Acabo de enterarme de algo interesante que está sucediendo en el espacio de los parques temáticos. Six Flags está vendiendo siete de sus parques con bajo rendimiento a EPR Properties por 331 millones de dólares en efectivo. En apariencia, parece que Six Flags logró una salida sólida, pero la historia más profunda es en realidad bastante salvaje.

Permítanme retroceder. La fusión con Cedar Fair hace dos años se suponía que sería una combinación que cambiaría las reglas del juego y que crearía sinergias reales. En cambio, las acciones de Six Flags se desplomaron absolutamente, bajando un 68% desde que se cerró el acuerdo. Ya cerraron Six Flags America el año pasado y planean vender California's Great America pronto. La compañía ha estado perdiendo valor, por lo que vender estos parques en realidad tiene sentido estratégicamente.

Aquí es donde se pone interesante, sin embargo. Los siete parques que se están transfiriendo a EPR generaron 260 millones de dólares en ingresos y 45 millones en EBITDA ajustado el año pasado. Pero EPR solo está pagando 331 millones de dólares por todo el paquete. Eso es un descuento serio: estos parques representaron el 9.5% de la asistencia total de Six Flags y el 5.7% de su EBITDA ajustado de 792 millones de dólares, sin embargo, están recibiendo menos del 4.5% del valor de la empresa. En papel, parece que Six Flags fue estafado.

Pero aquí está la cosa con EPR Properties: es principalmente un REIT enfocado en cines y lugares de comer y jugar con un rendimiento de dividendo del 6.2%. Los parques de atracciones realmente no son su especialidad. El mercado claramente está de acuerdo en que esto es un ajuste raro, por lo que las acciones de EPR cayeron un 4% tras el anuncio, mientras que Six Flags subió un 5%. Todos asumieron que Six Flags ganó la operación.

En realidad, sin embargo, EPR podría haber sido el comprador más inteligente aquí. Simplemente no hay muchos jugadores dispuestos a saltar a los parques temáticos regionales en este momento. Los principales operadores no están interesados en destinos de bajo tráfico. Herschend todavía está digiriendo su última adquisición. El capital privado ha aprendido a mantenerse alejado de este negocio intensivo en capital. EPR consiguió estos activos con un descuento profundo precisamente porque el grupo de compradores era muy reducido.

¿La verdadera jugada maestra? EPR puede mantener estos parques, recolectar el efectivo que generen y luego venderlos a un operador real en un par de años cuando el mercado mejore. Mientras tanto, Six Flags puede centrarse en sus ubicaciones de mejor rendimiento y potencialmente mejorar los márgenes. Ambas partes probablemente ganan aquí, incluso si la reacción del mercado sugiere lo contrario. A veces, la persona que parece haber pagado de más en realidad entiende mejor el mercado de lo que todos creen.