondos a largo plazo y demanda de refugio siguen sustentando el mercado. La lógica de entrada de fondos incrementales, como la inversión de corredores y aseguradoras, y la alta rentabilidad por dividendos y la relativa capacidad de control de las caídas, les confiere un alto valor de asignación en grandes categorías de activos. Además, se espera que las políticas de demanda (como productos indexados, fondos públicos y apertura de inversiones en pensiones y fondos de seguridad social en REITs) se implementen gradualmente.

(Continuará en la próxima parte)